[유애란의 에스크로 상담] 테넌트 에스토펠
세입자가 직접 작성한 임대차 증명서, 계약기간·보증금·렌트비 등 기입돼
아파트처럼 임대소득이 있는 주택 매매시에 셀러는 임대차계약서와 임대수입 장부(Rent Roll)를 에스크로 오픈과 동시에 바이어에게 제공해야 한다.
바이어 입장에서는 집가격이 오르는 것도 중요하지만 달달이 나가는 비용을 임대수익이 커버할 지 계산해봐야 하기 때문이다.
4유닛 중 1유닛이 보증금이 문제가 되었다. 셀러는 보증금으로 얼마를 갖고 있다고 하였지만 정작 임대계약서에는 보증금이 아니라 마지막 달 월세로 적혀있었기 때문이다. 셀러는 세입자가 일방적으로 고친 것이라고 주장하였다. 하지만 꼼꼼한 바이어는 이에 대한 확인을 요구했다.
셀러에게 테넌트 에스토펠(Tenant Estoppel)을 받아오라고 했다. 에스토펠은 세입자가 직접 작성해 준 임대차관련 증명서이다. 누가 세입자인 지 계약기간은 언제부터 언제까지인 지 보증금은 얼마 되있는 지 월 집세는 얼마인 지 기타 다른 금전적 이슈가 있는 지 등을 세입자가 적고 서명하게 되어 있다.
하필이면 셀러는 이 유닛에 사는 세입자와 최근에 다투었다. 에스토펠에 서명받기가 너무나 껄끄러운 것이다. 우여곡절 끝에 셀러는 이 유닛에 대해서도 테넌트 에스토펠을 받아왔고 거기에는 보증금 얼마라고 적혀 있었다. 나중에라도 세입자가 확인을 해주었기에 다행이었다.
'에스토펠'의 사전적 의미는 먼저 한 주장에 반대되는 진술을 뒤에 하는 것을 금한다는 뜻이다.
따라서 새 건물주인인 바이어가 에스토펠을 갖고 있는 것이 여러모로 안전하다. 에스크로는 임대차계약서와 테넌트 에스토펠 그리고 렌트롤에 적힌 보증금과 월세 현황에 근거하여 크렛딧을 정산한다. 셀러가 세입자에게 받아놓은 보증금과 미리 받아놓은 한달 치 월세를 클로징날짜에 준하여 바이어에게 크레딧을 준다.
▶문의: (213)365-8081
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