“부동산을 교환한다는 것은 무슨 뜻인가?” [워싱턴 중앙일보] 02.27.14 04:05

Real Estate Exchange Program이란 제도가 있다. 이것은 투자용 부동산을 소유하고 있다가 판매한 후 다른 부동산을 구입하는 경우 부동산 판매에서 얻은 소득에 대해 셀러에게 부과되는 양도세(capital Gain Tax)를 100% 유보시켜주는 제도(1031 Tax Differed Program)로 부동산을 교환한다는 뜻은 내가 가지고 있던 부동산을 팔고 다른 부동산을 구입한다는 뜻이지 다른 사람 소유의 부동산과 바꾼다는 개

긍정적인 사고로 만드는 셀러의 기회 [워싱턴 중앙일보] 02.27.14 04:04

유난히도 추운 지난 몇주는 그나마 경직된 2014년 주택시장을 더 더욱 얼어붙게 하고 있다. 활활 타오르던 2013년 주택시장은 지난해 가을의 연방정부 셧다운으로 찬물을 끼얹었다. 특히 연방정부 관련 고용에 민감한 워싱턴 지역 주민들의 주택구입은 당분간 보류되었다. 날씨가 춥고 폭설이 교통과 주차를 방해하여서 많은 바이어들이 주택쇼핑을 포기했고, 이로인해서 거래량은 물론 쇼잉도 현저히 줄어들었다. 최근 일부 지역에서는 주택가격의 하락도 목격되고

부동산 현금 거래가 최고? [워싱턴 중앙일보] 02.27.14 04:03

얼마전 알링턴 지역의 콘도 구입을 희망한는 구매자와 첫 상담 도중 이런 질문을 받았다. “제가 전액 현찰 구매를 할 테니까 가격을 많이 싸게 살 수 있겠죠?” 정말 이게 가능할까? 대답은 그럴 수도 있고 아닐 수도 있다이다. 전미 부동산 협회의 자료에 따르면 작년 한 해 미전국 부동산 거래의 32%가 전액 현찰이었고 특히 지난해 7월 거래 중 40%가 역시 현찰 구매였다. 그리고 그 상황은 우리가 살고 있는 이곳도 비슷하다. 한 가지 염

워싱턴 다양한 형태의 다가구 주택 요구돼 [워싱턴 중앙일보] 02.19.14 18:51

경제가 완만하게 나마 개선의 길을 이어오면서 워싱턴 메트로 지역에는 다가구 주택의 붐이 일어 이곳 부동산 시장의 새로운 붐이어왔으나 가격이 높아 수요자들의 요구에 부응하기 위해서는 다양한 가격대의 다가구 주택이 건설돼야 할 것으로 지적됐다. 이같은 지적은 조지 메이슨 대학 지역분석센터(Center for Regional Analysis)가 지역을 대상으로 분석 작성한 ‘다가구 주택의 수요와 공급’이라는 보고서에서 지적됐다. 일단 보고서는 워싱턴

건설업종 근로자 집소유율 증가 [워싱턴 중앙일보] 02.19.14 18:50

주택경기가 붕괴돼 상당한 침체를 겪은 이후 많은 이들이 주택서유권을 상실하고 숏세일이나 압류 등으로 자기집을 잃었다. 주택시장의 붕괴라는 것이 말해주듯 부동산 가격은 폭락하는 와중에 많은 이들이 자기집 소유권을 이전해야 하는 어려움을 겪었다. 자연히 미국내 주택소유율은 떨어졌고, 미국의 끔인 내집마련의 기회는 멀어지는 것 처럼 보였고, 실제 그러했다. 그러나 이같은 현상이 모두에게 적용된 것은 아닌 것으로 나타나 흠이를 끈다. 와중에서도 주택소

재산 상속액 세금 면제 상한선에 관하여 [워싱턴 중앙일보] 02.19.14 18:49

아주 오래 전의 이야기이다. 홍익대 정문 근처에서 400평 대지에 저택을 소유하고 계시던 친척 분이 돌아 가셔서 홀로 살던 외동 딸이 그 부동산을 상속받게 되었다, 그런데 이 분은 당장 상속세로 낼 돈은 없어서 결국 그 집을 팔아 내야하는 상황이 되었다. 그때 한 건축업자로부터 이 곳은 커머셜로 조닝을 바꿀 수 있는 지역이니 이 곳에 상가빌딩을 지어서 한 유닛씩 분양하면 상속세도 해결되고 부동산 가치도 몇배로 올려서 팔 수 있다는 조언을 듣게

