'White Lie'<투자 목적으로 집 구입하면서 주거용으로 융자>걸리면 융자금 전액 갚아야

투자용 주택, 주거용보다 페이먼트 연체 많아
이자율 0.5~1% 비싸고 다운 30% 이상 요구
은행들, 임의 방문조사 실제 거주여부 확인도

6개월전 폰타나에서 집을 구입한 한인 이모(57)씨는 1개월 가량을 빈집으로 나뒀다가 최근 렌트를 줬다. 이씨가 살고 있는 집은 포모나로 폰타나 집은 당초 구입목적이 투자용이었다. 그런데 최근 모기지 렌더로부터 메일 한 통이 날라왔다. 이씨가 구입한 집이 주거목적이 아니라 투자용이므로 모기지 계약을 위반했다는 내용이었다. 은행은 당장 모기지 융자금 전액에 대해서 바이 백(융자금 반환)을 원하고 있다. 이씨는 융자 에이전트를 다시 만나 어떻게 해야 될지 대책마련에 부심하고 있다.
▶왜 이런 일이

대부분의 모기지 렌더들은 주택 융자를 해줄 때 주거용과 렌트용 주택에 대한 이자율을 차등 적용하고 있다. 홈 오너의 모기지 페이먼트 연체가 주거용 보다 투자용 주택에서 많이 발생하기 때문이다.

특히 2008년 부동산 경기가 무너질 때 무리한 투자로 집을 빼앗긴 홈오너들이 많아 은행들은 투자용 주택에 대해서는 까다롭게 융자 심사를 해오고 있다.

이런 이유로 투자용 주택의 이자율은 주거용 보다 최소 0.5~1%가 비싸고 다운 페이먼트도 30%이상이 있어야 가능하다. 주거목적의 주택은 3%다운으로도 융자를 받을 수 있다.

▶융자서류에 명시해야

주택가격이 빠르게 회복되던 2013년에는 투자용 목적으로 주택을 구입하려는 투자자들이 많았다. 이들 중 상당수는 투자목적으로 융자를 받으면서도 모기지 서류에는 투자가 아닌 주거목적이라고 표시했다.

그 당시 2차 시장에서 모기지 노트를 구입하는 국책 모기지 기관인 패니매에 넘겨진 융자중에서 무려 19%가 투자목적의 주택이 주거용으로 둔갑된 것으로 나타났다.

'주거 사기'(Occupancy Fraud)로 불리는 이같은 행동은 상당수의 홈오너들이 범하는 거짓 융자중의 대표적인 사례라고 할 수 있다. 2014년 4분기에는 주거 사기 비율이 10% 이하로 떨어졌지만 아직도 은행들이 주의 깊게 살펴보는 항목중의 하나라고 할 수 있다.

은행들은 주거 사기를 줄이기 위해 바이어가 에스크로 종료 후 60일 이내에 반드시 새로 구입한 주택으로 이사가겠다는 서약서에 사인을 하도록 요구하고 있다.

만약 이를 어길 경우 모기지 렌더는 언제라도 융자금액을 전액 회수조치 할 수 있도록 서류상으로 명문화 했다. 모기지 렌더들은 단순한 서약서 사인 외에도 바이어들의 현재 거주지와 주택 소유형태나 직장과의 거리 등을 조사해서 주거 사기를 미리 방지하기도 한다.

은행 업계서는 이러한 주거 사기를 '하얀 거짓말'(White Lie)이라고도 표현한다.

모기지 렌더들은 주거 사기가 다른 사람들한테는 피해를 주지 않지만 은행한테는 재정적으로 큰 부담이 되는 것으로 보고 있다.

▶무작위로 조사

은행도 바쁘다. 모든 융자에 대해서 돈을 빌린 바이어가 해당 주택에 살고 있는지 여부를 직접 방문해서 조사하기 힘들다. 대신 무작위로 융자를 해준 주택에 찾아가서 계약서대로 거주하고 있는 지 확인할 때가 있다.

만약 홈오너가 주거용 주택이라고 해놓고 렌트를 줬다면 은행은 융자금 상환을 요구하게 된다.

렌딩웍스의 영 리 에이전트는 "바이어가 살고 있는 집을 팔고 다른 집을 산다고 하면 현재 주택의 에스크로 진행상태를 확인하고 융자를 해주는 경우가 많다"며 "주거목적으로 낮은 이자를 받고 투자용 주택을 구입하려는 바이어를 엄격하게 구분하고 있다"고 설명했다.

영 리 에이전트는 "상업용으로 사용하는 주택을 담보로 2차 융자를 받을 때도 은행들은 돈을 빌리는 목적이 주거용을 위한 것인지 비즈니스를 위한 것인지도 확인해서 이자율을 적용하고 있다"고 덧붙였다.

박원득 기자