15년, 20년 기간 단축 재융자, 장점 많아 재테크 확실 [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

박정수/주택융자오리지네이터

▶문= 30년 고정 모기지를 2년이 지난 지금이라도 15년으로 재융자 하는 것이 유리한가요?

▶답= 모기지 이자율이 당분간 저금리 기조를 유지할 것으로 보여져 30년에서 20년과 15년으로 기간을 단축하는 주택 재융자 신청이 꾸준히 지속되고 있습니다. 모기지 페이먼트 기간을 30년에서 15년으로 단축하는 주택 재융자 사례를 비교해보면 이자율이 오른 요즘도 기회비용 측면에서 유리하다는 것을 알 수 있습니다.

풀러턴의 K씨는 2년전에 받은 모기지 35만달러를 30년, 5.25%, 1,933달러의 월 페이먼트로 내다가 이자율이 오른 최근에 15년, 3.375%, 2,481달러로 기간과 이자를 바꾸는 재융자를 완료했습니다. 월 548달러의 페이먼트가 증가했지만 기간을 15년 단축하여 이전 모기지 30년 중 남은 28년 동안 내게 될 예상 이자 총액 31만 8,758달러를 9만 6,518달러로 낮추고 22만 2,240달러의 이자를 줄이게 되었습니다.

증가된 월 548달러를 연 8%의 최고 수익률로 다른 곳에 투자 했다고 가정하면 재테크 측면에서 15년 후에 받게 되는 세전 예상 수령 금액은 총 약 17만 8,500 달러입니다. 현실적으로 8%대의 수익률은 안전한 금융 제도권에서 찾아 볼 수 없다는 것을 고려하면 15년 모기지로 바꿔 아끼게 되는 22만 2,240달러가 확실한 투자 1순위인 것은 분명합니다.

재융자가 재테크 측면에서 유리한 이유는 상환 기간과 이자율에 따라 원금과 이자의 상환 비율 구조가 달라지기 때문입니다. 15년 모기지는 첫해부터 원금과 이자의 상환 비율이 6:4이고 기간이 경과될수록 원금이 더 많이 상환되어서 5년 후 모기지 원금은 11만달러 정도가 페이오프 됩니다. 30년 모지기 경우 5년 후 원금은 3만달러 정도만 페이오프 되는 것을 보면 놀라운 차이입니다. 그렇기 때문에 여유만 있다면 재융자가 경제적인 실익을 극대화 할 수 있는 가장 좋은 방법입니다.

기간을 변경하는 재융자는 신청인의 비용 없이 NO FEE, NO COST로 가능하며 15년 모기지 재융자 신청을 위해서는 본인의 인컴과 크레딧스코어, 주택 가격 등에 대해 주택융자 전문가와 상담을 통해 신청 가능성을 알아본 후 본인 재정상황에 따라 20, 15, 10년 모기지 프로그램 중 어느 것이 가능한 지 확인해 보는 것이 필요합니다.

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