생각하지 못했던 융자승인의 걸림돌 [워싱턴 중앙일보] 02.19.14 18:48

2,3년 전부터 대부분 은행의 승인기준은 같게 맞추어져가고 있다. 하지만 수없이 많은 증명서류가 존재하는 만큼 은행 마다 다른 시각으로 보는 경우가 있다. 때문에 조그마한 이유로 융자승인이 완전하게 거절되는 경우도 생긴다. Asset(자산) Asset은 융자시 필요한 금액이 자신의 money market이나 은행계좌에 최소 2개월간 소유하고 있음을 증명하는 것을 기준으로 한다. 융자시 필요한 금액이란 다운페이먼트와 융자비용 그리고 세금과 보험

두얼 에이전시의 위험성 [워싱턴 중앙일보] 02.19.14 18:47

부동산 거래는 우리가 미국에 살고 있는 한 늘 해야만 하는 일상의 일이다. 혹자는 나는 집을 소유하고 있지도 않을 뿐더러 앞으로 살 계획도 없으니 부동산 게래와는 무관하다. 정말 그럴까? 집을 가지고 있지 않다면 세입자란 뜻이니 결국은 집주인대 세입자간의 부동산 거래가 성립된다. 이런 현실에서 부동산 거래시 가장 많이 듣게 되는 에이전시에 대해 알아보고 미리 대비해 보자. 보통 주택 판매시 셀러를 대표하는 리스팅 에이전트와 바이어를 대표하는 바

워싱턴서 내집 장만하려면 최소 연 6만3000불 벌어야 [워싱턴 중앙일보] 02.19.14 18:35

워싱턴 DC 메트로 일원에서 내 집을 장만하려면 최소 얼마를 벌어야 할까. 모기지율을 비교하는 HSH닷컴에 따르면 최소 6만 2800달러다. HSH닷컴은 미국내 25개 대도시를 대상으로 모기지율과 중간 주택가를 분석, 융자금을 상환하기 위한 각 도시별 최소 연봉 수준을 소개했다. 그 결과 DC 메트로 인근 지역은 20위를 차지해 대도시 중에서는 비교적 내집 장만이 수월한 곳으로 평가됐다. 중간 주택가는 36만 8000달러다. 1위는 샌프란시스코

MD 1월 주택압류 전국 3위 리얼티트랙 밝혀 [워싱턴 중앙일보] 02.14.14 05:46

메릴랜드의 주택 압류가 다시 증가하고 있다. 1월 주택압류율은 전국 3위 수준이다.주택압류 현황을 분석하는 리얼티트랙(RealtyTrac Inc)의 1월 조사를 보면 메릴랜드는 전국에서 3위, 볼티모어 일원은 광역 대도시 중 5위를 차지했다.특히 볼티모어 일원 1월 주택압류는 전년 동기대비 무려 119% 증가했다. 대서양 연안의 다른 대도시인 뉴욕(40%), DC(38%), 필라델피아(14%)에 비해서는 엄청난 증가세다.리얼티트랙은 1월은 19

집 구입 아직 괜찮은 시기 [워싱턴 중앙일보] 02.13.14 05:16

최근 부동산 시장이 흔쾌하게 돌아가지 않는 상황에서 집을 가진 이들은 지금 시중에 내놓아도 괜찮은지, 또 집을 사려는 이들은 과연 지금이 살 시기인지 등 다소 쉽게 평가내지 못해 우유부단한 모습을 보이게 된다. 지난해의 경우에는 이에대한 해답은 주택구입의 적정성(affordability) 측면으로 봐 지난 5년내 가장 바람직하지 않은 해라고 지적됐다. 이유는 지난 수년 동안 가격이 이미 많이 올랐고, 소득에 비해 주택에 들여야 할 자금의 규모

