50대 초·중반 '부동산 투자 마지막 기회' [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너] [LA중앙일보] 01.08.19 23:38

▶문: 모기지가 거의 없는 단독주택 한 채와 직장 연금 수십만 달러가 전부인 중산층 50대입니다. 은퇴 준비를 어떻게 해야 할까요?▶답: 직장 연금의 규모로 볼 때 근무 연수가 오래되신 것으로 보입니다. 당연히 소셜 연금도 어느 정도 규모가 되실 것 같습니다. 평균적으로 보자면 연금 측면에서 다른 은퇴 준비자 보다 유리한 상태입니다. 다만 한가지를 더 추가한다면 부동산 투자를 고려해보라고 말씀 드리고 싶습니다. 이유는 은퇴 이후 연금 상황과

은퇴 이후는 현금 유동성이 가장 중요 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너] [LA중앙일보] 12.18.18 19:58

▶문: 은퇴 후 고정 인컴을 위해 다운사이징보다는 유닛 렌탈 프라퍼티를 구입하고자 하는데 어떤 차이점이 있을까요? ▶답: 현 시점에서 보자면 투자용 부동산은 렌트비 소득보다는 매매를 통한 수익 실현이 전부일 것 같습니다. 물론 렌트 수익이 매우 높은 렌탈 프라퍼티도 있을 수 있지만 지금과 같이 부동산 가격이 오르고 금리까지 올라가는 상황이라면 사실상 많은 돈을 투자해 렌트 프라퍼티를 구입하더라도 렌트 수입은 미미하거나 오히려 적자에 가깝다고 봐

개인 상황에 맞는 은퇴 계획 필요 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너] [LA중앙일보] 12.11.18 19:45

▶문= 노후 생활자금을 준비하려는데 리버스 모기지와 애뉴어티(개인 은퇴연금)중 어떤 것이 더 유리할까요?▶답= '어떤 것이 더 유리할까'라는 질문에 대해 일반적이거나 공통적인 답변을 하기는 어렵습니다. 추측해보면 현재 살고 계신 집을 팔고 다운사이징을 해서 노후 자금을 마련하실지 아니면 현재 집에서 평생 지내면서 리버스 모기지로 생활비를 보충할지에 대한 선택 질문으로 여겨집니다. 리버스 모기지와 애뉴어티는 둘 다 은퇴 후 매달 현금이 부족할

은퇴주택, 일반 주택 인근 건축 추세 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너] [LA중앙일보] 11.07.18 00:44

▶문= 남상혁 대표의 은퇴 플랜을 열심히 보고 있는 독자입니다. 한가지 질문이 있습니다. 은퇴주택 단지의 장점을 알겠는데 외곽지역이고 부동산 가치상승도 기대하기 힘들 것 같고 또 솔직히 시니어들끼리 사는 것도 마음에 걸립니다. ▶답= 베이비 부머 세대가 은퇴를 하면서 은퇴주택 단지가 최근 들어 크게 늘고 있습니다. 55세 이상 은퇴주택 건축신청 건수가 매년 큰 폭으로 오르는데 당분간 이런 추세는 계속될 것입니다. 베이비 부머 세대가 전체 인구

은퇴 주택단지의 장단점과 해당 지역 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너] [LA중앙일보] 10.09.18 20:19

▶문= 2~3년 후 은퇴를 계획하고 있습니다. 주변에서 은퇴 주택에 대한 이야기들이 많아 저도 관심이 높아졌습니다. 은퇴 주택단지 거주의 장단점과 어느 지역에 주로 있는지 알려주시기 바랍니다.▶답= 은퇴주택 단지의 장단점에 대해서는 지난 기고문에 설명을 드렸습니다만 간단히 요약하면 시니어에 맞는 다양한 편의 시설을 갖추고 있는 동시에 프라이버시가 좋고 안전하다는 장점을 말씀 드렸습니다. 거리가 멀다는 단점은 최근 들어서 줄어들고 있습니다. 특

은퇴 후 생활 '집 다운사이징' 가장 중요 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너] [LA중앙일보] 09.25.18 22:11

