[부동산 칼럼] 모기지 조항 'Mortgage Contingency'

곽동현 / M&T뱅크 시니어 론오피서·NMLS#525280

바야흐로 부동산 시장이 셀러 마켓으로 흘러가고 있다. 점점 매물을 기다리는 바이어들은 늘어가는데 시장에 나오는 매물의 공급이 수요를 따라가지 못하는 실정이다.

최근 고객으로부터 문의가 왔는데 꼭 구입을 하고 싶은 콘도가 나왔는데 위치하고 가격이 너무 마음에 든다는 것이다. 그런데 그 콘도가 현재 개발업자와 유닛 오너들과 분쟁이 생겨 소송이 진행중이라고 한다.

그래서 셀러는 고객에서 계약서 모기지 조항이 없이 노모기지조항(No Mortgage Contingency) 로 매매 계약을 하면 오퍼를 받아 주겠다고 한다.

노모기지 조항이라 함은 바이어가 계약하고 융자를 진행중 융자에 문제가 있더라도 계약금을 돌려받을 수 있는 모기지 조항(Mortgage Contingency)이 없다는 것이다.

여기서 셀러가 의도하는 것은 현재 콘도가 법적 분쟁이 생겨서 바이어가 캐시로 구입을 하지 않고 융자를 받을 경우 분명 융자 은행에서 콘도의 분쟁으로 인해 융자가 어려워질 상황이 발생하더라도 바이어의 위험 부담으로 다운페이먼트는 돌려주지 않고 무조건 클로징을 하라는 뜻이다.

사실 누가 이런 계약을 하겠는가 생각하겠지만 현재 맨해튼 인근으로 새로 지은 콘도를 매매를 하지 않고 많이 리스를 하고 있는 중이다. 그렇다 보니 렌트 콘도는 많으나 매물이 없으니 시장에 콘도가 하나 나오면 바이어가 열명도 넘게 오퍼를 넣는 실정이다.

계약 가격은 거의 오퍼 가격 그대로 이루어진다. 오퍼들 중에는 캐시 오퍼가 가장 우선이 되고 그 다음 다운이 많은 오퍼들이다.

심지어 융자를 받는다고 하면 바이어에게 거의 융자 은행 심사에 필요한 수입증빙서류나 은행 서류까지 요청한다. 이렇듯 셀러 마켓이 된 요즘 셀러들 편에선 노모기지조항(No Mortgage Contingency)는 더할 나위 없이 유리하다.

원래 노모기지 조항은 일반 셀러와 바이어 거래에서는 거의 없었고 주로 콘도나 코압 개발업자들의 조기 분양에서 많이 볼 수 있었다. 빌더들이 건물을 전부 짓기 전에 모델하우스를 먼저 차려놓고 분양에 들어간다.

바이어들이 선계약을 하는 이유는 건물이 다 지어졌을 때는 분명 계약 당시보다 시세가 한참 올라 갈 것을 기대하고 미래를 위해서 투자를 하는 것이다.

이처럼 새로운 콘도나 타운 하우스를 구입하기 위해서 구입가의 최소 10~20%를 정해진 시간까지 먼저 예치해야 하는데 이 예치금(Earnest Money)은 대부분 빌더 변호사의 구좌(Earnest Account)에 예치가 된다.

그리고 이렇게 진행되는 계약은 개인이 엄청나게 큰 빌더를 상대로 하게 되는데 계약서가 거의 한 권의 책만큼이나 두껍다.

빌더의 변호사는 대부분 거대한 로펌들이다. 약간의 차이는 있으나 이런 계약서 대부분은 융자와 관련하여 모기지 조항 없이(No Mortgage Contingency) 이루어진다. 빌더들은 계약서에 사인을 하면 무조건 클로징까지 마무리 하라는 뜻이다.

이런 노모기지조항으로 지난 서브프라임 사태때 수많은 바이어들이 홍역을 치렀다. 설명하면 서브프라임 사태 전 한창 부동산 가격이 올라 갈때 수많은 투자자들이 새로 지은 콘도를 계약했다.