모기지 이자율 지난해 11월 이래 최저 [워싱턴 중앙일보] 02.13.14 05:14

지난주 모기지 이자율이 4.47%를 기록했다. 이는 전주의 4.52% 보다 더 내려간 것이며, 지난해 11월 중순 이래 가장 낮은 수준을 보인 것으로 집계됐다. 모기지 이자율은 미 재무부 발행 10년만기 국채의 이자율이 2.62%로 내려가면서 연동돼 떨어진 것이다. 미국의 모기지 이자율은 바로 국채와 직결돼있어 국채 이자율이 움직일 때마다 함께 변동된다. 국채는 금리와 달리 인기가 좋으면 이자율이 내려가고 인기가 떨어지면 오른다. 국가가 발행하

집주인을 확인 한 후 렌트 게약을 해야하는 이유 [워싱턴 중앙일보] 02.13.14 05:13

얼마 전 손님이 인테스프먼트홈으로 가지고 계신 콘도를 새로운 테넌트와 계약하고, 입주 시키기 위해서 엘레베이터 레저베이션을 위한 입주 날짜를 조정하기 위하여 콘도 메니저를 만나러 갔다가 나는 깜짝 놀란 적이 있다. 메니저는 내가 제출한 리스 계약서에는 서명 공증이 되어 있지 않으니 공증된 계약서를 새로 제출해 달라는 요구를 하였기 때문이다. 손님들이 소유하고 계신 여러 콘도들을 오랫동안 메니지먼트해온 나였지 만, 이러한 요구를 받은 것은 사실

라떼 효과 (Latte Factor) [워싱턴 중앙일보] 02.13.14 05:12

재정 컨설턴트 David Bach는 하루에 라떼 한잔을 아끼면, 하루에 3.5달러, 한달에 105달러, 일년에 1260달러, 그리고 십년에 1만2600달러를 모을 수 있다고 하면서, 이름 ‘라떼 효과’를 트레이드마크 등록까지 받아냈다. 한발 더 나아가서, 20대 젊은이가 60대 은퇴까지 라떼효과를 지킨다면 50만불도 모을 수 있다고 했다. 많은 사람들이 이 교훈을 그대로 믿고 실행에 옮겼는데, 실제적으로 그 효과는 잘 나타나지가 않았다. 왜 그

융자방법이 생겼다, 나도 가능할까? [워싱턴 중앙일보] 02.13.14 05:11

지난 1월초부터 세금보고상의 수입문제, 크레딧 문제, 파산기록, 숏세일기록등의 이유로 모기지 받기 힘든 고객들을 상대로 40% 다운페이먼트로 융자를 해주던 프로그램이 전면 폐지됐다. 하지만 2월에 들어서면서 새로운 프로그램이 등장했다. 예전의 프로그램에 비해 준비해야할 서류가 많아졌지만 신용에 문제가 있는 고객이나 세금보고의 수입이 적은 경우에 유용하게 쓰일 수 있겠다. 65% Debt to Income많은 분에게는 생소하겠지만 알고 보면 파격

집을 팔려고 하는데 언제가 좋을지? [워싱턴 중앙일보] 02.13.14 05:10

요즈음 2월들어 가장 많이 받는 문의가 있다. 집을 팔려고 하는데 언제가 가장 적당한 시기일지를 알려달라는 것이다. 최근 몇 년 간 꾸준히 상승한 주택가격으로 셀러들이 조금씩 자신감을 회복하고 주택 판매시 최대의 가격을 받을 수 있는 시점을 찿으려 한다. 물론 주택 판매에는 언제 집을 팔려고 내어 놓을까 하는 시점 이외에도 바이어의 구매력, 구매 경쟁, 고용시장, 이자율 그리고 절대 간과할 수 없는 리얼터의 협상능력등이 주요 변수이

볼티모어 1월 신규주택 매물..작년 1월보다 4% 증가 [워싱턴 중앙일보] 02.12.14 04:23

올 겨울 폭설과 동장군에도 불구하고 볼티모어 일원에서 시장에 나온 신규주택 매물은 전년 동기 대비 4% 증가한 것으로 나타났다. 하지만 실제 판매 수는 소폭 감소했다.MRIS 자료를 보면 볼티모어 시를 포함 인근 5개 카운티의 1월 신규 주택 매물은 3120채로 2013년 1월 3000채보다 120채가 늘었다.기존 주택을 포함한 매물은 9952채로 작년 12월 9386채보다도 600채가 많았다.MRIS는 볼티모어 일원 주택 매물이 최근 여러 달

