주택융자에 있어서 직업과 수입에 관련된 준비 서류들 [ASK미국-스티브 양 주택융자]

스티브 양/주택융자 컨설턴트

▶문= 주택융자를 받기위해 필요한 서류중 직업과 수입에 관련되어 제출되어야 하는 서류에는 어떤 것들이 있습니까?

▶답= 일부 언론 보도와는 달리 주택융자에 있어서 수입과 직업에 관련된 제출 서류는 좀처럼 완화되지 않고 있습니다. 직업 및 수입과 관련하여 렌더가 요구하는 서류는 직업의 종류와 수입의 형태에 따라 많이 달라질 수 있습니다. 보통 2년치 세금 보고서와 W-2 양식, 그리고 한달 치 월급 명세서는 기본입니다. 렌더가 수입 및 직업과 관련된 서류로부터 파악하려 하는 것은 고객이 과거 2년 동안 충분한 수입이 있었는지 그리고 향후 적어도 3년 동안은 현재 수준 혹은 그 이상의 수입이 있을 것인지를 파악하는데 중점을 둡니다. 똑같은 회사원이라도 월급이 어떻게 구성되어 있는지에 따라서 서류를 더 요구할 수 있습니다.

예를 들어 오버타임을 많이 한 경우에는 지난 2년동안 오버타임을 통한 수입의 기록을 요구할 수 있습니다. 오버타임과 보너스 등의 수입은 보통 2년 동안의 기록을 평균해서 수입으로 인정 해줍니다. 세컨드잡이나 파트타임 역시 2년 동안의 기록이 있어야 하는 것은 기본이고 세컨드잡은 프라이머리 잡과 연관성이 있을 때 제출 서류는 간단해지지만 연관성이 없을 때에는 많은 서류와 설명이 추가로 필요해 질 수 있습니다. 간호대학 혹은 전문 대학원을 졸업한 간호사, 의사, 변호사, 하이테크 관련 종사자 등은 예외조항이 적용되어 학위증, 고용 계약서와 한달치의 월급 명세서만으로도 수입을 인정받을 수 있습니다.

자영업자는 더 복잡해집니다. 봉급생활자에 비하여 일반적으로 안정성, 지속성, 검증 가능성 등 모든 면에서 위험도가 높다고 여겨져 더 까다롭게 서류를 요구합니다. 2년 동안의 직업과 수입의 기록을 세금 보고서를 통해서 보여주어야 하며 실제로 아무리 수입이 많다고 하여도 세금 보고서 상에 나타나지 않은 수입은 융자 심사를 위한 수입으로 인정해주지 않습니다. S Corp이나 C Corp을 소유한 경우에는 2년치 회사 세금 보고서도 동시에 제출해야합니다. 투자용 주택이나 건물로부터 수입이 있는 경우에는 당연히 세금보고서 상에 나타난 수입을 인정받을 수 있고 이 주택 및 건물과 관련된 모기지 명세서, 재산세명서, 보험 증명서등도 동시에 제출해야 합니다.

렌더가 고객의 직업과 수입에 대하여 심사를 할 경우에는 단순히 숫자만을 보는 것이 아니라 근무년수, 경력, 학력, 직업 훈련 등을 종합적으로 고려하여 안정성과 지속성을 판단합니다. 또한 이러한 직업과 수입에 대해서는 회사, 회계사, IRS, 주정부, 웹 사이트, 제 3의 독립적인 전문기관을 통해서 그 진위 여부 판단을 위해 별도의 검증 과정을 거칩니다.

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