[부동산 5분상담] 모기지 손실없어도 숏세일 가능한지…

제니 유/리맥스 메가 부동산

모기지 손실없어도 숏세일 가능한지…
Q: 1차 모기지 빚이 25만달러이며 2차 에퀴티 융자는 20만달러가 남아있다. 그런데 주변의 주택 시세는 33만달러정도다. 지금 시세대로 집을 판다면 총 부채가 12만달러 더 많은 상황이다. 1차 빚만 있다면 그냥 살겠는데 2차 융자때문에 숏세일을 생각하고 있다.

시세대로 팔 경우 1차 은행 손실이 없는데도 숏세일이 가능할까.

A: 귀하의 상황을 읽어보면 숏세일 가격은 33만달러보다 낮은 가격으로 시작해야 된다. 개인적인 판단으로는 20만달러 중.후반이 적당할 것 같다.

　은행입장에서는 거래에 따른 에이전트 비용지출과 밀린 재산세 숏세일 과정중에 받지 못하는 페이먼트를 고려하면 손실이 발생하게 된다. 　

　혹시 1차은행이 손해를 보지 않는다고 해도 숏세일은 가능하다. 일단 숏세일을 하게되면 페이먼트를 연체하게 되고 2차 은행에 대해서 손실이 발생하기 때문에 숏세일 절차를 거치게 된다.

구입 후 6개월까지 거래가격이 시세
Q: 3개월전 은행 차압집을 50만달러에 구입했다. 그 당시 감정가는 70만달러정도였다. 최근에 한국에 급히 가야할 상황이 발생해서 이 집을 70만달러에 팔려고 하는데 가능한지 알고 싶다.

A: 현금으로 구입하려는 바이어한테는 문제가 없다. 그러나 20~30%정도 다운하는 바이어한테는 팔기가 쉽지 않다.

　은행에서 모기지 융자를 해줄때는 6개월이라는 '시즌닝'(Seasoning)규정을 적용한다. 이 말은 부동산 구입후 6개월까지는 그 당시 거래된 가격을 시세로 인정한다는 뜻이다.

　다시 말하면 3개월전에 구입한 주택은 앞으로 3개월이 지나야 제대로 된 시세로 평가받을 수 있다.

　사정이 허락한다면 구입한 시점에서 6개월이 지난 다음에 리스팅을 올리는 것이 현명하다.

　물론 시즌닝이 있다고 해서 싸게 산 부동산 가격이 떨어지는 것은 절대 아니다. 다만 은행들이 담보물 보호차원에서 이러한 규정을 두는 것이다.

▶문의:[phone] DRE #01270838