지금은 주택을 사지말고 팔때 [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

곽재혁/콜드웰뱅커베스트 부동산 에이전트

여전히 시장에는 매물이 부족한 상황이 이어지고 있고 일부 지역을 제외한 투자가 기본적으로 가능한 거의 전지역에서 매입경쟁이 일어나고 있으며 주로 대부분의 경우 투자가가 매입을 주도하고 있고 주로 임대용을 목적으로한 주택구입에 구입이 집중되고 있습니다.

이에 따라서 아직은 이러한 패턴이 최소 여름초 까지는 지속될 것으로 보이며 현재 마켓에 나와있는 대부분의 매물이 주로 일반셀러들이 판매를 원하는 일반 세일(standard sale)이 대부분을 차지 하면서 셀러들이 요구하는 가격 즉 호가가 많이 올라간 상태 입니다

이러한 상황속에서 여전히 주택구입자의 절반 이상이 투자가인 상황이 이어지고 있고 일반 실수요자는 아직 시장에서 주택의 구입이 힘든 상황이 이어지고 있습니다.

또한 상업용 시장의 경우에도 여전히 시장에 나와있는 매물들중 가격이 비싼경우에 거래가 이어지는 경우가 나타나고 있기는 하지만 주로 실제로 오너유스 즉 실제로 소유하고 사용하실 분들의 수요가 시장에서 구매 하고자 하는 매물들 즉 오너유스의 경우 단독일 경우 1백만불대 그리고 투자용 임대의 경우 3-4백만불 대의 매물이 부족한 상황이 이어지고 있습니다.

이번달에 부동산 투자관련 포인트는 딱 두가지 입니다.

첫번째는, 아직까지 매물이 나오고 있지 않은 상황속에서 지나치게 높은 호가의 매물의 구입을 피하시라는 것입니다. 최근에는 인터넷이 상당히 발달 되어있고 미국또는 한국등에 계시는 한국인 들도 인터넷을 통해서 구입을 원하는 지역의 매물 정보를 파악하시고 부동산과 관련된 정보들을 그어느때 보다도 더쉽게 접하고 계시기 때문에 최근의 높게 형성된 호가의 매물정보와 더불어 가격의 빠른 상승세에 대한 정보를 업데이트 하고 계십니다.

이와 관련이 되어서 각종 언론매체를 통한 상당히 호의적인 부동산 시장에 대한 미래 전망치는 여러 투자가들이나 실바이어들의 마음을 움직이고 있고 실제로 구매에 나서는 상당수 이유중의 하나가 바로 앞으로의 부동산 시장에 대한 장미빛 기대감 때문 이라는 점에 저도 동의를 하고 있습니다.

하지만 그에 앞서서 여러번 지적드린대로 아직까지도 문제가 되고있는 이른바 깡통주택의 문제와 앞으로 차압이 진행될 가능성이 높은 매물들이 많기 때문에 주택의 구입시 단기간의 시세차익을 기대 하시는것은 무의미 하다는 점을 말씀 드리고 싶습니다. 최근의 가격 상승은 사실 이기는 하지만 적은수의 매물이 지나친 경쟁의 결과로 나온 산물이기 때문에 어느정도로 거래량이 동반 상승되지 않는다면 구체적으로 주택시장의 호황기의 증거로 여길수가 없기 때문 입니다.

또한 매매된 매물의 상당수가 투자가가 매입을 하고있고 실제 바이어의 주택구입은 모기지의 어려움과 매물의 부족등으로 힘든 상황이 계속 된다면 현재의 상황은 주택시장의 회복의 신호는 될수 있지만 본격적인 회복세로 보기에는 위험한것 또한 사실이기 때문 입니다.

그리고 주택시장 뿐만이 아니고 상업용 부동산 시장의 경우도 이러한 룰이 실제로 적용이 될수가 있습니다. 즉 수요에 비해서 특정 가격대의 매물이 상대적으로 적고 아직까지도 매물의 실제적인 감정가와 호가의 차이가 너무 크기 때문에 투자로 인한 수익률등에 차이가 크게 발생하고 있습니다.

주택구입이나 상업용 부동산의 구입시 가장 중요한 것은 이들 매물들이 최소한 은행에서 정한 감정가격은 나와야만 한다는 것입니다. 그리고 아직까지 이요건에 맞지 않는다면 굳이 무리를 하시면서 특히 단기간의 이득 발생을 기대 해서 투자를 결정하는 것은 상당히 위험한 행동이 될수 있습니다.

