이자율 올라 중지된 모기지 재융자…다시 가능하다 [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

박정수/주택 융자 MLO

19일 Fed의 양적완화 유지와 관련된 미국 경제 예측 발표 내용을 보면 결론적으로 기준금리 인상이 2015년 혹은 그 이후가 될 것으로 예상하고 있으며 인플레 2.5% 이상을 금리 인상의 마지노선으로 정하고 있는 것으로 발표되었습니다. 현재 미국의 인플레가 2%이상이 되는 시점이 되려면 앞으로 현재와 같은 지속적인 돈풀기가 이루어져야 겨우 2016년이 지나야 가능할 것으로 보는 것입니다.

그동안 6월 연준의 양적완화 축소에 대한 예고 발표 이후 갑작스럽게 오른 이자율 때문에 재융자를 신청했던 홈오너 중 재융자 승인을 받아 놓고 최종 이자율을 락인할 수 없어서 그대로 재융자가 중지되고 이후에도 이자율이 더 오를 것으로 보여져 사실상 재융자를 포기한 홈오너가 많이 있는 것이 사실입니다.

대다수 이자율이 올라 재융자 실익이 없거나 이자율이 오른 영향으로 DTI (월인컴에 대한 지출)가 초과해서 본인이 재융자 비용을 부담하지 않으면 재융자를 할수 없는 상황 때문에 재융자를 끝내지 못한 경우가 대부분의 이유라고 판단됩니다.

이때 신청했던 재융자 중에 이자율이 올라 재융자를 하지 못한 홈오너는 4.5%~5%대의 모기지 이자율을 보유한 홈오너들이 가장 많은 것으로 파악되고 있습니다.

그렇다면 연준의 양적완화 유지가 향후 주택 금리에 미치게 되는 연관성과 시사점은 무엇일까요?

필자는 올해 초에 금리가 오를 것에 대비해 다소라도 이자율이 높은 홈오너는 주택 재융자를 서둘러야 한다고 본 지면을 통해 예상해 드린바 있습니다.

그 이후 6월부터 불과 4개월 만에 이전보다 1%의 주택금리가 상승했습니다. 상상할 수 없을 만큼 빠른속도로 가파르게 상승한 이자율은 전반적인 부동산 거래지수의 하락으로 단기간에 나타났고 연준은 이점을 양적완화 유지 정책 결정에 중요하게 받아들인 것으로 보여집니다.

양적완화 유지 발표이후 주택금리는 0.25%~0.375% 크게 하락했습니다. 앞으로도 하향 조정될것으로 주택금리의 변동이 예측되고 있기도 합니다. 그동안 이자율이 올라서 재융자를 마무리하지 못하거나 재융자를 기다려 왔던 홈오너는 향후 올 연말 전까지 3.875%~4%대의 이자율을 목표로 재융자를 미리 준비할 필요가 있습니다.

어쩌면 다시 안올지도 모르는 마지막 기회가 될수 있기 때문입니다. 현재 연준이 당분간이라는 표현을 사용한 점은 이후 여건이 되면 언제라도 다시 돈풀기를 줄이겠다는 의미이기도 하기 때문입니다.

지금부터 재융자를 다시 시작한다면 이자율의 최 저점 수준을 미리 예측하는 것이 낮은 이자율로 락인을 정하고 재융자 실익을 극대화 할수 있는 최선의 방법이라 생각됩니다.

현재 미국의 이자율을 거시적이고 미시적으로 종합 분석하기 위해서는 몇가지 중요한 요소들을 수시로 검토해볼 필요가 있습니다. 미국의 GDP 상승률, 실업고용율, 인플레지수 동향, 국채금리 동향등도 중요한 사항이지만 연말까지 연방 정부 지출 삭감에 대한 정치권의 결정등도 주택금리에 영향을 미칠수 있는 중요한 변수입니다.

1~2개월 이내에 다시 재융자 신청을 준비하려는 홈오너는 이러한 전문적인 식견과 책임감있는 주택융자 전문가를 먼저 알아보고 본인의 재융자 컨디션을 사전 상담을 통해 준비하는 노력이 필요합니다.

재융자를 신청후 가장 낮은 이자율로 판단되는 시점까지 주택융자 전문가와 의논하면서 최저점 이자율로 락인이 가능하도록 미리 재융자 승인을 받아 놓고 매일의 이자율을 계속 주시하는 인내가 요구 될수도 있습니다. 그러나 매월 내게되는 주택 페이먼트가 줄게되는 경제적 실익을 위해 다시한번 준비하고 시도해 보실 필요는 충분하다고 생각됩니다.

현재 9월 19일 기준 일부 이자율이 하향되어서 30년 4.25%, 20년 3.5%, 15년 3.25%의 이자율(매일 하향 변동되리라 예상)이면 재융자시 별도의 비용 부담없이 NO FEE, NO COST의 프로그램으로 재융자가 가능합니다.

이 이자율은 향후 조금 더 하락할 것으로 예측되기 때문에 주택융자 전문가와 재융자신청이 가능한지 미리 상담한 후 이자율을 낮추거나 30년에서 20, 15년등으로 모기지 상환 납부기간을 단축 할수도 있는 주택 재융자의 마지막 좋은 기회를 잘 활용 할수 있기를 바랍니다.

▶ 문의 : Richard Park (Jung S Park)
- Direct: [phone]
- Fax: [phone]
- E-mail: [e-mail]
- NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)

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