이사 나간다는 통보, 반드시 서면으로 해야 유리

세입자-건물주 유형별 분쟁과 해결 방법

세입자들이 가장 고민하는 것은 무엇일까. 시큐리티 디파짓이다. 세입자 3명 중 1명은 건물주로부터 디파짓을 제대로 받지 못해 갈등을 겪었다. 디파짓을 비롯해 강제 퇴거나 거주 환경 수리 및 관리 등 세입자의 권리에 대해 알아본다.

청소는 전문 업체에 맡겨야

◆시큐리티 디파짓=파손 피해 렌트비 납부 보증 등을 이유로 건물주가 세입자에게 요구하는 금액이다. 크레딧에 따라 보통 렌트비 1~2개월치에 해당하는 디파짓을 요구한다. 가주법에 따라 세입자는 건물주가 가구를 제공하지 않으면(unfurnished) 최대 2개월치 가구를 제공하면(furnished) 최대 3개월치의 렌트비를 디파짓으로 내면 된다.

세입자가 이사 나가면 건물주가 디파짓에서 제할 수 있는 항목은 밀린 렌트비 수리비 청소비 등 3가지에 한한다. 계약서에 따라 차이가 있지만 보통 2년 이상 살면 카펫과 페인트는 건물주가 부담하고 벽면 등 파손된 기물에 대해서는 세입자가 책임진다. 입주 당시 건물상태기록과 사진을 자료로 만들어 보관하고 파손된 기물의 보상 등에 관한 구체적인 내용을 렌트 계약에 포함시키는 것이 좋다.

디파짓을 최대한 많이 돌려받으려면 파손 부분을 직접 보수하는 것이다. 건물주에게 맡기는 것보다 비용을 절약할 수 있다. 수리 부분은 이사하기 2주 전에는 건물주 또는 매니저와 함께 집안 상태를 확인하며 수리 여부에 대해 서로 동의한 뒤 기록을 남기도록 한다. 청소 역시 세입자가 하는 방법이 있다. 하지만 본인이 하기 보다는 전문 업체를 통하는 것이 좋다. 분쟁이 생겼을 경우 법원에서 본인이 청소한 것에 대해 인정하지 않기 때문이다.

세입자의 실수 중 하나는 이사 통보를 서면으로 하지 않는 것이다. 이사 통보는 반드시 렌트비 납부 날짜에 맞춰 30~60일 이전에 통보 날짜와 함께 서면으로 하고 복사본과 받았다는 증명서 등을 챙겨두는 것이 분쟁을 사전에 막을 수 있다.

이후 건물주는 수리비 청소비 등을 제한 디파짓 잔액과 공제 내역서를 3주 내에 세입자에게 보내야 한다. 간혹 건물주가 이사나간지 3주가 지나 수개월 후에 수리비와 청소비 등에 대해 청구하기도 하는데 이때는 세입자에 책임이 없다.

세입자가 수리하고 요금 청구

◆거주 환경=거주 환경과 세입자의 건강을 해치는 문제에 대해 수리 또는 관리를 요구할 수 있다. 건물주에게 수리를 요구하는 편지를 날짜를 명시하고 서명해 보낸다. 복사본을 보관하고 상태를 파악할 수 있는 사진을 찍어두는 것이 좋다.

건물주는 30일 안에 세입자의 요구에 수리 또는 관리 부분에서 수정해야 한다. 지켜지지 않으면 SCEP(866-557-7368)이나 LA시 보건국(LADH/888-700-9995)에 신고할 수 있다.

세입자 본인이 수리하고 수리비를 청구할 수 있다. 이런 경우 반드시 사진을 찍어놓고 수리비에 대한 영수증을 챙겨둬야 한다. 렌트비에서 수리비를 제하는 방법도 있다. 하지만 이들 방법은 먼저 정부기관에 신고를 접수시켜야 하며 본인이 수리하고 렌트비에서 제하는 것은 법률 상담 후 하는 것이 분쟁을 막을 수 있다.

연체료는 렌트비 7% 미만

◆렌트비 인상 및 렌트 컨트롤=렌트비 인상은 LA시 렌트 컨트롤(임대 안정법)에 따라 달라진다. 1978년 10월 1일 이전에 지어진 2유닛 이상의 주택 또는 아파트는 렌트 컨트롤에 해당된다. 렌트 컨트롤이 적용된 아파트는 일년에 한번 렌트비를 올릴 수 있다. 인상폭은 3%를 넘을 수 없으며 건물주가 개스와 전기료를 낸다면 각 1% 추가 인상할 수 있다. 건물주는 세입자에게 주택 인스펙션(SCEP) 수수료로 월 2.96달러 등록 수수료로 연 9.35달러를 부담시킬 수 있다.

렌트 컨트롤이 적용되지 않는 아파트는 렌트비 인상 제한이 없다. 가주법에 따라 건물주는 인상폭이 10% 이하이면 30일 전에 10% 이상이면 60일 전에 세입자에게 서면으로 통보해야 한다. 아파트의 렌트 컨트롤 적용 여부는 LA주택국(LAHD/866-557-7368)와 확인할 수 있다.

