[상법] 부동산 융자 원금 부족

이승호/상법 변호사

은행이 부동산 융자를 할 때 채무자 외에도 제삼자의 보증(Guaranty)을 요구하는 경우가 많다. 특히 부동산 융자의 우선 채무자가 법인일 경우 법인 지분을 소유하고 있는 개인에게 보증을 요구한다. 은행 입장에서는 원천 채무자가 지급 불이행을 했을 때 융자금 보전을 위한 안전조치로서 보증인이 필요하다. 특히 가주에서는 부동산이 사법절차 없는 차압 즉 트러스티 세일 방식으로 차압된 후 원금 부족이 발생하면 원천 채무자에게 원금 부족에 대한 보상을 요구할 수 없는 원금부족추심방지법(Anti-deficiency Statute)이 있기 때문에 제삼자 보증은 더욱 중요하다.

원금부족추심방지법이란 원천 채무자의 지급 불이행이 발생하면 은행은 담보물인 부동산을 차압할 때 차압 가격이 융자금액보다 적어도 원금 부족분에 대하여 추가적인 추심을 할 수 없다는 내용이다. 모든 차압에서 적용되는 것은 아니고 법원을 거치지 않는 트러스티 세일 차압일 때 적용된다. 대부분의 부동산 차압이 트러스티 세일 방식으로 이뤄진다.

원천 채무자에게 원금부족분 추심을 못하게 하는 경우는 4유닛 이하 주거용 부동산에도 적용된다. 상업용 부동산의 경우 은행에게는 사법적 절차를 거치는 차압과 사법적 절차를 거치는 않는 차압 중 선택할 수 있다. 따라서 상업용 부동산이나 4유닛 이상 주거용 부동산의 경우 사법적 절차를 거치는 차압에서는 원금부족부분에 대한 원천 채무자에게 추심을 할 수 없다.

이러한 이유 때문에 은행에서 제삼자 보증이 매우 중요하다. 상업용 부동산을 구입할 경우 유한회사나 회사를 설립하여 부동산을 구입한다. 이러한 법인은 해당 부동산의 구입과 운영을 목적으로 하는 특별목적 법인이기 때문에 해당 부동산 외에는 자산이 없다.

사법 절차를 통한 차압으로 원금 부족분에 대해서 추심을 하더라도 원천 채무자인 법인은 부동산 외에는 자산이 없으므로 추심이 불가능하다.

최근에는 많은 상업용 부동산 차압에서 은행이 차압을 통해서 원금보전을 할 수 없으니 보증인 채권 추심이 필요한 경우가 많다. 더구나 보증인에게 원금 부족분을 청구하는 건 부동산 시가와 융자원금의 차이가 아니라 융자 원금과 차압 경매에서 확정된 금액의 차이를 기준으로 한다.

은행 융자가 100만달러라고 가정하자. 부동산 실제 시장가격은 120만달러라 하더라도 트러스티 세일을 통한 경매에서는 시장 가격보다 낮은 80만달러에 제삼자에게 경매 낙찰이 될 수 있다. 이럴 경우 은행에서는 트러스티 세일에서 융자금보다 낮은 80만달러에 경매가 되었기 때문에 40만달러의 원금 부족이 발생한다. 이때 은행은 원천 채무자에게는 원금 부족금 40만달러에 대해서 채권 추심을 할 수 없지만 보증인에 대해서는 40만달러에 대한 채권추심이 가능하다.

보증인에게 원금 부족분에 대한 추심의 기준이 부동산 시장 가격과 융자금과의 차이가 기준이 되는 게 아니라 트러스티 세일에서 결정된 금액과 융자금의 차이인 것이다.

보증인 입장에서는 매우 불리한 산정 방법이다. 따라서 보증인 입장에서는 트러스티 세일에서 시장 가격보다 낮은 가격으로 경매가 낙찰돼 원금 부족금에 대한 책임이 생길 수 있으므로 트러스티 세일 경매에 참여해 부동산을 구입하는 게 실질적으로는 나은 방법이 될 수도 있다.

부동산 융자에 보증을 한다는 것은 상당한 책임을 요구하는 것이므로 보증인으로서의 법적 책임 범위를 정확히 이해한 후 보증에 동의해야 한다.

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