주택 가격이 계속 올라가는데 앞으로의 주택 시장변화는? [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

곽재혁/콜드웰뱅커베스트 부동산 에이전트

▶문= 주택 구입을 고려 중입니다. 현재 주택 시장의 상황이 가격이 계속 올라가고 거래량은 줄어든다고 하는데 어떻게 시장이 전개되고 있는지 알고 싶습니다.

▶답= 현재까지의 주택시장은 언급하신 상황이 대세를 이루고 있다고 볼 수 있습니다. LA를 중심으로 남가주 지역은 현금 구매의 비율이 50%를 상회하며 거주 목적의 구매도 다운페이를 많이 하거나 전액 현금 구매를 추진하는 경우가 지배적입니다. 하지만 지난 수년간 거래 가격과 은행의 감정 가격이 상승하면서 실제 거래량은 하락하고 있습니다. 주목할 것은 지난 수년간 주택 시장의 가격 상승을 주도해 왔던 소위 기관 투자가들이 구입보다는 기존 보유 물량들을 시장에 내놓을 전망이고(여름 이후) 앞으로는 실소유나 단기 투자의 목적 보다는 장기적인 보유를 목표로 하는 투자가들이 시장을 주도할 전망입니다.

이러한 상황 속에서는 상대적으로 높은 가격에 구입한 주택의 수익은 하락할 수 밖에 없고 이에 따라 어느 정도의 렌트비 상승은 지속될 수 있지만 상승되는 렌트를 감당할 수 있는 테넌트를 구하기가 더 힘들어 질 것입니다.

앞으로 주택을 구입할 때는 단기보다는 장기 보유 권해드립니다. 또한 단기적 가격의 상승으로 인한 수익(소위 플리핑 투자)보다는 장기적인 임대 수입 확보를 목표로 하기 바랍니다.

또 한가지 고려할 점은 투자를 목적으로 주택 구입을 고려하는 분들은 해당 지역의 중간 가격대나 저가의 주택을 구입 후 업그레이드 과정을 거쳐서(페인트, 부엌, 마루 업그레이드 등) 임대를 주는 것이 좋을 것 같습니다.

이러한 주택들은 단기간 큰 가격의 상승은 기대할 수 없지만 상대적으로 가격 하락의 위험이 적으므로 투자용인 경우는 중간 가격대나 그 이하의 가격대의 매입하는 것이 더 안전할 수 있습니다.

현재는 부동산 시장의 가격이 상대적으로 높기 때문에 고가인 경우 그만큼 추가적인 가격 상승폭이 적을 수 있으며 오히려 매물이 시장에 증가하게 된다면 상대적으로 가격의 하락 등 위험에 노출될 확률이 높아지게 됩니다.

이 점을 유의하여 실제 거주 목적의 경우에는 기관 투자가들이 시장에 매물을 내놓기 시작하는 등 좀 더 많은 매물이 나오는 시점에 구매를 고려하기 바랍니다.

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