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"상가 팔고 '1031 혜택' 받자니 살 건물이 없네"

상업용 부동산 시장 활황에 매물 못 구해
일부는 혜택 포기하고 거액 세금 내기도

#한인 이 모씨는 한 달 전에 갖고 있던 4유닛 아파트를 구입하겠다는 바이어를 만나 153만 달러에 매각했다. 하지만, 이씨는 1031교환(exchange)해야 할 적당한 매물을 찾지 못해 지금 후회 막심이다. 앞으로 보름 안에 교환할 부동산을 지정해야 하는데 매물도 없고 있어도 가격대비 매물이 별로라 발만 동동 구르고 있다.

이씨처럼 아파트나 상가를 매각한 건물주들이 1031교환할 부동산 매물을 찾지 못해 곤혹스러워 하고 있다. 건물주는 건물을 매각하면 45일 안에 구입할 부동산을 지정해야 세금 혜택을 받을 수 있는데 상업용 부동산 매물이 부족하다 보니 마땅히 구입할 만한 부동산을 찾지 못하는 것이다.

켈러 윌리엄스 라치몬트 부동산의 허대영 에이전트는 "상업용 부동산 시장 활황으로 1031 교환을 하려는 건물주는 많은데 반해 적정한 매물은 시장에 없는 상황이 지속되면서 적체현상이 심화되고 있다"며 "특히 한인타운은 여전히 셀러 마켓인데다 시장에 물건 자체가 없고 매물 정보도 얻기 어려워 대체할 부동산을 찾으려는 바이어들이 매우 곤혹스러운 상황"이라고 설명했다.

콜드웰뱅커의 저스틴 이 상업용 부동산 디렉터는 "지금은 캡레이트가 4% 정도만 해도 좋은 값을 받을 수 있다는 걸 아파트 소유주들도 알고 있다"며 "상황이 이렇다 보니 1031교환용으로 건물을 구입하려 하면 셀러는 배짱을 부리면서 터무니없이 높은 값을 부르기도 한다"고 강조했다.



한 바이어는 "적당한 상업용 매물을 못 찾아 한인 밀집지역이 아닌 다른 지역까지 찾고 있는데도 괜찮은 상가나 아파트를 못 구하는 실정"이라며 "이러다가 1031 교환자격을 잃어 엄청난 세금을 내야할까 걱정"이라고 어려움을 토로했다.

상황이 이렇다보니 최근 상가건물을 매각한 한 건물주는 1031교환을 포기하고 1000만 달러가 넘는 세금을 내기로 해 부동산 업계에서는 화제가 되기도 했다. 1031교환을 서두르다 잘못 투자하기 보다는 세금을 내고 안전하게 기회를 기다리겠다는 의도다.

한 투자자는 "1031교환을 안 하고 세금을 내겠다는 것은 일반적인 시기라면 나오기 힘든 결정"이라며 "과거 부동산 거품이 한창일 때도 1031교환을 무리하게 했다 실패한 사례가 많다"고 전했다.

1031 교환은 연방세법으로 정부가 부동산 투자를 장려하기 위한 조치로 부동산을 매각 후 일정 기간 내에 판매액과 비슷한 규모 또는 가격이 더 높은 부동산에 재투자하면 양도세 납부를 연기해 주는 제도다. 1031 교환 혜택을 받기 위해서는 부동산 매각 후 45일 안으로 대체용 부동산을 지정해야 하고 180일 내로 거래를 완료해야 한다. 이외에도 매각한 부동산 소유주와 재투자하는 부동산 소유주가 동일해야 하는 등의 다른 조건도 성립해야 1031 교환 자격을 유지할 수 있다.

진성철 기자


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