FHA, 모기지론 MIP(PMI)없애고 재융자하기

박정수/주택 융자 MLO

FHA론으로 주택을 구입하면 적은 다운 페이먼트로 주택을 구입할 수 있지만 주택 구입후 정해진 5년 동안은 0.55%~1.25%의 MIP를 의무적으로 내야하고 이후 LTV가 78% 미만이 될 때까지 계속 납부해야 한다.

마찬가지로 컨벤션론의 경우도 집을 구입할 당시 다운페이먼트가 적게되면 LTV가 80% 미만이 될때까지 PMI를 매월 납부하게 되는데 ,FHA론 홈오너와 동일하게 현재의 집가격에 따라서 이자율을 낮추고 MIP와 PMI 월 보험료를 없앨 수 있는 1석 2조의 재융자 방법을 모색해 볼 필요가 있다.

사례 1.>>>>

2010년 FHA론으로 집을 사면서 35만달러, 연 4.5%, 1,774달러와 MIP보험료를 월335달러를 내고 있던 버뱅크의 K씨.

최근 집가격이 살 당시보다 많이 올라 이번 기회에 NO COST,NO FEE의 렌더페이 프로그램을 이용하여 컨벤션 론으로 재융자하면서 본인의 지출 비용 없이 이자율도 4.25%로 낮추고 MIP(모기지 보험) 355달러도 없애게 되어 월385불의 페이먼트 지출을 줄이게 되었다. 또한 매월 의무적으로 선납하던 월 텍스와 보험료도 1년에 2번 나눠내게 되어서 당장은 월 1,720불의 페이먼트만 내게되어 더욱 홀가분한 마음이다.

사례2.>>>>>

2011년 토렌스에서 집을 구입할 당시 FHA 31만불, 4.75% 이자율로 MIP 260불과 월 페이먼트 1,617불을 내던 P씨.

집가격이 오르기는 했으나 일부만 올라 재융자를 망설이다가 최종 감정가를 LTV 85%선에서 확정하고, 일부분 부담하는 PMI(컨벤션론 보험)를 이자율로 환산해서 최종 4.5% 컨벤션 이자율로 본인의 비용 부담없이 재융자를 완료했다. 그동안 내던 MIP 260불을 없애고 이자율도 일부 낮춰 월1,520불 페이먼트만 내게되어 매월 357불의 페이먼트를 줄이게 되었다.

사례 3.>>>>>>

2012년 이자율이 좋던 시절, FHA 38만불 론을 3.875%, 월 페이먼트 1,789불에 MIP 380불을 내고 플러튼에 집을 구입한 Y씨.

집가격이 올라 컨벤션론으로 재융자하면서 최근 인컴에 여유도 있던터라, 이번 기회에 노후를 위해 저축한다는 생각으로 재융자 비용없이 15년 고정, 3.375%의 이자율로 재융자를 완료했다. 월 2,658불로 현재보다 489불을 더 내게 되었지만, 14년 모기지 페이오프 기간을 앞당기고, 30년 현재 모기지와 비교해 보면 총14만불의 이자를 덜 내게 되고 비용 없이 재융자를 완료하게 되어 만족스럽게 생각된다.

앞으로 5년후에 집을 팔게 될지도 모르는 계획도 있던터라 30년 보다는 15년이 초기 부터 많은 금액이 페이오프되는 장점이 있어 조금 재정적으로 부담이 되더라도 장기적인 미래를 위해 저축하는 마음으로 15년으로 재융자를 결정하게 되었다.

15년 재융자가 당장은 일부 부담이 되어도 앞으로 5년후에 집을 팔게 될때에 30년은 남은 원금이 328K, 15년은 267K의 원금이 남게 되어 61K이상을 15년이 더 많이 페이오프하게 되고,비록 월 489불씩 5년동안 29,300불을 지금보다 먼저 더 내더라도 결과적으로 30년 모기지 보다는 30K이상 더 많은 원금이 페이오프 되기 때문에 여유돈을 투자하는 기회비용 측면에서 이보다 나은 재테크는 없는것으로 판단되었다.

MIP나 PMI 보험료를 내는 홈오너는 매월 생각없이 내고 있는 이돈을 이번 기회에 월 지출에서 줄일수 있는건지 이번 기회에 꼼꼼히 검토해 보자.

MIP나 PMI를 내고 있는 홈오너라면 가장 먼저 주택융자 전문가에게 의뢰해서 주택가격이 LTV 80%미만이 되는지 주택가격을 감정회사에 의뢰해서 확인한 후 위에 사례와 같이 이자율과 모기지 기간을 바꾸는 재융자를 일체 본인의 비용 부담없이 검토해 볼수 있다.

감정 1차 검토 금액이 가능하다면 홈오너의 텍스보고 최근 2년 실적과 현재의 인컴, 크레딧 스코어 680이상의 기본 요건을 갖추고 있어야 한다.

요건을 충족한다면 컨벤션 론으로 재융자가 가능하며 재융자 이자율을 30년 기준 으로 적용해서 이자율도 낮추고 MIP도 없앨 수 있게 된다.

본인의 최근 인컴이 증가되어 기간을 단축해서 재융자를 원하는 경우에는MIP를 없애면서 동시에 30년에서 20년이나 15년.10년으로 기간을 단축하는 재융자도 신청할수 있게 된다.

최근 4~5년동안 낮은 다운페이로 주택을 구입한 홈오너들은 높은 이자율과 MIP(FHA), PMI(CONV)로 표기되는 모기지 보험료 등의 매월 부담금이 있었지만 그동안 낮은 집가격 때문에 이자율과 모기지 보험료를 WAIVE할 수 있는 주택 재융자를 신청하지 못했던 것이 사실이다.

그러나 집가격이 최근 지역별로 많이 올라 재융자를 신청하지 못했던 FHA론 홈오너 및 컨벤션 론을 보유한 홈오너도 이자율을 낮추고 모기지 보험료를 없애는 주택 재융자가 재융자 신청인의 비용 부담없이 가능하게 된 것이다.

FHA론 재융자는, 페이먼트 기간이 6개월이 경과하면 사전 페이오프에 대한 페널티 등의 추가부담은 일체 없으며 재융자 신청에 대한 모든 비용 부담도 렌더페이 프로그램으로 'NO FEE, NO COST'의 재융자가 가능하게 된다.

(NO FEE,NO COST렌더 프로그램이라 하는 것은 원금에 재융자 비용을 더하는것이 아니며, 실제로 에스크로, 타이틀, 렌더등이 받게 되는 모든 비용을 재융자 신청인이 일체 부담을 안하고 하게 되는 것을 말한다. 순수한 NO CLOSING 재융자로서 소위 JSP방식이라고도 한다)

사전 검토는 자격있는 주택융자 전문가에게 간단한 사전 질의 상담을 통해 별도의 서류 제출없이 재융자 신청 가능 여부를 일차적으로 먼저 확인해 볼수 있다.

▶ 문의 : Richard Park (Jung S Park)
- Direct: [phone]
- Fax: [phone]
- E-mail: [e-mail]
- NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)

박정수 전문가 ASK미국 상담글 모음 바로가기

박정수 MLO의 '주택융자·재융자의 모든 것' 블로그 바로가기