미성년자의 부동산 구입에 관하여 [워싱턴 중앙일보] 02.06.14 04:34

집을 계약했는데도 법적으로 어떠한 구속력 없이 계약서를 무효화 시킬 수 있는 조건들이 있다. 대부분의 주에서 시행되고 있는 계약서 마이너 법은 계약서에 싸인을 했지 만, 지적 능력이 떨어지는 사람이 사인을 하고 나서 다시 계약을 무효화시키고 싶을 때는 언제든지 그에 대한 책임을 지지 않고 계약서를 무효로 만들 수 있는 권리를 주는 것이다. 이 마이너 계약서법으로 보호를 받는 사람들에는 정신 질환자와 지적 능력이 떨어지는자, 그리고 18세 미만의

양적완화와 신흥국의 비애 [워싱턴 중앙일보] 02.06.14 04:34

미국경기가 다시 주춤하고 있다. 2013년내내 상승세를 기록하던 주식시장은 금년에 들어서는 계속 하향곡선을 그리고 있고, 신흥국들은 경제불황보다 심각한 결과의 초래까지 할 수 있다고 경고하고 있다. 그러나 이 침체는 이미 예상 되었던 현상이다. 이야기는 2010년 여름으로 거슬러 올라간다. 연방준비은행은 1981년 이후로 매년 여름 Jackson Hole 와이오밍에서 경제 심포지움을 개최한다. 2010년 심포지움에서, 당시 연준의장으로 있던

2014년 주택시장, 조용하네? [워싱턴 중앙일보] 02.06.14 04:33

지난 연말부터 2014년의 주택시장은 어떻게 변화될 것인지에 대해서 궁금해하시는 분들이 많았다. 기대보다는 걱정이 많았었다. 그러나 1월은 너무나도 조용하게 지나갔다. 이자율의 큰폭상승도 없었고, 실질적으로 주택융자의 규정강화도 아직 없다. 주택구매를 희망하는 고객이 많이 늘어나지는 않았지만 그렇다고 주택시장에 매물이 남아도는 현상도 아직 보이지 않는다. 2014년의 주택시장이 부정적으로 예상된 부분이 많았기에 아직은 그래도 희망이 조금씩 커지

S&P 케이스 쉴러 지수 11월에 약간 주춤 [워싱턴 중앙일보] 01.30.14 06:01

두자릿수 인상폭 지역은 열기 수그러질 듯 오히려 인상추세 덜 했던 북동부 두각 관심 지난해 주택시장은 상당한 붐을 이뤘다. 주택에 대한 수요가 몰려 가격이 오르고, 매기사 살아나면서 물량이 부족한 상황을 연출했었다. 그러나 이후 갑자기 오른 모기지 이자율로 인해 매기가 잠시 주춤해졌었으나 주택시장의 활력을 완전히 부러뜨리지는 못했다. 뒤늦게 나오지만 전국의 주택가격에 대한 가장 정밀한 수치를 제시해주는 스탠더드 앤드 푸어스(S&P

언더워터 주택 930만채 수준 [워싱턴 중앙일보] 01.30.14 06:00

활황세 주택시장이 에퀴티 높여 910만채는 융자금 보다 시세 높아 주택시장 붕괴 당시 광풍처럼 번져갔던 주택 가격의 ‘언더워터’ 상황이 지난해 말까지도 무려 930만 가구에 이어졌던 것으로 집계됐다. 모기지 융자금 보다도 주택 시세가 낮은 이른바 ‘깡통주택’ 현상이 주택활황이라던 지난해까지 상당수가 이어졌던 셈이다. 이같은 상황을 맞았던 주택소유자들은 집값이 융자금 보다 오르기 전에는 주택시장에 매물로 내놓지도 못하고, 그대로 안고

