내 집 마련 갈수록 힘들다…20년 전 수준 후퇴

지난해 소유율 64.5%로 10년째 하락
2006~2014년 170만 가구 주택포기
렌트 수요 몰리며 주거비는 급상승

지난 2008년 금융위기 이후 주택시장을 포함한 미국 경제가 침체기를 겪으면서 미국인들의 주거도 큰 변화가 있었다. 30~40대가 집을 잃었고 20~30대는 학자금 대출에 허덕이며 내 집 마련은 생각도 못하고 있다. 하버드대 주택합동연구센터(JCHS)는 최근 미국 주택시장을 분석한 보고서를 발표했다.

보고서는 주택소유율이 사상최저치로 떨어지고 그 수요가 대신 렌트 시장으로 몰리고 있다면서 이로 인해 미국인의 주거비 부담은 더욱 늘어났다고 분석했다.

◆ 추락하는 주택소유율=집을 소유하고 있는 미국인 비율이 해가 갈수록 줄어들고 있다. 지난해 미국인 주택소유율은 64.5%로 10년 연속 하락했다. 지난 2004년 이 비율은 69%에 달했다. 이러한 현상은 올해도 이어지고 있다. 올 1분기 주택소유율은 63.7%로 지난 1993년 이래 최저치를 기록했다.

또 지난해 가지고 있던 주택을 팔거나 포기한 가구는 총 23만3000가구로 집계됐다. 이처럼 내 집이 있었지만 이를 포기한 가구는 주택시장이 최대 호황기였던 2006년 이후 2014년까지 170만 가구에 달한다.

미국인의 주택소유율이 1993년 수준으로 떨어졌지만 특정 연령층의 경우 이 비율이 더 감소했다. X세대인 35~44세의 주택소유율은 1993년 수준에서 5.4%포인트 더 하락해 1960년대 수준에 머물고 있다. 금융위기 이전 한창 활발하게 경제활동을 하며 주택시장의 주요 첫 주택구입자였던 이들이 바로 X세대다. 하지만 금융위기 이후 소득이 큰 폭으로 줄어들면서 모기지 페이먼트를 감당하기 힘든 가구들이 결국 내 집을 포기한 것. 지난 7~8년간 이들이 다시 내 집을 마련하기는 사실상 힘들었다는 분석이다.

25~34세 밀레니얼 세대 역시 상황은 마찬가지다. 이 연령층의 주택소유율은 지난 2004년 이후 9%포인트 하락해 1993년보다 고작 3%포인트 높은 수준을 유지했다. 부동산 시장에서 첫 주택구입자로 내 집 마련을 해야 할 연령층이지만 비싼 주택 렌트와 학자금 대출 등 지출이 워낙 많아 다운페이먼트 조차 마련하기 힘든 실정. 실제로 전국부동산협회 조사결과 지난 2013년 거래된 주거용 부동산 가운데 첫 주택구매자 비율은 38%였지만 2014년에는 33%로 줄어 사상 최저치를 기록했다. 전통적으로 첫 주택구매자 비율은 전체의 40% 정도를 차지한다.

반대로 나이가 많은 연령층의 주택소유율은 크게 변화가 없었다. 65세 이상 미국인들은 1990년대 중반 수준을 꾸준히 유지해 왔다. 보고서는 이들이 버텨주지 못했다면 미국 전체의 주택소유율은 훨씬 더 떨어졌을 것이라고 전했다.

소득대비 주거비 지출이 30%를 넘는 주택소유주 비율은 3년 연속 하락했다. 하지만 주택소유주 4명 가운데 1명은 여전히 소득의 30% 이상을 모기지 페이먼트 등 주거비로 지출하고 있다. 또 10명 중 1명은 주거비 부담이 소득의 절반을 넘은 것으로 조사됐다. 안정적인 재정상황을 유지하기 위해서는 주거비가 소득의 3분의1을 넘지 않아야 한다.

뉴욕.뉴저지.펜실베이니아주 메트로 지역 주택소유주 가운데 소득의 30% 이상을 주거비로 부담하는 이들은 38.4%였으며 50% 이상을 지출하는 비율은 18.4%로 조사됐다. 이 지역 연간 가구당 중간소득은 9만5000달러이며 주택소유주의 중간 주거비는 1980달러였다.

◆ 렌트 시장은 붐=반대로 부동산 렌트 시장은 붐이다. 집을 구입해야 할 이들과 한때 집을 가지고 있던 이들이 렌트 시장으로 몰리면서 세입자들의 주거비 부담은 더 커졌다. 보고서는 2010년에 들어서면서 이 시장이 급성장했다고 전하며 주택구입을 선호하던 특정 연령과 소득층이 렌트로 전환하면서 이러한 현상이 더욱 심해졌다고 분석했다.

문제는 렌트 수요가 커지면서 오르는 주거비다. 지난 2013년 소득의 30% 이상을 렌트로 지출한 세입자 비율은 전체의 49%에 달했다. 또 11.2%의 가구가 소득의 50% 이상을 주거비로 냈다.

주거비 지출비율은 연령과 소득 인종 지역에 따라서도 큰 차이를 보였다. 25~34세 세입자 가운데 렌트가 소득의 30% 이상을 지출하는 비율은 2003년 40%에서 2013년 46%로 늘어났고 절반 이상을 지출하는 비율도 같은 기간 19%에서 23%로 증가했다.

소득별로는 연소득 1만5000달러 미만인 렌트 가구의 80%가 소득의 30% 이상을 렌트로 냈으며 인종별로는 흑인 가구의 26% 히스패닉 가구의 23% 아시안 가구의 20% 백인 가구의 14%가 소득의 30% 이상을 렌트로 지출한 것으로 조사됐다.

보고서는 저소득층뿐 아니라 미국 중산층 가정들도 렌트를 버거워하기 시작했다고 지적했다. 연소득 4만5000~7만4999달러인 중산층 5가구 중 1가구는 소득의 30% 이상을 렌트로 냈다. 10년 전인 2003년 이 비율은 10%를 조금 넘는 정도였다.

또 대도시로 갈수록 중산층의 렌트 부담은 더욱 커졌다. 뉴욕을 포함해 전국 10개 대도시 지역 중산층 가운데 렌트로 소득의 30% 이상을 내는 비율은 34%에 달했다.

뉴욕과 뉴저지 필라델피아 도심 기준으로 보면 소득의 30%를 렌트로 지불하는 세입자 비율은 52.6%로 전국 최고 수준이었다. 또 소득의 50% 이상을 지출하는 세입자도 30.3%였다. 이 지역 세입자의 중간 소득은 4만 달러 월 중간렌트는 1230달러였다.

김동그라미 기자

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