렌트비를 현금으로 내 피해를 보는 세입자도 의외로 많다. 렌트비는 개인수표나 머니오더 캐시어체크로 내는 것이 좋으며 현금으로 낼 경우에는 반드시 영수증을 챙겨야 한다. 렌트비 연체료는 렌트비의 7%를 넘길 수 없다.

주인 바뀌면 소유권 증빙 요구

◆차압 유닛 렌트=이미 살고 있는 임대 주택이나 아파트가 차압되는 경우가 늘고 있다. 또는 주인이 바뀌기도 한다. 연방 차압법에 따르면 주택 또는 아파트를 차압한 은행 등이 퇴거를 요구해도 차압된 주택이 실제 판매되기 90일 전까지 거주할 수 있다. 또 차압 전에 임대 계약을 체결해 자격이 되는 세입자는 차압이 되더라도 임대 계약 기간이 만료되는 날까지 거주할 수 있다. 차압 등으로 새 건물주나 은행이 렌트비를 요구할 경우 세입자는 부동산 소유권을 LA카운티 등록국(562-256-1701)에서 확인할 수 있다.

LA시는 연방 차압법과는 별개로 새 소유주가 렌트 컨트롤이 적용된 유잇의 세입자를 정당한 이유없이 퇴거시킬 수 없도록 하고 있다. 렌트 컨트롤이 적용되지 않는 경우에는 새 소유주가 60일 전에 통보하고 렌트 계약을 중단할 수 있다.



분쟁 사례

신고해서 해결 안되면 소액청구 소송 가능

#사례 1. 박미희씨(이하 가명)는 1년 6개월동안 살던 아파트에서 나온지 2달이 지나도록 임대 보증금(security deposit)을 돌려받지 못했다. 파손한 것도 없고, 집안 모두 깨끗히 청소했으며 이사하면서 디파짓을 돌려주겠다는 약속도 받았지만 건물주는 연락하지 않았다.

▶방법: 아파트측에 디파짓을 돌려줄 것을 요구하는 편지를 쓸 수 있다. 가주법에 따라 건물주는 이사나간 세입자에게 3주 안에 디파짓을 돌려줘야 한다. 이를 어기면 처벌적 손해배상금 600달러를 세입자에게 줘야 한다. 또 세입자의 디파짓 요구 편지에 건물주는 10일 안에 답해야 한다. 건물주로부터 아무 답변을 받지 못했다면 소송을 제기할 수 있다. 승소할 경우, 디파짓 모두와 처벌적 손해배상금을 받게 된다. 박씨의 경우, 편지를 보낸지 11일째 되는 날 디파짓 모두를 돌려받았다.

#사례2. 노인 아파트에 사는 이꽃님 할머니는 바퀴벌레 때문에 고생했다. 그동안 약을 4~5번 쳤는데 그 때마다 가구를 내놓고 다시 들여놓아야 하는 일이 반복되자 약 치는 것을 거부했다. 혼자 사는데 가구 옮기는 것을 할머니가 직접 해야했던 것이다. 하지만 이로 인해 아파트측으로부터 퇴거 소송을 당했다.

▶방법: 아파트를 수리하거나 빈대나 바퀴벌레 등의 문제를 해결하기 위해 아파트측이 관리 차원에서 조치를 취할 때 세입자는 거부할 수 없다. 내 집, 내 방이니까 따르지 않겠다고 할 수 있는 것이 아니기 때문이다. 세입자가 협조를 거부할 경우, 건물주는 세입자를 강제 퇴거시킬 수 있다. 퇴거 소송도 가능하다. 이런 경우, 세입자가 질 확률이 높다.

#사례3. 노인 아파트에 사는 김우상 할아버지는 1년 넘게 빈대에 물리고 있다. 아파트측에 항의를 해 여러 번에 걸쳐 약을 쳤지만 소용이 없었다. 한 유닛이 아니라 아파트 전체에 약을 쳐야했던 것. 빈대가 반복해서 발생하니 매니저도 억울하면 소송해라, 개인이 알아서 처리하라며며 포기했다.

▶방법: LA시 건물안전국이나 보건국에 신고하고 점검(inspection)을 요청할 수 있다. 곰팡이 등 건강을 위협하는 문제도 해당된다. 신고를 받은 당국은 건물주에게 신고 접수와 인스펙션을 통보하면서 지정된 날짜까지 시정해놓지 않으면 처벌 또는 벌금에 대한 경고 편지를 보내게 된다. 즉, 신고하는 것만으로도 문제를 해결할 수 있는 셈이다. 신고를 해도 문제가 해결되지 않을 경우에는 민사소송을 하는 방법이 있다. 수도가 새거나 하수구가 막히는 등 관리 부분도 포함된다. 소액 청구재판(스몰 클레임)이 가능하다. 세입자 입장에선 승소 확률이 높다는 것이 전문가들의 조언이다.

이재희 기자