▶문= FHA론 30만 달러를 30년 고정 4.75% 이자율로 사용하고 있습니다. FHA론도 일반 론으로 재융자가 가능하다고 해서 15년 고정으로 바꾸고 싶은데 30년과 15년 고정 중 어떤 것으로 재융자 하는 것이 좋을까요?
▶답= 융자 금액 30만 달러를 기준하여 30년 15년 고정으로 재융자를 할 경우 이자율에 따른 재융자 실제 이익이 얼마나 되는지 말씀 드리겠습니다.
30만달러를 30년 고정이자율 연4.75%로 적용하면 현재 월 페이먼트는 약 1565달러(원금378달러 이자1187달러)입니다.
재융자를 통해 30년 고정 이자율(Par-Rate)을 적용하면 3.625%가 되어 월 페이먼트는 1368달러(원금 462달러 이자 906달러) 월 200달러가 감소합니다. 이자율이 낮아지면 원금과 이자의 실제 감소부분이 더욱 커지기 때문에 실제는 281달러의 실익이 발생하게 됩니다.
15년 고정 이자율의 경우 연3%이고 월 페이먼트는 2072달러(원금 1322달러 이자750 달러)로 바뀌게 됩니다.
실제 월 페이먼트는 507달러 증가하지만 재융자에 따른 실익은 원금과 이자에서 월 944달러를 얻게 되어 추가 부담금 507달러를 제외하고도 437달러의 재융자 순이익이 발생합니다. 월 페이먼트 증가액 대비 86%의 투자효과가 있는 것입니다.
즉 30년 고정 이자율 연4.75% 기준하여 월 1565달러의 페이먼트 금액에 추가적으로 월 507달러를 더 내고 15년 고정 이자율로 재융자를 하면 현재보다 월 944달러를 자산으로 축적하는 효과가 있어 재융자 실제 이익이 최대로 증가하게 되는 것입니다.
경제적인 여유가 없으면 월 페이먼트 금액만 낮추기 위해 30년 고정으로 재융자를 경제적인 여유가 있으면 15년 고정으로 재융자를 신청하는 것이 재테크 측면에서는 가장 큰 효과를 얻을 수 있는 방법일 것입니다.
FHA론의 경우 재융자 실익이 적어서 재융자가 어려운 경우나 기타 5년 7년 변동금리 모기지를 사용 하는 경우에도 본인의 재융자 조건에 따라서 일반 컨벤션 론의 30년 15년 고정 이자율로 재융자가 가능하기 때문에 이자율이 최저로 낮아진 지금의 기회를 적극 활용하시기 바랍니다.
재융자에 따른 실익은 개인마다 차이가 있기에 매월 납부하는 론 스테이트먼트를 준비한 후 주택융자 전문가와의 상담을 통해 사전에 직접 알아보는 것이 필요합니다.
▶문의: (213) 375-8775
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