▶문= 요즘 주변에서 다운사이징(Downsizing)이란 말을 많이 합니다. 특히 나이가 비슷한 친구 사이에서 많이 듣게 되는데 정확하게 어떤 뜻이며 시니어들에게 다운사이징은 어떤 장점이 있을까요?▶답= 은퇴 시점을 전후해서 모든 생활환경이 바뀌게 됩니다. 우선 자녀 양육의 짐에서 벗어나는 시점이 됩니다. '품 안에 자식'이란 말이 있듯이 둥지에 있던 자녀들이 부모 곁을 떠납니다. 의존적이던 자녀가 이제는 독립적인 새로운 관계로 설정됩니다.

은퇴 후 주택 '재산증식·가정 중심' 의미 사라져 [LA중앙일보] 09.05.18 01:24

▶문= 은퇴하고 나니 집이 좀 크다는 생각도 들고 관리하기도 벅차서 다운사이징을 생각합니다. 하지만 손자들이 놀러 올 때를 생각하면 놔둬야 될 것 같기도 한데 어떻게 해야할지 결정하기 애매합니다.▶답= 주택 소유와 평균 수명에 관한 것입니다. 베이비 부머 세대는 집 소유를 최우선 목표 순위 중에 하나로 두고 있습니다. 재산 증식과 자아실현 핵가족 중심의 라이프 스타일이 반영된 것입니다. 또 의학 발전 등의 이유로 평균 수명이 크게 늘어났습니다

은퇴 한인 주택 소유주들'재정 관리 빨간 불' [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너] [LA중앙일보] 08.14.18 19:18

▶문= 은퇴 후에 안정 적인 현금 관리가 걱정입니다. 좋은 방법이 없나요?▶답= 은퇴 주택과 리버스 모기지 은퇴 연금 등을 주제로 그간 5000여 한인 시니어 분들과 다양한 상담을 해오면서 은퇴 한인들의 재정상태를 봤습니다. 독특한 패턴이다. 물론 상담을 통한 경험치입니다. 먼저 주택의 경우에는 보유 주택 시세가 중간 가격대 보다 높은 편입니다. 자녀 교육상 좋은 학군의 지역에 정착하다 보니 가격이 많이 상승한 것입니다. 같은 원리로 재산세

은퇴 한인 주택소유주들의 재정상태 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너] [LA중앙일보] 08.07.18 17:48

▶문= 은퇴 후에는 정기적인 현금 관리를 어떻게 하는 것이 좋을까요?▶답= 은퇴 주택과 리버스 모기지, 은퇴 연금 등을 주제로 그간 5000여 한인 시니어 분들과 다양한 상담을 해오면서 은퇴 한인들의 재정상태를 보면 독특한 패턴을 찾을 수 있습니다. 물론 상담을 통한 경험치입니다. 먼저 주택의 경우에는 보유 주택 시세가 중간 가격대 보다 높은 편입니다. 자녀 교육상 좋은 학군의 지역에 정착하다 보니 가격이 많이 상승한 것입니다. 같은 원리로 재

다운사이징 꼭 해야할까요? [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너] [LA중앙일보] 08.07.18 17:46

▶문= 은퇴하고 나니 집이 좀 큰 느낌이고 관리가 벅차서 다운사이징을 생각하기도 하지만 손자들이 놀러오면 놔둬야 될 것 같기도 하고 결정을 어떻게 해야할지?▶답= 주택 소유와 평균 수명에 관한 것입니다. 베이비 부머 세대는 집 소유를 최우선 목표 순위 중에 하나로 두고 있습니다. 재산 증식과 자아실현, 핵가족 중심의 라이프 스타일이 반영된 것입니다. 또 의학 발전 등의 이유로 평균 수명이 크게 늘어났습니다. 2017년 현재 평균 수명은 80세

다운사이징(Downsizing)의 뜻과 장점 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너] [LA중앙일보] 08.07.18 17:44

