모기지 이자가 올라야 주택시장이 살아난다 [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

곽재혁/콜드웰뱅커베스트 부동산 에이전트

6월의 부동산 시장도 별반 다른 동향이 없습니다. 다만 무조건 사자에서 확실히 관망세로 돌아서고 있는 상황은 확실한것 같습니다. 버넹키 의장의 발언이후 모기지 이자가 치솟고 있고 불과 한달사이에 모기지 이자율이 거의 1% 이상 급등했고 이자율은 4% 대의 이자율이 유지될 전망이고 결국 내년 정도에는 5% 정도의 이자율을 예상하고 있습니다.

투자가들중에 달러의 양적완화 정책이 내년 중분부터 줄어든다는 보도에 따라서 다른쪽으로 투자처를 찾아보는 이들이 적지 않은것 같습니다. 그리고 특히 부페척결을 외치고 있는 중국의 경우 정부 관료들의 비리를 적발하고 아무래도 외국 으로의 달러 유출을 막기 시작하는 것으로 보여 집니다.

미국내의 로컬 투자가들 역시 터무니 없이 가격이 올라가는 현상황 속에서 관망세로 전화하고 있고 특히 실 바이어들의 경우 인벤토리가 나올때 까지 구입을 보류하고 있으며 특히 이자율이 상승 하면서 구입에 난색을 표하고 있습니다.

누구든지 인제는 현재의 주택 시장의 상승세가 거품 이라는 데에는 인식을 같이 하고 있습니다. 아직까지 확실한 성장동력도 없고 대외적인 여러 지표들만 좋아지고 있지 실제적으로 이 상황들이 실물 경제에 특히 서민들의 삶에 긍정적인 요소를 미치지는 않고 있습니다. 아무래도 실제적으로 밑바닥 경기 까지 체감이 가능한 시기는 앞으로 최소한 3-4년이 더걸릴 것으로 보여 집니다.

최근에 빨라지고 있는 주택차압의 속도로 볼때 앞으로 2-3달 후 부터는 시장에 매물의 공급이 이루어 질수 있다는 정상적인 전망과 일반적이고 상식적인 흐름과는 반대로 은행들이 여전히 시장에의 주택 매매물량 공급량을 조정 하면서 시장의 흐름을 왜곡할 것이라는 시각이 존재하고 있습니다.

제 생각에는 모기지 이자율이 오르게 되면 주택시장이 활성화될 가능성이 있다고 생각을 합니다.

지금 까지의 몇년간의 비정상적인 모기지 이자율은 오히려 주택 시장의 정상적인 회복을 방해해온 요소로 생각이 될수 있습니다. 그이유는 너무나 낮은 수익률로 인해서 투자가들이 모기지 시장에 투자를 고려치 않으면서 부족한 소스로 융자를 해야만 하는 은행들의 경우 더욱더 까다로운 기준으로 제한된 자본으로 모기지 비지니스를 해온것 또한 사실 입니다.

또한 이러한 결과로 모기지 시장에서 융자의 승인을 받기가 상당히 까다로웠고 그나마 주택의 모기지를 감당 가능한 사람들이 줄어든 결과가 발생 결론적으로 주택 시장의 회복에 방해 요인이 되온것 또한 사실 입니다. 차라리 모기지 이자율이 높아 지더라도 융자가 비교적 자유로워 진다면 주택 구입이 가능한 바이어들이 더욱더 늘어날 전망 입니다.

금년초에 결정된 모기지 융자 강화책으로 말미암아 내년 1월부터 수입의 증명이 없이는 융자가 원칙적 으로는 힘들어 지게 되었지만 수익성의 악화로 말미암아 모기지 비지니스를 포기 해왔던 중소 은행들의 경우 이조치에서 예외의 조항을 인정해 주게 되는 조치가 시행이 될 전망 입니다.

이렇게 된다면 어느정도 모기지를 받기가 조금더 수월해 지지 않을까 생각이 됩니다. 그리고 모기지 이자율이 상승하고 여러가지 투자가 가능 해지면 은행에서도 시장에서 매물이 소화 될수 있다는 확신을 가지게 되고 이에 따라서 보유하고 있거나 앞으로 차압이 진행될 매물들을 시장에 내놓을 가능성이 크지 않을까 감히 생각해 봅니다.

시장에 진입하는 매물이 증가하게 되면 아무래도 가격의 하락은 필연적이 되겠지만 거래량이 늘어나게 되면 여러가지 렌트 시장의 안정화에도 기여를 하게 되고 3-4년 정도만 꾸준히 거래량이 증가하게 된다면 결국 경기회복과 부동산 시장의 회복에도 기여를 하게 될것으로 보여 집니다.

한국의 경우는 일본이나 미국처럼 화페의 통화량을 늘리지 않아왔기 때문에 어느정도 위기만 극복을 한다면 환율에 미치는 영향은 상대적으로 미미할 가능성이 있습니다. 지금의 시기에서 가장 중요한 것은 한국 에서도 외화의 반출이 까다로워질 가능성에 대비해서 어느정도의 달러를 투자 계획이 있으시다면 미국으로 송금을 고려 하시는 시기가 되었다고 생각이 됩니다.

그리고 장기적으로는 커머셜 시장의 경우는 내년 여름 정도에 여러가지 여건상 재융자가 불가능한 매물들의 차압이 증가할 가능성도 있습니다. 더더욱 마켓을 살펴보시고 한두달 기다려 보시는 여유를 가지시기 바랍니다.

최근에는 주택 시장에 문의를 하시는 바이어들이 증가하고 있습니다. 한채를 사시던 여러채를 사시던 정상적인 상황에서 드리는 조언을 비슷합니다. 융자를 승인받고 기다리시라는 겁니다. 물론 비정상 적인 상황이 벌어져서 시장에 계속 매물이 부족한 상황이 발생할수 있습니다. 그상황이 실제로 가을 이후까지 일어 난다면 차라리 그후로 주택의 구입을 미루시는게 현명 할것 같습니다. 다른 좋은 방법이 없습니다.

▶문의: [phone] / [phone](부재시 문자)

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