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[상법]부동산 명의 보험의 역활과 종류

이승호 상법 변호사

부동산 거래에 있어서 일반적으로 셀러와 바이어의 당사자 외에 가장 큰 역할을 하는 제삼자는 에스크로 회사와 타이틀 보험 회사다. 거래과정에 있어서 직접 대면하는 에스크로 회사와는 달리 타이틀회사는 바이어나 셀러가 직접 대면할 기회는 없지만, 부동산 거래에 있어서 빼놓을 수 없는 역할을 하는 곳이 타이틀 회사이다.

타이틀 회사가 하는 가장 대표적인 역할은 거래하는 부동산에 관한 명의(Title)를 확인하고 또한 보험을 제공하는 것이다. 미국에서 부동산을 거래할 때 셀러가 완벽한 명의를 소유한 것을 보증하는 방법은 바이어가 직접 등기를 확인하는 것이 아니라 일반적으로 부동산 명의를 보증하는 보험회사의 명의 보험을 구입하는 것으로 확인한다.

명의보험에는 일반적으로 가장 많이 발행되는 보험에는 두 가지가 있다. California Land Title Association에서 발행사는 CLTA 보험과 American Land Title Association에서 발행하는 ALTA 보험이 있다. 일반적으로 CLTA 보험은 부동산 거래에 있어서 부동산 채권자와 매입자를 상대로 보험 발행을 한다. 반면에 ALTA Loan Policy 는 부동산에 대한 채권자의 권리를 보호해주는 보험을 발행한다.

ALTA 보험과 CLTA 보험의 가장 큰 차이는 보험이 보호해 주는 범위의 차이이다. CLTA 보험은 명의에 관해서 공공기록에 밝혀진 내용을 기준으로 명의보험을 발행하게 된다. 반면에 ALTA 보험은 공공기록에 밝혀진 내용뿐만 아니라 등기소에 등기된 기록 외에도 등기되지 않은 클레임에 대해서도 보험을 해주는 "extra coverage, extra premium" 보험으로 보면 된다. 즉, ALTA 보험은 피보험자가 직접 확인해야 할 사항도 보험을 해주는 역할을 하게 된다. ALTA 보험은 등기되지 않은 명의상의 문제점까지 보험을 해주므로 피보험자가 직접 부동산에 대한 명의 하자를 검토하지 않은 경우에는 매우 유용한 보험이다. 그러나 ALTA 보험은 추가적은 보호를 하므로 비용이 CLTA 보험보다 훨씬 비싸다. 따라서 CLTA 보험을 할 것인가 아니면 ALTA 보험을 할 것인가의 결정은 피보험자의 경험과 부동산의 상태에 따라서 결정된다. 피보험자가 구입하는 부동산에 대한 역사나 위치에 대해서 잘 알고 있고 이미 검사를 마친 상태에서 등기된 내용 외에 클레임이 될 만한 사항이 없다고 판단되면 CLTA 보험으로도 충분하다.



▶문의: (213) 487-2371


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