▶문= 요즘 다운사이징(Downsizing)이란 말을 최근 많이 듣게 되는데 어떤 뜻이며 어떤 장점이 있을까요?▶답= 은퇴 시점을 전후해서 모든 생활환경이 바뀌게 됩니다. 우선 자녀 양육의 짐에서 벗어나는 시점이 됩니다. “품 안에 자식”이란 말이 있듯이 둥지에 있던 자녀들이 부모 곁을 떠납니다. 의존적이던 자녀가 이제는 독립적인 새로운 관계로 설정됩니다. 한편으로는 자녀가 빠져나간 집이 황량하고 크게 느껴집니다. 은퇴를 하게 되면 자녀가 독립

은퇴 주택단지의 장단점과 해당 지역 [ASK미국-남상혁 은퇴 종합플래너] [LA중앙일보] 08.07.18 17:41

▶문= 은퇴 주택단지의 장단점과 어느 지역에 주로 있는지 알려주시기 바랍니다.▶답= 은퇴주택 단지의 장단점에 대해서는 지난 기고문에 설명을 드렸습니다만 간단히 요약하면 시니어에 맞는 다양한 편의시설을 갖추고 있는 동시에 프라이버시가 좋고 안전하다는 장점을 말씀드렸습니다. 거리가 멀다는 단점은 최근 들어서 줄어들고 있습니다. 특히 오렌지카운티 지역에는 도심지역에도 제법 은퇴주택 단지가 개발되고 있습니다. 다만, 다운사이징을 위해서라면 외곽지역의

은퇴주택 단지란 무엇인가? [ASK미국-남상혁 은퇴 종합플래너] [LA중앙일보] 08.07.18 17:37

▶문= 은퇴주택 단지의 장점을 알겠는데 외곽지역이고 부동산 가치상승도 기대하기 힘들 것 같고 또 솔직히 시니어들끼리 사는 것도 마음에 걸립니다. ▶답= 베이비 부머세대가 은퇴를 하면서 은퇴주택 단지가 최근들어 크게 늘고 있습니다. 55세이상 은퇴주택 건축신청 건수가 매년 큰 폭으로 오르는데 당분간 이런 추세는 계속될 것입니다. 베이비 부머 세대가 전체 인구중 30%를 넘어선 상태라 당연한 결과입니다. 은퇴주택들이 최근 몇년새 가격이 상승했는데

리버스 모기지 해도 '집 소유권 그대로' [ASK미국-남상혁 리버스 모기지] [LA중앙일보] 06.05.18 23:09

▶문= 리버스 모기지를 고려하고 있습니다만 현재의 살고 있는 집에 평생 거주할지 여부를 결정하지 못해서 망설이고 있습니다. 리버스 모기지는 평생 거주할 집의 경우에만 적합한가요?▶답= 리버스 모기지에 대한 가장 큰 오해입니다. 집 소유권에 관한 문제인데 리버스 모기지를 받으면 집의 소유권을 은행에 넘겨주게 되냐는 질문입니다. 한마디로 리버스 모기지는 주택융자와 동일하게 소유권은 그대로 본인이 보유하게 됩니다. 이 말은'집을 언제든 매각할 수

'주택가격·이자율' 리버스 모기지에 영향 [ASK미국-남상혁 리버스 모기지] [LA중앙일보] 05.15.18 19:28

▶문= 요즘 주택가격이 많이 올랐는데 리버스 모기지에 어떤 변화가 있는지요? 주택가격이 오르면 더 많은 금액을 받을 수 있는지요?▶답= 리버스 모기지를 통해서 받을 수 있는 금액은 3가지 요인에 따라 움직입니다. 즉 주택 가격의 시세 신청 당시의 이자율 신청자의 연세(나이)에 따라 결정됩니다. 신청자의 연세와 주택 시세는 높을수록 리버스 금액이 증가하는 반면 이자율이 오르면 리버스 금액은 줄어들게 됩니다. 리버스 모기지에 적용되는 이자율은 일

은퇴 주택과 일반 주택의 차이점 [ASK미국-남상혁 리버스 모기지] [조인스아메리카] 04.02.18 14:10

▶문= 얼마 전에 리버스 모기지를 말하면서 은퇴 주택도 설명을 해주셨는데 은퇴 주택이 일반 주택과 다른 점은 무엇인지요? 은퇴 주택을 구입하면 리버스 모기지가 가능한가요?▶답= 은퇴 주택은 Active Retirement Community 혹은 Active Senior Community로 불립니다. 의료 및 생활서비스가 Assisted Living Facility와는 구분됩니다. 서비스가 제공되지는 않기 때문에 주택구입자의 측면에서 보면 은퇴

