단기간 보다는 장기적 투자를 계획해야 성공한다 [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

곽재혁/콜드웰뱅커베스트 부동산 에이전트

여전히 비슷한 상황이 이어지고 있습니다. 9월17일의 연방정부의 양적완화에 관한 소식이 업데이트 되면서 예상외로 계속 정책을 추진 하기로 결론을 내리면서 투자가들은 약간의 혼란을 겪었습니다.

일단 부동산 시장의 경우는 보합세을 보이던 모기지 이자율이 하락세를 보이고 있으며 이에 따라서 주택을 구입하려는 바이어들이 기존의 매물들을 방문하거나 구입 문의를 하는 경우가 상대적으로 증가추세에 있습니다.

2013년 8월을 기준으로 해서 평균 주택 가격은 LA ($444,950), OC ($664,580), RIVERSIDE ($290,030), SAN BERNARDINO ($183,240) 그리고 SAN DIEGO는 $482,470입니다. 이 수치는 LA와 OC의 경우 전년동기 대비 거의 30%이상 상승한 가격을 유지하고 있습니다.

지난 9월의 경우 시장에서 큰 영향력을 행사하고 있던 투자가 그룹과 실바이어들이 지나치게 상승한 가격대에 대한 부담감과 가능할수 있는 은행의 매물의 시장 유입을 기다리면서 매매를 주저하는 성향이 뚜렷하게 드러난 한달 이었습니다.

아직까지 전체 주택중 24%정도가 깡통주택 즉 시장가치 보다 낮은 가치를 유지하고 있고 이수치는 가격이 하락한다면 상승할수 있다는 점입니다. 그리고 현재 시장에서 렌트비가 상당히 높기 때문에 아직까지 주택을 매매함 으로써 부채를 벗어나고자 하는 분들도 당장 가실곳이 없거나 매매에 따르는 비용등의 문제로 매매를 하실수가 없는 분들이 적지않습니다. 이러한 분들중 페이먼트에 어려움을 겪으시는 분들은 차라리 어느정도의 비용이 추가로 발생 하더라도 매매를 통해서 부채에서 벗어나시는 길이 더 현명 하다고 생각 합니다.

지금 까지의 주택시장의 매물을 분석해 보면 특이한 점이 바로 일반 매물이 전체 시장에서 차지하는 비중이 거의 절대적 이라는 것입니다. 이러한 현상은 특히 대도시 지역을 중심으로 심화되고 있습니다.

2013년 9월24일 기준으로 오렌지 카운티 (OC)의 FULLERTON시의 경우 가능함 매물 211채중 숏세일이 7채 그리고 은행 차압 매물인 REO가 1채로 소위 말하는 DISTRESSED PROPERTY의 매물 비중이 불과 3.8%에 그치고 있고 역시 선호지역인 IRVINE의 경우 전체 557채의 매물중 숏세일은 13채 그리고 REO의 경우는 1채로 역시 전체 매물중2.5%만이 DISTRESSED PROPERTY로 분류가 되고 있습니다.

이점이 중요한 것은 현재의 주택 가격의 상승세가 바로 은행등에서 나올수 있는 REO 매물의 부족이 주요인 일수 있음을 보여주고 있다는 점입니다. 그러므로 바로 은행보유 REO의 매물이 시장에 증가 한다면 시장의 가격 하락은 피할수 없는 상황일수 있다는 점입니다. 이점은 항상 염두에 두셔야만 합니다.

정부에서 양적완화를 하게되면 일단 모기지 채권을 한달에 약 40 BILLION달러 즉 400억불을 계속 매입하고 아울러 채권 (BOND)또한 매입하기 때문에 모기지 이자율이 당분간은 하락세로 갈수밖에 없습니다.

이러한 정책을 유지하게 되면 상대적으로 은행 매물이 시장에 풀리는 시기가 늦추어 질수밖에 없다는 생각을 개인적으로 해보게 됩니다. 이렇게 된다면 시장에서 당분간은 거래량이 하락 하면서 매물의 가격은 어느정도 높은 호가를 유지할수 밖에 없습니다.

