부동산 시장 실제적인 변동 가능성 큰 징후들 [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

곽재혁/콜드웰뱅커베스트 부동산 에이전트

최근의 부동산 시장이 호황아닌 호황을 맞으면서 거래 성사건수도 증가하고 있고 어느정도 부동산 시장의 바닥을 예측하는 소리들이 많아 지고 있으며 해외에서의 대미국 부동산 투자에 대한 투자가 늘어나고 있는등 여러가지 미국 부동산을 둘러싼 긍정적인 소식들이 들려온 여름과 9월까지의 상황 이었습니다.

반대로 은행들이 보유하고 있는 차압매물들과 앞으로 차압의 가능성이 있는 페이먼트 연체 주택들에 대한 소위 그림자 매물로 인한 또다른 주택 시장 위기 가능성이 시장에 잠재적인 위험요소로 작용해온 것도 또한 사실 입니다.

최근 9월에 각종 언론매체들의 보도중 우리의 관심을 끌만한 소식들을 정리해 보도록 하겠습니다. 무언가 중대한 변화가 감지가 되고 있는 상황들이 일어나고 있는듯 합니다. 이상황들과 관련된 의견들은 제 개인적인 사견임을 미리 밝혀 둡니다.

미국 정부의 제3차 양적 완화정책의 발표와 영향

미국 정부에서 드디어 양적 완화 정책을 다시 개시 한다고 발표를 했습니다. 그리고 이와 동시에 일본 정부에서도 양적 완화에 대한 언급이 있었습니다. 그동안 취해왔던 여러가지 조치에도 경기의 활성화가 일어나지 않고 있는 상황 속에서 “달러를 더찍어내는 정책”을 채택한 것은 결국 인플레이션의 위험을 감수 하고서라도 일종의 “거품”을 일으키려는 것이 아닌가 추측을 해보았습니다.

물론 이것은 제 개인적인 의견일 뿐이지만 미국의 달러 가치가 실질적으로 하락 한다고 하여도 더많은 외국의 투자가들을 미국으로 끌어 들여서 경제를 움직이고 이를 통해 경기의 회복을 꽤하는 효과가 가능 하다면 이는 충분히 현상황에서 고려 가능한 정책 일수 있다는 생각이 듭니다.

이렇게 된다면 조심스럽게 실물에 대한 투자가 늘어나게 될수 있으며 특히 부동산 시장 으로의 대규모 투자가 가능해 질수 있는 환경이 만들어 질수 있다는 생각이 듭니다. 그동안 있어왔던 여러가지 실물 자산들에 대한 투자들 금,은, 구리등의 투자의 추세로 보아서는 인제 부터는 조금더 실질적으로 부동산 실물에 대한 투자가 이루어질 가능성이 높다는 판단이 들고 있습니다.

정부의 MBS (Mortgage Backed Securities; 이하 MBS)추가매입 발표

그동안 부동산 시장을 지탱해온 정부의 MBS 매입이 앞으로 더욱 늘어 난다는 발표가 있었습니다. 이는 앞으로 모기지 시장에 상당한 긍정적인 여파가 있을것으로 추정이 됩니다. 부동산 시장의 위기상황이 지속되어온 지난 4-5년간 일종의 정부 관련 기관인 Fannie mae와 Fraddic mac의 역활은 부동산 시장의 현상유지에 상당한 기여를 해왔습니다.

이기관들의 가장 큰 시장에 대한 기여는 바로 각 은행들의 모기지 상품을 계속 매입을 해온 것입니다. 이러한 MBS 상품들을 정부에서 지속적으로 매입을 하겠다는 발표는 앞으로 은행들이 모기지 분야에 좀더 적극적으로 뛰어들 여건을 마련해 준것으로 자못 그의미가 크다고 하겠습니다.

이조치가 앞으로 모기지와 연관된 부동산 시장의 활성화에 기여할수 있다고 생각이 됩니다. MBS 상품이 대량으로 정부에 의해서 매입이 된다면 모기지 융자도 지금 보다는 좀더 원활하고 비교적 쉽게 얻을수 있을수 있다고 생각이 듭니다.

각 대형은행들의 모기지를 포함한 부동산 시장에 대한 정책 변화 가능성

그동안 대통령 선거의 승자가 누가될지를 정확히 몰랐기 때문에 앞으로의 부동산 시장에 대한 예측이 힘들었던 것 또한 사실 입니다. 지난 2-3주 사이에 조심 스럽지만 오바마 현 대통령이 당선될 가능성이 높아졌다고 제 개인적으로는 생각이 듭니다. 만일 오바마 대통령이 당선이 된다면 부동산 시장에 대한 정책이 시장의 활성화 쪽으로 가닥을 잡을것으로 보여 집니다.

정부에서 만일 HARP 3.0을 승인 한다면 즉 기존의 HARP 2.0이 정부가 소유하고 있는 모기지를 가지고 있는 주택 소유주들에게 재융자의 혜택을 준것이라면 3.0은 투자가들이 소유하고 있는 모기지 까지 혜택을 줄수 있기 때문에 실질적으로 모기지 페이먼트를 어렵지만 잘하고 있는 적지않은 주택 소유주들에게 실질적인 도움을 줄수 있을것으로 기대가 됩니다. 일단 은행측 에서도 페이먼트 연체를 하고있는 주택들을 집중적으로 차압할 가능성이 큽니다.

선거가 일단 끝난다면 더이상 정부 에서도 표를 의식한 유권자들의 눈치를 볼 필요가 없기 때문에 (그동안 이루어 져왔던 대부분의 부동산 구제 정책들은 거의 실현 가능성이 없는 것들 이었기 때문에 이정책들은 단지 유권자들의 표를 의식한 정책들 이었다고 판단이 됩니다) 실질적 으로 차압을 진행 하려는 은행들의 정책이 힘을 받을수 있습니다. 차압의 증가는 시장에 더많은 매물이 나올수 있음을 의미 하는 것입니다.

그리고 정부의 MBS 매입 발표로 대형은행 들은 실질적으로 이득을 낼수 있다고 기대하는 모기지 파트이 인력을 더욱더 보강하고 있는 추세 입니다. 이추세 대로라면 조만간 모기지 시장에서 융자가 조금은 쉬워질수 있다는 생각이 개인적으로 들며 또한 차압이 증가가 된다면 부동산 시장의 매물 부족 현상또한 일정부분 해소가 가능할수 있다고 전망을 해봅니다.

한국에서의 미국투자가 늘어날 수 있는 상황들

일단 양적완화로 인해서 일시적이던 장기적이든 환율이 1,000원대가 실현이 된다면 미국으로의 투자금 유입이 늘어날 전망 입니다. 한국의 달러 보유고나 정부의 정책으로 장기간 달러의 약세는 힘들지도 모르지만 어느정도 미국 투자에 필요한 달러의 확보에는 유리한 시기가 올수 있습니다.

또한 한국에서의 부동산 시장 침체또한 미국 으로의 대체 투자 수요를 높일 가능성이 충분히 있습니다. 최근 한국정부 에서 달러의 유출에 대해서 상당히 신경을 쓰고있고 특히 자금출처와 관련된 세무조사를 필요한 여러가지 조치를 취하고 있기 때문에 언제까지라도 달러의 유출이 자유롭지는 못할 것입니다.

만일 그렇다면 환율이 1,000원대가 되었을때 미국 으로의 투자를 생각 하시는 분들은 송금을 고려해 보셔야만 하며 특히 한국 에서의 투자금 유출에 대한 제반 규정을 숙지 하셔야만 할것으로 보여 집니다.

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