리버스 모기지 받기 위한 카운슬링 [ASK미국-남상혁 리버스 모기지] [조인스아메리카] 03.23.18 18:25

▶문= 리버스 모기지를 하려면 카운슬링을 받아야 한다고 들었습니다. 꼭 해야만 하는 건지 그리고 어떻게 해야 되는지요?▶답= 미국에서는 시니어들을 대상으로 하는 금융 상품에 대해서 제한 사항을 많이 두고 있습니다. 은퇴 시니어들이 영리를 목적으로 하는 은행으로부터 혹여 피해를 입지 않을까 해서 입니다.이러한 우려 때문에 연방정부는 은행이 아닌 객관적인 비영리 기관을 통해 카운슬링을 의무적으로 받도록 하고 있습니다. 또한 카운슬링을 받은 다음 7

리버스 모기지 양도관련 질문 [ASK미국-남상혁 리버스 모기지] [조인스아메리카] 02.28.18 09:53

▶문= 리버스 모기지를 받으면 사후에는 어떻게 되나요? 자녀에게 양도가 가능한가요?▶답= 좋은 질문이십니다. 리버스 모기지를 받으면 집을 은행이나 정부에 양도하는 것으로 오해하고 계신 경우가 많습니다. 그러나 리버스를 받는다고 해서 집의 소유권에 변동이 있는 것은 아닙니다. 따라서 언제든 리버스를 취소하거나 집을 파실 수 있는 권한이 있습니다. 아마도 집을 담보로 현금을 받아쓰고 있으므로 그 집에 대한 소유권을 넘긴 것으로 혼돈하시는 것 같습니

리버스 모기지를 신청하는 타이밍 [ASK미국-남상혁 리버스 모기지] [조인스아메리카] 02.05.18 14:26

▶문= 리버스 모기지는 언제 신청하는 것이 가장 좋은 시점일까요? 제 경우는 아직은 비즈니스를 하고 있어서 많지는 않지만 아직까지는 소득이 좀 있습니다.▶답= 리버스 모기지라고 해서 전혀 자격조건이 없는 게 아니라서 이왕 생각을 하고 계시다면 자격조건이 갖추었을 때 신청하는 것이 좋다고 봅니다. 또 가급적이면 너무 늦지 않는 게 좋습니다. 70세가 넘으면 신체가 노화되면서 의사결정을 하기 힘들어집니다. 또 연세가 너무 많아지면 재정 상품의 구조

리버스 모기지 도중 집을 파는 경우 [ASK미국-남상혁 리버스 모기지] [조인스아메리카] 12.29.17 11:34

▶문= 리버스 모기지를 받으면 도중에 집을 팔 수가 있나요? 그리고 리버스 모기지를 받은 상태에서 부부가 모두 사망하게 되면 그다음에 집은 어떻게 처리가 되나요?▶답= 리버스 모기지를 받으셔도 여전히 타이틀에는 주인으로 남아계십니다. 따라서 언제든 집을 매각하실 수 있습니다. 매각하실 때는 에스크로에서 리버스 모기지에 갚아야 할 금액을 자동으로 갚고 나머지 판매 대금은 집 주인에게 돌아가게 됩니다. 일반 주택 거래의 과정과 결과가 똑같습니다.