미국 연방 정부에서 이러한 정책을 펴는 가장 큰이유는 바로 만일 은행 보유 매물들이 시장에 풀리고 페이먼트 연체로 말미암아 차압이 지속된다면 이를 시장에서 감당해서 경제의 혼란으로 이어지는 현상을 방지할수 있는 상태가 아님을 시인하는 것입니다.

시장의 기능에 따라서 차압이 지속이 되었던 3-4년전의 주택의 가격이 지금에 비해서 훨씬 낮았다는 것은 바로 이를 방증하는 것입니다. 만일 그때부터 지금까지 정부에서 기존 주택 소유주들에 대한 여러가지 차압 방지 관련 혜택이 없었다면 아마 부동산 시장은 낮아진 가격으로 인해서 여러가지로 경제에 악영향을 미쳤을 것입니다.

과거의 주택 시장의 위기시와 지금의 차아점은 여러가지가 있습니다.

과거 1995년 전후의 시기에는 정부 주도가 아니고 시장의 원칙대로 상황이 진행 되면서 상대적으로 많은 매물들이 은행에 의해서 차압이 진행이 되었으며 시장으로 나온 매물들로 인해서 주택 시장의 하락세가 상당히 컸기 때문에 이러한 하락한 가치의 상승에 시간이 많이 걸렸음을 경험으로 알수 있습니다.

그리고 그때에는 상대적으로 많은 매물들로 인해서 렌트의 가격또한 낮게 유지가 되었고 상업용 부동산 시장의 공실률과 가치의 하락도 큰폭으로 진행이 되었습니다.

물론 지금의 상황은 90년대와 같이 대규모 실업 사태가 발생한 상황과는 분명히 차이가 있지만 왜 같은 경제의 위기 속에서 유독 부동산 시장만이 나홀로 상승세를 유지하고 있고 렌트비나 상가 리스비등은 상승세에 있는지를 한번쯤은 생각을 하셔야만 합니다. 몇달간의 변화중 하나가 바로 지나치게 투자가들이 매입을 주도 하면서 렌트용 주택들의 렌트 수익이 하락하고 있는 추세 라는 것입니다.
이러한 상황이 지속이 된다면 투자수익률이 하락 하면서 투자가들이 마켓에서 이탈할수 있습니다.

현재 마켓에 나와있는 매물들의 시장 대기 기간이 장기화 하고 있습니다. 이에 따라서 매물을 반드시 처분 하셔야만 하는 분들이라면 현실성 있는 가격을 제시하고 매매를 추진 하시는 편이 좋을것 같습니다. 바이어들의 경우에는 확실히 시세와 주택의 상태를 체크 하시고 주택 소유기간을 길게 잡으시면서 구입을 타진 하셔야만 합니다.

그리고 시장에 은행매물이 나오게 되는 추이를 보시면서 투자를 결정 하시는게 현명 하다고 생각이 됩니다.

언제 까지고 무조건 주택 가격이 상승하지는 않을 것입니다. 장기적 으로는 인플레이션 등에 의해서 장기 보유시 주택의 가치는 분명히 올라갈 가능성이 크지만 그렇다고 해서 단기간의 상승세를 노리고 하는 FLIP 투자는 위험한 측면이 적지 않습니다. 이점에 주의를 하셔야만 합니다.

감당할수 없는 주택이나 부동산의 구입을 단지 "가격의 상승가능성"만 믿고 무리하게 투자 하시게 되면 상당한 손해를 보실수가 있습니다. 최근 몇년간 FHA 융자로 주택 구입후 차압이 되신 분들이 적지 않습니다. 단기간의 투자 전략 보다는 장기적인 안목으로 투자를 하시기 바랍니다.

▶문의: [phone] / [phone](부재시 문자)

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