[부동산 가이드] 합리적 버블과 부동산…집값 거품논란 아직은 이르다

'합리적 기대가설'은 70년대 이후 오일쇼크와 스태그플레이션을 거치며 현대 거시경제모형의 정설처럼 여겨졌다. 이 가설에 따르면, 사람들은 가능한 모든 정보를 수집하고 합리적으로 분석해서 미래를 예측하기 때문에 정부의 어떠한 경제정책도 '무용지물'이라는 것이다.

'인간의 합리적 사고'를 전제로 한 이 가설은 그러나 2000년대 닷컴열풍에 이은 나스닥붕괴, 서브프라임 사태로 촉발된 글로벌 금융위기와 주택시장 대폭락을 설명하는데 실패했다.

합리적 기대가설 추종자들 사이에서 이를 보완하기 위해 나온 것이 바로 '합리적 버블'이론이다.

합리적 버블 상태는 자산의 가격이 원래 가치보다 높아져서 버블이 발생한다는 것을 알면서도 투자자가 이 같은 자산을 보유하는 것을 의미한다. 이것이 가능한 건 미래의 누군가가 더 높은 가격을 제시하고 보유한 자산을 살 것이라는 믿음에서 비롯된다. 사람들은 자산 본래 가치 외에 다른 변수가 가격에 영향을 줄 거라는 자기확신으로 버블을 합리화한다는 것이다.

합리적 버블은 현재의 부동산 시장을 해석하는데 많은 도움이 된다. FRB의 제로금리와 통화확대로 주식시장이 활성화되며 기업들은 손쉽게 자금을 조달할 수 있게 됐다. 거대투자자본은 전국의 값싼 부동산을 거침없이 사들였다. 부동산 반등을 알리는 다양한 통계가 발표되고 저가에 샀다가 고가에 팔아 막대한 수익을 냈다는 성공스토리가 공공연히 언론을 장식하며 일반인들까지 높은 수익률을 쫓아 시장에 참여하기 시작했다.

어바인을 비롯한 남가주 몇몇 지역은 이미 2006년의 최고가격을 갱신한 상태로 버블은 상당히 진행된 것처럼 보인다. 주택구입능력지수는 갈수록 낮고, 임대소득 대비 주택가격은 훨씬 비싸서 둘 간의 괴리가 커지고 있다. 다행히 이 버블이 아직은 합리적 버블의 범주에 있는 것으로 판단된다. 어바인의 경우 주택 본래의 가치 외에 학군, 도시계획, 치안, 중국 등 해외자금의 부동산 시장유입 등의 변수가 사람들로 하여금 앞으로도 집값이 계속 오를 거라는 자기확신을 심어주고 있다. 버블의 붕괴시점을 정확히 예측하기는 힘들다. 하지만 아직은 때가 아니다.

▶문의 : [phone]

스티븐 이 콜드웰뱅커 베스트부동산 리얼티