리버스 모기지 주택 구입 '평생 페이먼트 없이' [ASK미국-남상혁 리버스 모기지] [LA중앙일보] 12.05.17 21:39

▶문=현재 집을 팔아 더 작은 집으로 이사를 가려고 합니다. 리버스 모기지로 주택을 구입할 수도 있다고 들었는데 자격 조건이 어떠한지요?▶답= 은퇴 후 거주하실 곳을 다운사이징을 하실 때 리버스 모기지로 주택을 구입하는 경우가 종종 있습니다. 리버스 모기지로 구입을 하시려면 일단 주택 가격이 좀 낮고 평생 거주를 목적으로 하실 때 적합합니다. 주택 가격이 너무 높으면 재산세와 유틸리티 등 그 주택을 유지하는데 들어가는 비용이 많아져 노후 재정

라인오브 크레딧, 리버스 모기지로 대체 가능 [ASK미국-남상혁 리버스 모기지] [LA중앙일보] 11.28.17 21:31

▶문= 10년 전에 오픈한 라인 오브 크레딧이 연장이 되지 않아서 페이먼트가 크게 늘었습니다. 생활에 부담이 돼서 리버스 모기지를 고려 중인데 대체할 수 있을까요?▶답= 라인오브 크레딧은 대부분 10년이 일단 만기가 됩니다. 라인을 재연장하거나 재융자, 혹은 남은 기간 중 모기지로 바뀌게 됩니다. 페이먼트 금액으로 볼 때는 라인을 재연장하는 것이 가장 적습니다. 10년간 다시 이자 혹은 최저 금액만 페이 하기 때문입니다. 그러나 은퇴하신 시니

라인오브 크레딧 대체방법 [ASK미국-남상혁 리버스 모기지] [조인스아메리카] 11.28.17 11:33

▶문: 10년 전에 오픈한 라인오브 크레딧이 연장이 되지 않아서 페이먼트가 크게 늘었습니다. 생활에 부담이 돼서 리버스 모기지를 고려 중인데 대체할 수 있을까요?▶답: 라인오브 크레딧은 대부분 10년이 일단 만기가 됩니다. 라인을 재연장하거나 재융자, 혹은 남은 기간 중 모기지로 바뀌게 됩니다. 페이먼트 금액으로 볼 때는 라인을 재연장하는 것이 가장 적습니다. 10년간 다시 이자 혹은 최저 금액만 페이 하기 때문입니다. 그러나 은퇴하신 시니어

정부 직접 감시 '일반 융자보다 안전' [ASK미국-남상혁 리버스 모기지] [LA중앙일보] 10.31.17 18:59

▶문= 리버스 모기지를 상담하려고 해도 노인들을 대상으로 하는 사기가 많다 해서 조심스러워 집니다. 사기를 피하는 방법과 합법적이고 안전하다는 것을 어떻게 확인할 수 있을까요?▶답= 5~6년 전부터 리버스 모기지는 사실상 정부가 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)으로 거의 모두 전환됐습니다. 과거 한때 정부 보증이 없어서 배우자 혹은 자녀에게 채무가 넘어가는 경우도 있었습니다. 그러나 이후 연방 정부(

10월 1일부터 대폭 변화 '받는 금액 이자율 연동' [ASK미국-남상혁 리버스 모기지] [LA중앙일보] 10.03.17 19:14

▶문= 아직 62세가 되지는 않았습니다만 리버스 모기지 조건이 좀 바뀌었다고 뉴스에서 들었습니다. 앞으로 어떻게 바뀌는 것입니까?▶답= 예상보다 빨리 예고도 없이 내용이 10월 1일부터 바뀌었습니다. 지난 2~3년 사이 큰 변화가 있었습니다. 2015년에 소득, 크레딧 조건이 추가되어 시행초기 많은 분들이 리버스 모기지를 받지 못했습니다. 이후 보완돼서 에퀴티가 많은 경우에는 최저 연금소득만 있으면 가능해졌습니다. 그리고 나서 이번 10월 1

리버스 모기지 받아도 집 파는데 문제 없어 [ASK미국-남상혁 리버스 모기지] [LA중앙일보] 09.12.17 20:05

▶문= 리버스 모기지를 막상 받으려고 하면 제한 사항이 많다고 들었습니다. 집을 파는데 지장이 있고 특히 콘도는 아예 신청조차 안 된다고 들었습니다. 어떤 제약들이 있는지 궁금합니다.▶답= 정부가 관여된 융자라서 제한사항이 있는 게 사실입니다. 특히 3년 전부터 수입과 신용 기록을 요구하면서 더 심해졌습니다. 한인 사회에 처음으로 리버스 모기지를 본격 소개한 뒤 상담 및 실제 사례를 경험한 바에 따르면 가장 큰 제한 사항은 콘도입니다. 리버스