계약만 하면 한 두 달 뒤 비슷한 유닛의 가격이 10만불씩 뛰니 돈을 빌려서 10%씩 다운을 하고 계약서를 면밀히 검토하지도 않고 노모기지 조항으로 계약을 했다.

그런뒤 서브프라임 사태가 터졌고 주택가격의 거품이 빠지기 시작했다. 신축콘도의 빌더들은 은행에서 대출이 어려워져 자금 압박을 받아 진행이 더뎌졌고 바이들도 모기지 융자 가이드 라인이 사상 유래 없이 까다로워져 클로징이 엄두가 나지 않았다.

서브프라임전에는 크레딧만 어느 정도 되면 거의 묻지마로 융자가 가능했는데 아무도 예상치 못한 서브프라임이 일어난 것이다. 이런 식으로 계약된 수많은 바이어들은 융자를 못 받아 빌더들과 수 년 동안 소송이 시달리게 되었다. 이 소송의 중심에 노모기지조항이 있었다.

한편 모기지 조항이 바이어 측에 무작정 유리하게 적용되는 것은 아니다. 그것은 셀러측에서 바이어가 계약후 일정 기간 시간을 줘서 융자를 받을 수 있도록 하는 것이다.

일반적으로 모기지 조항은 계약후 45일정도 준다. 바이어는 양측에서 사인이 된 이후로 45일안에 융자 은행에서 융자 신청을 하고 융자 승인(Commitment)을 받아야 된다. 그 기간 안에 바이어가 문제가 융자에 생겨 승인을 받지 못할 경우 계약금을 돌려 받게 된다.

만약에 바이어가 45일이라는 충분한 시간이 지나서 융자를 못 받거나 이것을 셀러에게 통보를 하지 않으면 바이어의 책임이 된다.

셀러측 입장에서도 계약후 이사 갈 새로운 주택을 구입 할 수도 있고 다른 계획을 세울 수도 있는데 소식이 없다2~3달이 지난 뒤 융자를 못 받아 다운페이먼트를 돌려달라고 하면 불공평한 것이다.

간혹 팔고 싸고가 몇 개가 고리처럼 연결되어 있다면 한곳의 융자만 문제가 있더라도 연쇄적으로 클로징에 문제가 생길 수가 있다.

그래서 매매 할 때 경우에 따라 확인해야 될 것이 셀러가 클로징 후 주택을 구입해야 되는지 혹은 셀러가 현재 집을 팔고 구입 클로징을 해야 되는지가 클로징에 큰 변수가 된다.

다시 앞서 언급한 셀러마켓에서 콘도나 코압 구입시 노모기지 조항을 대처하기 위해서는 다른 방법이 없다 바이어가 본인의 조건으로 은행에 융자 승인이 얻을 수 있을지 미리 점검하고 콘도나 코압 또한 오퍼를 넣고 실질적으로 계약이 오고 가고 있다면 다운페이먼를 하기 전 신속하게 콘도나 코압 자체가 문제가 있어 융자에 어려움이 있는지 은행에 의뢰를 해야 한다.

최근 이런 콘도와 코압 문제가 심각해지자 융자 은행들은 콘도와 코압 만을 전문으로 검토하는 프로젝트팀을 따로 두고 있다. 콘도와 코압에 필요한 서류만 준비를 해주면 2~3일 안으로 융자가 가능한지 문제가 있는지 바로 확인을 해준다.

본인이 융자가 문제가 없고 콘도 코압도 문제가 없는 상태라면 노모기지조항으로 계약으로 구입을 하더라고 별 무리는 없다.

일반주택일 경우 노모기지조항으로 진행은 거의 없지만 거의 바이어의 조건만 맞으면 융자에 문제가 없다. 물론 구입 주택의 감정가가 매매가격보단 낮지 않아야 한다. 계약상 모기지 조항을 충분히 이해하고 안전한 내집 마련을 계획하길 기대해본다.

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