돈줄 죌 전망에 전국 분양권 시장 '꽁꽁'

청약 인기 지역 중심으로 분양권 가격·거래량 '뚝'

올 한해 청약 열풍이 불면서 아파트 분양권 시장에도 훈풍이 불었다. 인기 지역을 중심으로 아파트 분양권에 적게는 수 천만원, 많게는 억대의 웃돈이 붙어 거래됐다.

그러나 최근 분양권 인기도 시들해지고 있다. 정부의 대출규제 강화와 미국발 금리 인상이 잇따르면서 아파트 분양권 시장이 숨고르기에 들어갔다. 연말 들어 분양권 거래가 주춤하고, 웃돈 규모가 적어지고 있다.

수도권 남부 인기 주거 지역인 경기도 화성시 동탄2신도시는 분양권을 팔아도 본전(분양가)도 못 건진다는 '마이너스 피(웃돈)' 단지까지 등장했다.

지난 10월 입주를 시작한 경기도 화성시 동탄2신도시 신안인스빌리베라의 일부 주택형은 분양가보다 낮은 가격에 거래되고 있다.

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난달 전용면적 101㎡은 분양가(4억7280만원)보다 1500만원 낮은 4억5775만원에 거래됐다. 분양가상한제가 적용된 단지에서 분양가를 밑도는 매물이 나오는 것은 드문 일이다.

동탄2신도시에는 입주를 앞둔 아파트가 늘면서 분양권 물량이 계속 쌓이고 있다. 부동산114에 따르면 내년에 동탄2신도시에는 8040가구가 입주할 예정이다.2017년에는 1만1124가구가 집들이를 앞두고 있다.

경기도 하남시 미사강변도시 분양권 시장도 사정이 밝지 않다. 아파트 분양권을 사려는 수요보다 팔려는 움직임이 더 많아서다.

포스코건설이 미사강변도시에서 지난해 5월 분양한 미사강변 더샵 리버포레 전용 115㎡의 올해 분양권 거래는 3건에 그쳤다. 이 가운데 한 건은 분양가(4억5080만원)보다 850만원 가량 싼 4억4230만원에 팔렸다.

미사강변 동원로얄듀크 전용 75㎡ 분양권(로열층)은 지난 10월 4억3450만원에 거래됐다. 지난달 말에는 2000만원 정도 떨어진 4억970만원에 팔렸다.

강남권 신도시로 인기를 끈 위례신도시에서는 매수·매도자간 눈치 작전이 치열하다. 최고 2억원의 분양권 프리미엄이 형성됐지만 입주가 본격적으로 시작되면서 약세를 보이고 있다.

아직 교통·편의시설 등 기반시설이 제대로 갖춰지지 않아 전셋값이 약세를 보이면서 분양권 시장도 약보합세를 보이고 있다는 분석이다.

위례신도시 한 중개업소 관계자는 "분양권 프리미엄이 본격적으로 내리지는 않았지만, 매수자가 부르는 값에 따라 매도자가 움직이고 있는 상황이다"고 말했다.

올 들어 재건축 열기가 뜨거웠던 서울 강남권 분양권 시장에도 찬바람이 불고 있다. '부르는 값'으로 팔려나갔던 단지도 연말 들어 거래가 거의 끊긴 상태다.

정부의 대출규제 강화로 담보인정비율(LTV)이 60%를 웃도는 신규 주택 담보대출의 경우 이자만 갚는 거치 기간이 1년을 넘지 못하게 되면서 부담을 느낀 투자자가 강남 재건축 단지 투자를 망설이고 있어서다.

지난 주 기준으로 호가가 분양 당시 절반 가까이 꼬꾸라지거나 분양가보다 가격이 낮은 단지도 나타났다.

서초동 삼호아파트를 헐고 다시 짓는 서초 푸르지오 써밋 분양권은 분양가보다 4000만원까지 낮게 시장에 나와있다. 이 단지 전용 97㎡는 11억9000만~12억9500만에 분양권 시세가 형성돼 있다. 지난 해 10월 분양 당시 가격(5층 이상 기준)은 12억3000만~12억9500만원이었다.

인근 A공인 관계자는 "중개 비용과 각종 세금을 고려하면 웃돈 500만원은 사실 오히려 손해인 셈"이라며 "전매제한 기간이 지나면서 분양권이 한꺼번에 풀린 탓도 있지만 올 들어 인근 다른 재건축 분양이 이어진 데다 전통적 비수기인 연말로 접어들면서 거래가 더 시들하다"고 설명했다.

지난 10월 청약에서 평균 56.3대 1의 경쟁률을 기록하며 조기에 완판된 래미안 서초 에스티지 분양권도 기세가 꺾였다. 올 상반기 전용 83㎡형(분양가 10억6700만~10억8800만원)은 1억~1억4000만원까지 웃돈이 붙었다. 연말 들어 5000만~1억1300만원 선으로 내려왔다.

반포동 신반포1차를 재건축한 아크로리버파크 전용 84㎡형의 최고 1억5000만~2억5000만원의 웃돈이 붙었지만 현재는 1억~2억5000만원으로 떨어졌다.

대구·부산 등도 약세

올 들어 집값이 급등했던 대구·부산 등 지방 대도시 아파트 분양권도 내리막길을 걷기 시작했다. 지금까지 수도권을 제외한 지방에서는 주택담보대출 때 담보가치만 따졌지만 앞으로는 총부채상황비율(DTI)에 따른 소득심사가 추가된다. 이에 따라 지방 수요자들도 대출을 받아서 주택을 구입하기가 어려워질 것으로 보인다.

대구 수성구 황금동 힐스테이트 황금동은 지난 9월 청약 당시 평균 622.1 대 1의 경쟁률로 올해 최고 청약 경쟁률을 기록했다. 이 단지 전용 84㎡ 분양권은 분양 직후 최고 5억3706만원에 팔렸다.

그러나 지난 9월부터 이달까지 국토부에 신고된 분양권 거래가격은 4억3070만~5억3706만원 선이다.

황금동 K공인 관계자는 "내년부터 지방에도 DTI가 적용된다는 발표에 분양권을 빨리 팔아달라는 매도자들의 의뢰가 늘고 있다"고 말했다.

올해 청약 시장에서 전성기를 누렸던 부산 아파트 분양권도 가격이 하락세다.

지난 4월 평균 379 대 1의 청약경쟁률을 보인 부산 수영구 광안동 광안 더샵 전용 101㎡ 분양권은 분양가보다 3540만원 하락한 4억3580만원에 거래됐다.

전문가들은 올해 지난해 평균보다 24만 가구가 많은 70만 가구가 신규 공급된 데다 내년부터 목돈 마련이 어려워지면서 매수세가 위축될 것으로 내다 본다.

주택산업연구원 김덕례 연구위원은 "다가오는 대출금리 인상 압력과 내년 상반기 예정된 주택담보 대출 심사 강화 등이 맞물리면서 투자 수요가 소극적으로 돌아선 것"이라고 설명했다.

아파트 분양권 매입 시 주변 아파트 시세와 비교하고 분양권에 붙은 웃돈이 얼마나 내렸는지 따져볼 필요가 있다.

부동산인포 권일 리서치팀장은 "청약경쟁률이 높았던 일부 지역, 단지에서 층·향이 좋지 않아도 청약 열기에 휩쓸려 웃돈이 많이 붙은 매물이 많다"며 "입주를 앞두고 가격이 더 떨어질 수 있는 만큼 매수 시기를 늦추고 시세가 조정되는지 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.