페이오프 된 주택 '소득 없어도 리버스 모기지가능' [ASK미국-남상혁 리버스 모기지] [LA중앙일보] 08.22.17 20:14

▶문= 페이오프가 된 집에서 살고 있는데 자녀를 지원해 줄 목돈이 좀 필요합니다. 소셜 연금(약 1600달러)외에는 소득이 없어서 일반 주택융자로는 힘듭니다. 리버스 모기지가 가능한지 알려주시기 바랍니다. 집 시세는 약45만불 정도 합니다.▶답= 일반적으로 우선 말씀 드리면 페이오프 된 집이라면 약간의 예외를 제외하고는 리버스 모기지를 무난하게 받으실 수 있습니다. 지난 2년동안 주택 융자금, 자동차 페이먼트에 있어서 연체 기록이 3회 이상

리버스 모기지 '높아진 페이먼트 부담에서 완전해방' [ASK미국-남상혁 리버스 모기지] [LA중앙일보] 08.08.17 20:29

▶문= 10년전에 해둔 라인오브 크레딧(HELOC)이 만기가 되면서 월 페이먼트가 크게 늘었습니다. 페이먼트를 내기도 힘들고 은퇴 후 소득이 없어 재융자도 안됩니다. 혹시 리버스 모기지가 가능할까요? ▶답= 2005년부터 2007년 사이에 라인오브 크레딧을 받으신 분들이 매우 많으십니다. 집을 담보로 하는 이러한 라인은 대개 이자만 내는 10년 기간이 지나면 15년이라는 짧은 시간 내 이자와 원금을 모두 갚아야 합니다. 이때 '페이먼트 충격(

정부는 리버스 모기지 융자자 보호 역할 [ASK미국-남상혁 리버스 모기지] [LA중앙일보] 07.11.17 19:56

▶문= 리버스 모기지는 정부가 관련돼 있다고 들었습니다. 정부가 직접 관리를 한다는 것인지 아니면 정부가 지원하는 것인지 궁금합니다. 리버스 모기지에서 정부의 역할을 정확히 알려주시면 감사하겠습니다.▶답= 리버스 모기지는 도시주택개발부(HUD) 산하 FHA(Federal Housing Administration)가 보증(Guarantee)하는 은퇴자들을 위한 주택융자 프로그램입니다. 일반 은행들이 제공하는 컨벤셔널 주택융자로는 해결하지 못하는

리버스 모기지를 받는다고 은행이 집 소유권 가져가지 않아 [ASK미국-남상혁 리버스 모기지] [조인스아메리카] 06.30.17 11:41

▶문= 주변 사람들이 말하는 걸 보면 리버스 모기지는 은행이 집을 가져간다고 하던데 리버스 모기지를 받은 다음에 혹시 집을 팔 수가 있나요?▶답= 많은 분들이 오해하고 계십니다만 리버스 모기지를 받는다고 해서 은행이 집을 가져가지 않습니다. 이것은 아마도 리버스 모기지로 현금을 받기 때문에 집을 가져가는 것으로 오해하시는 일이 많은 것 같습니다. 리버스 모기지는 은행이 집을 가져가지 않고 매각 혹은 종료시점(maturity)에 한꺼번에 원금을

리버스 모기지 받아도 집 파는데 문제 없어 [ASK미국-남상혁 리버스 모기지] [조인스아메리카] 06.30.17 11:32

▶문= 리버스 모기지를 막상 받으려고 하면 제한 사항이 많다고 들었습니다. 집을 파는데 지장이 있고 특히 콘도는 아예 신청조차 안 된다고 들었습니다. 어떤 제약들이 있는지 궁금합니다.▶답= 정부가 관여된 융자라서 제한사항이 있는 게 사실입니다. 특히 3년전부터 수입과 신용 기록을 요구하면서 더 심해졌습니다. 한인 사회에 처음으로 리버스 모기지를 본격 소개한 뒤 상담 및 실제 사례를 경험한 바에 따르면 가장 큰 제한 사항은 콘도입니다. 리버스 모