유태인등의 주류 투자 그룹 그리고 중국인 투자자들의 경우도 장기간의 투자를 준비하고 있습니다. 특히 중국인들의 경우에는 본토에서 투자시 이민까지 추진을 하고 실제로 이민후의 크레딧 관리등을 위해서 융자를 이용하는 이들도 상당수 나오고 있습니다. 이들은 과거와 달리 미국에서의 생활 경험이 있는 유학생 출신 젊은 그룹들이 적지않은 수를 차지하고 있습니다.

유태인들의 경우도 fliping으로 인한 단기간의 투자수익 보다는 장기적인 임대를 통한 임대수익과 시세차익을 동시에 염두에 두면서 투자를 결정하는 패턴을 보이고 있습니다.

두번째는, 이러한 시장 환경이 지속이 된다면 현재는 구입 보다는 파는것에 집중을 하는것이 중요 합니다. 현재 소위 깡통주택 즉 under watert상태에 있는 주택소유주 뿐만이 아니고 당장은 깡통은 아니더라도 주택을 매매하는 비용을 포함하면 손해를 보게되는 주택 소유주들 그리고 특히 페이먼트의 부담이 큰 주택 소유주들의 경우에는 더이상 주택을 소유 하시기 보다는 현재의 매물이 부족한 상황속에서 약간의 손해가 오더라도 매매를 추진 하시는게 더현명한 판단이라고 생각이 듭니다.

그이유는, 너무나 큰빚을 지고 있는 상황 속에서 더이상 가격이 상승 할것이라는 기대감 만으로 힘든 빚쟁이 생활을 하시는 것보다는 빚을 청산 하시는 편이 미래를 위해서는 더나은 선택이 될수 있기 때문 입니다.

아무리 주택의 가치가 높아진다고 해도 이는 현재의 상황하 에서는 한계가 있을수 있으며 은행측의 매물이 조금더 시장에 풀려서 실제로 감정가격이 떨어지기 시작하면 차압이 진행이 되는 주택이 늘어날 가능성이 상존하기 때문 입니다.

아직 일어나지 않은 미래의 장미빛 때문에 위험을 추구할수가 없는것이 현실이기 때문 입니다. 현재 제가 한국에 머물면서 느끼는 한국내의 부동산 시장 상황을 보면 답을 구할수가 있습니다.

새로이 출범한 박근혜 대통령 정부에 대한 부동산 시장의 기대감으로 인해서 여러곳의 재개발 단지의 호가가 상승하고 있고 동탄 신도시의 분양 매물에 대한 폭발적인 관심 그리고 취득세 감면의 연장 그리고 세종시에 대한 투자의 쏠림 현상등은 부동산 시장에 있어서 소위 "분위기"가 미치는 영향이 얼마나 중요 한지를 보여주고 있습니다.

하지만 이러한 현재의 한국의 분위기도 향후 6-7개월 내에 가시적인 정책의 변화나 결과물이 나오지 못한다면 무의미한 일시적인 현상이 될 가능성이 큽니다. 그러기 때문에 현재의 미국시장의 경우에도 분위기는 좋지만 더많은 매물이 시장에 나오고 이에 비례해서 거래량이 최소 두자리 수이상 상승하지 않는다면 그리고 이러한 상황이 추후 3-5년 정도 지속성을 갖추지 못한다면 무용지물이 될수 있음을 알아야만 합니다.

한국에서 일부 지역에서는 아파트의 전세나 매매가격이 거의 비슷해 졌지만 구입 보다는 전세를 더욱더 선호하는 명확한 이유는 바로 구입으로 인한 장점 보다는 위험도가 더크다고 판단을 하는 사람들이 더 많기 때문 입니다. 일단 주택을 구입하고 소유한다는 것은 세금을 포함한 여러가지 부담도 감수해야 하지만 시세하락등으로 인해서 실제적인 본인의 재산이 감소하는 결과를 가져올수 있기 때문에 불필요한 빚 즉 위험도를 피하고 보자는 의견이 지배적 임을 의미 합니다.

이는 현재와 같이 호가가 높은 캘리포니아의 부동산 시장 특히 주택시장에서 중요한 교훈을 제공 합니다. 즉 필요없는 빚을지고 위험을 감수할만한 확실한 동기가 부여되지 않는이상 함부로 투자를 결정 하시면 안된다는 교훈을 주는것입니다.

조금만더 투자용 매물이 시장에 나왔을때 투자를 결정 하시고 그이전에는 융자의 승인이나 구입자금의 준비 그리고 한국에 계신분일 경우에는 달러를 준비 하시면서 상황을 주시하시는것이 더 중요하다고 판단이 됩니다.

조금더 기다려 보시고 투자를 결정 하시는게 더욱더 확실한 성공의 가능성을 높일수 있다고 판단이 됩니다.

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