주택융자에 있어서 증여란 [ASK미국-스티브 양 주택융자]

스티브 양/주택융자 컨설턴트

최근 들어서는 주택융자받기가 어렵다는 말을 많이 들어서인지 주택구입 예정자들이 융자를 잘 받기 위해 스스로 많은 노력을 하는 것을 볼 수 있다.

수입이 부족하다고 생각하는 자영업자는 세금보고하기 전에 융자담당자를 찾아 상담을 받고 주택구입을 위한 수입규모를 파악하려 하고, 신용상태도 미리미리 점검하여 잘못된 것은 수정하고 점수가 낮을 경우에는 올리기 위한 시간을 확보하려 하는 것을 보고 한인들의 주택융자에 대한 태도와 이해가 많이 성숙해졌다는 것을 느낄 수 가 있다.

그런데 아직까지도 많은 사람들이 잘 알지 못하는 부분이 다운페이먼트 출처에 대한 내용인 것 같다. 이른바 풀닥융자시대인 요즘 주택융자관련 까다롭지 않은 것이 없지만 주택융자담당자로서 느끼기에 가장 힘들고 까다로운 것이 다운페인먼트의 출처와 시즌닝(Seasoning)에 관한 내용이다.

집을 사기 위해 융자를 신청하면 렌더들은 다운페이먼트는 반드시 바이어 자신의 돈이기를 요구한다. 바이어 자신의 은행계좌에 3개월(2개월치 스테이트먼트 해당기간) 이상 예치되어 있었을 경우에 렌더는 바이어의 돈으로 인정해 준다. 반면 최근 3개월안에 입금된 돈에 대해서는 그 출처와 관련 서류 즉 디파짓한 첵의 사본과 돈이 나온 구좌의 거래내역서등을 요구하면서 손님자신의 돈인지 아니면 어디서 빌려온 돈인지를 파악하기위하여 끝까지 따져든다.

이러한 출처에 대한 근거서류를 렌더가 요구하는 형식에 맞는 서류를 제출하는 일은 여가 성가시고 힘든 일이 아니다. 따라서 집을 사기 2-3개월 전부터는 출처가 불분명한 돈의 은행구좌에 입금은 가능한한 자제하는 것이 좋다. 그리고 자신의 구좌간에도 가능하면 자금이동을 삼가는 것이 서류준비를 쉽게하는 길이다.

그런데 주택구입을 앞둔 손님가운데 2-3개월전에 미리 자신의 구좌에 입금하거나 옮겨놓지 못한 사람들이 이용할 수 있는 재미있는 방법이 증여(Gift)이다.

가족으로부터 받은 증여를 많은 렌더들은 정당한 다운페이먼트의 출처로 인정해 주기 때문이다. 20%이상 다운을 할 경우에는 다운페이먼트와 에스크로클로징비용 전체에 대하여 증여를 인정해주기 때문에 자신의 자금은 하나도 없이 100% 증여를 통해서도 주택을 구입할 수 가 있다. 또한 증여금을 제공하는 자 즉 Donor의 자금출처에 대해서는 따로 서류를 요구하지 않기 때문에 자금 시즌닝이 부족한 사람들이 증여를 유용하게 쓸 수 있다.

물론 모든 융자프로그램이 다 증여를 쉽게 쓸 수 있는 것은 아니다. 만약 다운페이먼트가 20% 이하인 경우에는 5%는 반드시 자신의 돈이어야 한다. 다시 말하지만 여기서 자신의 돈이란 자신의 구좌에 3개월 이상 있었던 자금을 말한다.

예를 들어 $400,000짜리 집을 사는 사람이 15% 즉 $60,000 다운을 하고 $340,000 융자를 신청할 경우 $400,000의 5% 즉 $20,000은 반드시 자신의 자금이어야 하고 나머지 $40,000은 증여를 쓸 수 있다. 하지만 20% 즉 $80,000 다운을 하고 $320,000 융자를 신청할 경우에는 $80,000모두 증여자금을 써도 된다는 말이다.

반면 FHA 융자의 최소 다운페이먼트인 3.5% 다운, 패니매 HomePath 융자의 최소다운 3%에 대해서는 전체 자금에 대하여 증여를 정당한 출처로 인정해준다. 이렇게 다운페이먼트 출처로 증여가 많이 인정되다 보니, 기간과 출처를 확보하지 못한 돈을 갖고 있는 사람들이 거꾸로 증여를 이용하여 상황을 모면해 가기도 한다.

어쨌든 주택융자에 있어서 정당한 다운페이먼트 출처로 인정되는 증여는 친척이나 약혼자 등으로부터 무상으로 받은 돈을 말하며 주택거래와 관련된 자 즉 셀러, 부동산 에이전트, 융자담당자, 에스크로 오피서 등은 증여자(donor)가 될 수 없다.

증여와 관련하여 손님은 렌더에서 정해 놓은 형식과 내용을 갖추고 증여자와 수령자(융자 신청인)가 사인을 한 gift letter를 반드시 렌더에 제출해야 한다. 이 gift letter는 보통 렌더가 만들어 준다. 그리고 자금이 증여자에게서 수령자에게로 넘어온 증빙서류들도 제출되어야 한다. 즉 자금이 전송되었다는 관련 서류와 그 자금이 바이어의 구좌에 들어 왔다는 증빙서류도 동시에 제출하여야 한다.

모든 융자가 풀닥으로 진행되는 요즘 자영업자가 많은 한인들은 부모님들보다는 학교를 졸업하고 직장생활을 하는 자녀들이 세금보고가 제대로 되어 있는 경우가 많다. 반면에 갓 사회생활을 시작한 자녀들은 충분한 다운페이먼트를 준비하지 못한 경우가 많다. 이러한 이유 때문에 한인들 융자에는 증여가 다운페이먼트의 출처로 이용되는 경우가 아주 많다.

그러나 모든 자금을 다 증여로 쑬 수 있는 것은 아니므로 조심해야 한다. 특히 FHA 융자는 증여자의 자금 출처도 같이 확인하므로 유의해야 한다. 또한 투자용 주택 구입 때에는 증여가 허용되지 않는다.

이렇게 증여는 제출 서류들의 형식과 내용이 까다롭고 융자상품과 종류에 따라서 허용되지 않는 경우도 있으므로 주택구입에 임박해서 결정할 것이 아니라 수개월 전부터 융자담당자를 찾아 다운페이먼트의 출처로 증여를 사용할 수 있는지 여부에 대하여 상담을 받는 것이 좋다.

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