[부동산 스토리] 산업용 부동산 시장 풍향계

마이클 송/콜드웰뱅커 커머셜, 개발 매니저, P.E.

LA다운타운이나 사우스베이쪽에서 비즈니스 하는 많은 한인들중에 창고 건물이나 공장 또는 오피스 건물을 리스하거나 소유한 분들이 많다. 최근 늘어난 물동량으로 인해 더 큰 창고를 찾는 고객들이 점점 많아지고 또 낮은 이자율의 SBA융자를 활용해 비싼 렌트비 대신 창고 건물을 직접 구매하려는 고객들의 문의를 많이 받는다. 산업용 부동산은 정보나 마켓 상황을 일반적으로 쉽게 접하기 힘들다. 이런 독자들을 위해 산업용 부동산 시장의 상황을 간략히 요약했다.

산업용 부동산은 크게 렌트비 동향, 고용시장, 공실률, 수요와 공급, 신규건축 등의 지표들로 예견될 수 있다. 이중에서도 특히 렌트비 동향은 산업용 부동산 시장의 상황을 알려주는 바로미터라 할 수 있다. 산업용 부동산은 다른 상업용 부동산과 마찬가지로 투자용이 대부분임으로 렌트비 상승은 캡레이트 상승과 직결되며 이는 곧 부동산 가치의 상승으로 이어진다. 따라서 렌트비가 상승하고 있는 추세라면 상업용 부동산 시장이 상승 추세에 있음을 시사한다.

LA 지역 산업용l 부동산 렌트비는 지난 3-4년간 꾸준한 상승곡선을 이어왔다. 2010년~2012년 스퀘어피트 당 평균 50~55센트이던 렌트비는 2013년 58~60센트로 뛰었고 2014년 60~63센트, 그리고 올해 들어서 1분기 평균 66센트를 기록하였다. 작년 대비 8%, 2012년 대비 약 30% 가까운 상승이다. 그리고 이러한 상승 경향은 계속될 것으로 보여져 1년 후인 2016년 1분기에는 LA 지역 평균 렌트비가 70센트 정도 될 전망이다.

이러한 렌트비 상승 원인에는 낮은 공실률과 리스 가능한 창고 건물의 감소와 연관이 있다. 최근 매물 감소현상은 더욱더 뚜렷해져 LA나 사우스베이 지역에 괜찮은 건물을 찾기가 너무나 힘들다. 클래스A건물이나 괜찮은 건물은 높은 가격에도 불구하고 경쟁이 점점 더 치열해 지는 양상이다. 이런 건물들은 공급은 점점 더 줄어드는 추세이지만 찾는 사람들은 계속 많아서 셀러나 건물주에게 유리한 시장이 계속적으로 형성될 것으로 보인다.

2015년 1분기 LA지역 산업용 부동산의 공실률은1.7%로서 이는 3% 이상이던 2011년서부터 지속적인 하락세를 보여주고 있다. 이런 추세는 신규 건축으로 상당한 양의 새로운 건물이 공급되지 않는 한 앞으로도 상당기간 이어질 것으로 보인다. 업종별로 보면 의류, 소비재, 식재료, 온라인상거래 등이 올해 1분기 많은 수요를 보였다.

신규 건축은 증가세가 주춤하는 형편이며 올해 공사가 진행중인 프로젝트가 많지 않아 2015년 신규 공급은 줄어들 전망이다. 더군다나 대부분의 신규 건축이 테넌트가 이미 결정된 경우가 많아 마켓에 공급되는 신규 건물은 더욱더 적을 전망이다.

결론적으로 사우스베이나 LA 지역 산업용 부동산 시장은 지속적으로 공급량이 부족할 전망이고 가격도 지속적으로 상승할 전망이다. 신규로 필요한 수요와 또 새로 신축되는 공급의 비율로 볼 때 내년까지 대략 5.1%의 정도의 렌트비가 상승될 것으로 보인다.

▶문의: [phone], [e-mail]