상업용 건물 리스와 옵션에 대한 이해 [워싱턴 중앙일보] 01.30.14 06:00

4년 전에 D.C.에 오랫동안 비어있었던 건물을 5년에 5년 옵션으로 리스를 받아 뷰티써플라이 가게를 직접 꾸며서 장사를 해오고 계신 분이 있다. 장사를 시작한 첫 일년 동안은 매상이 오르지 않아 적자로 고전하며 힘든 상황에 봉착하기도 했지만, 부부가 최선을 다해 노력한 결과 4년 만에 사업은 괄목할 만한 성장을 했다. 새로운 추세를 알기위해 바쁜 시간을 쪼개 타주에서 열리는 뷰티쇼도 쫓아다니고, 같은 직종을 성공적으로 운영하시는 분들을 만나

일찍 일어나는 새가 성공하는 2014년 주택시장 [워싱턴 중앙일보] 01.30.14 05:59

영어에는 ‘Monday morning quarterback”이라는 표현이 있다. 직역을 하면 ‘월요일 아침의 쿼터백’이다. NFL 풋볼은 원래 일요일에 경기를 치른다. 그리고 많은 풋볼팬들이 월요일 아침에 경기를 비평한다. “도대체 코치는 뭘 생각한거야?” “나 같으면 마지막에 던졌어야지” “아니지, 킥을 했어야지”,,, 월요일 아침 사무실에서, 커피숖에서, 주유소에서 풋볼 이야기들 뿐이다. 그리고 이미 나온 결과로 모두들 최고의

2014년, 주택융자시장의 변화 [워싱턴 중앙일보] 01.30.14 05:58

2014년부터는 주택융자시장에 큰 변화가 생겼다. 2013년에 비해, 이자율의 상승도 이미 시작되었고 승인기준 또한 변화가 생기고 앞으로도 지속해서 변화가 있을 것으로 예상한다. 이자율의 변화주택융자의 이자율은 이미 2013년중순을 기점으로 적지 않은 폭으로 상승했다. 아직은 5%미만의 이자율로 사실상 높지 않은 이자율이지만 이미 3%때의 이자율에 익숙한 주택 소유주들에게는 4%후반의 이자율은 높게 느껴질 수 있다. 아직은 또 한차례의 큰

집 잘 파는 다섯가지 방법 [워싱턴 중앙일보] 01.30.14 05:57

요사이 사람들이 모이기만 하면 누군가가 말을 꺼내기 시작한다. “도통 살 만한 집이 없다면서요?” 그러면 또 “그럼 부르는 게 값이겠네요.”라고 답한다. 이러한 대화를 듣고 난 셀러는 대뜸 리스팅을 내어 놓은 에이전트한테 전화를 건다. “아니, 마켓에 팔 집이 없다는데 대체 우리집은 왜 이리 안 팔리는 거죠? 집값도 싸게 내어 놓았는데요...” 정말로 사람들 말처럼 집 공급도 달리는데 에이전트 능력이 모자라 집이 빨리 팔리지 않는 걸까? 물론

MD 작년 12월 숏세일 급증..전체 매매의 8%…전국 4위 [워싱턴 중앙일보] 01.24.14 05:46

작년 12월 메릴랜드내 주택 매매 중 숏세일 물량이 큰 폭의 증가세를 기록했다.부동산 정보 회사인 리얼티트랙은 12월 메릴랜드내 숏세일 물량은 전체 주택 판매량의 8%를 차지했다고 밝혔다. 이는 전국 평균 5.7%를 훨씬 웃도는 숫자다. 미 전국적으로는 네바다, 플로리다, 일리노이에 이어 4번째로 높다.숏세일과는 달리 은행 소유 주택은 3.9%, 차압에 따른 경매는 1%로 전국 평균 보다는 밑돌았다.리얼티 트랙은 메릴랜드 주택 판매량이나 가격은

주택건설 물량 올해 더 늘어나 [워싱턴 중앙일보] 01.23.14 06:13

지난해에 이뤄졌던 미 부동산 시장의 총체가 서서히 통계조사가 이뤄지면서 드러나고 있다. 미 센서스국이 지난주말 발표한 지난해에 대한 통계에 따르면 2013년 한해동안 건설됐던 주택규모는 92만3400채로 나타났다. 이는 당초 전문가들이 예상했던 수치보다 훨씬 낮은 것이며, 미 전역에서 건설돼온 주택의 규모를 장기적으로 통계내 평균치가 된 150만채라는 규모에는 거의 3분의 2수준 밖에 안되는 미미한 것이다. 지난해의 경우 주택 물량이 모라자 건