이자율 올라서 포기한 모기지 재융자…다시 가능 [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

박정수/주택 융자 MLO

▶문= 모기지 변동이자 3.25%를 사용중인데 지금 재융자를 받는것이 좋을지? 내년이 좋을지? 앞으로 재융자 이자울이 어떻게 변할지 긍금합니다.

▶답= 미국의 10년 만기 국채금리가 5월이후 2%대를 돌파한후 현재 2.62%대에 머무르고 있습니다. 3%대를 돌파해서 상승하다가 최근 양적완화 유지 발표이후 조금씩 하락한 결과입니다.

주택 금리에 대한 예측은 사실상 정확하게 예측할수 없는 부분입니다만 참고로 몇가지 내용을 기초로 변동금리 모기지를 보유한 홈오너들이 앞으로 어떤 기준으로 본인의 재융자를 결정하시면 좋을지에 대해 말씀드립니다.

시기적인 측면에서 생각해보면 이자율의 상승시점은 미국의 양적완화 정책에 대한 출구 전략 시점에 맞춰져 있습니다. 다시 고려되고 있는 시점은 올해 12월입니다.

이때 돈풀기를 줄이는 출구 전략이 시작된다면 국책회사 패니메가 예상하고 있는 앞으로의 고정 30년 기준 주택 모기지 이자율은 2014년 3~6월경 5%, 2014년 9~12월경 5.5%, 출구 전략이 단계적으로 끝날 것으로 예상되는 시점에는 5.5%~6.5%정도가 될 것으로 예상하고 있습니다.

그러나 변동과 고정의 모기지 상품의 특장점 측면에서 판단해보면 프라임 이자율이 낮은 시기에는 당연히 변동모기지가 매년 낮은 이자율의 적용을 받기 때문에 유리하지만 이자율이 오르는 시기에는 고정 이자율로 모기지 상품을 바꾸는 것이 유리합니다. 이후에 이자율이 오르더라도 고정된 이자율로 정해져서 월 페이먼트에 변동이 없기 때문입니다.

변동모기지의 경우 내년에는 최소 3.875%~4% 전후의 적용 변동금리가 예상됩니다만 출구 전략이 12월 이전에 시행된다면 4%대 이상이 될수도 있을 것으로 보여집니다. 다만 벌써부터 일부 은행의 LOC의 금리가 올해 초 3.25% 전후에서 1%대 가까이 올라서 만기가 도래한 경우 4%대를 적용하고 있음을 동일하게 참고하실 필요가 있습니다.

이런 연유로 변동금리 모기지를 보유한 홈오너중에 고정 상품으로 재융자 신청을 서두르고 있는 분들이 증가하고 있는데 더 이상은 고정 모기지로 바꾸는 재융자를 지체할 필요가 없다고 생각을 하시는 것으로 보여집니다.

불과 3개월 만에 1%대 이상의 이자율이 급등한 이후 0.375%이상 하락후 숨고르기를 하고 있는 현재 모기지 이자율 상황을 보면 변동모기지를 보유하셔서 재융자를 하실 홈오너 입장에서는 올해 10월과 11월 사이에 가장 낮은 이자율 저점에서 재융자를 하시는 것이 시기적으로 가장 유리할 것으로 예상해 보게 됩니다.

요즘처럼 이자율의 변동이 큰 시기에는 미리 재융자를 준비하시고 미리 재융자 승인을 받아 놓으신 후 여유있게 이자율을 정해 락인을 하는 지헤가 필요합니다. 또한 재융자 준비와 신청시 본인의 재융자 조건이 가능한지 여부를 먼저 주택융자 전문가와 상담후 준비하시고 본인의 인컴, 크레딧스코어,DTI등의 구체적인 미비점은 미리 보완해서 마지막으로 보이는 재융자 시기를 놓쳐 경제적 부담을 더하게 되시는 일은 없었으면 좋겠습니다.

현재 9월 30일 기준 일체의 비용없이 가능한 재융자 이자율이 30년 4.25%, 20년 3.5%, 15년 3.25%의 이자율(하향 변동되리라 예상)이고 재융자시 별도의 비용 부담없이 NO FEE, NO COST의 프로그램으로 재융자가 가능하며 현재 협의중인 국가 디폴트등의 최악의 상황만 오지 않는다면 이 이자율은 올해 11월 이전까지는 조금 더 하락할 것으로 예측되기 때문에 주택융자 전문가와 재융자 신청이 가능한지 미리 상담한 후 낮은 고정 이자율로 재융자를 신청하거나 30년에서 20, 15년으로 모기지 상환 납부기간을 단축 할수도 있는 주택 재융자의 마지막 좋은 기회를 잘 활용 할수 있기를 바랍니다.

▶ 문의 : Richard Park (Jung S Park)
- Direct: [phone]
- Fax: [phone]
- E-mail: [e-mail]
- NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)

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