앗! 더 낮아진 모기지 이자율! 2015 텍스보고 후 재융자 기회! [ASK미국 주택융자-박정수 브로커]

박정수/주택융자오리지네이터

질문: 30만불, 4.75% ,월 1,565불 페이먼트를 내고 있습니다. 작년 인컴이 부족해서30년에서 15년이나 20년으로 재융자를 못했는데 현재 기간 단축 재융자의 실익과 재융자에 필요한 인컴 금액이 어느 정도 필요한지 궁금합니다?

답변: 모기지 홈오너에게 충분한 인컴과 보유자금이 있다면 모기지 대출금리가 시중 예금금리보다 비교가 안될 정도로 높다는 측면에서 은행에 돈을 넣어 두는 것 보다는 현재 비싼 이자율로 내고 있는 모기지 기간을 단축하고 채무로 갖고 있는 모기지를 빨리 페이오프 하는 것이 에셋을 늘리는 가장 유리한 재테크 방법이라는 것은 당연한 이야기입니다.

반대로 인컴이 부족하거나 돈을 사용해야 할 용처가 분명히 있어서 지출을 늘릴 수 없다면 30년 모기지에서 30년으로 현재보다 이자율을 낮추고 월 페이먼트를 줄이는 것이 가장 적절한 재융자 상품 선택이라 할 수 있습니다.

현재일 기준으로30만불을30년 (3.625%)과 20년(3.5%),15년(3.00%) 의 모기지로 내게 되는 페이먼트 기간 동안의 이자 총액은 30년은192,535불을 내게 되고 ,20년은 117,571불,15년은 72,914불을 모기지 납부 기간 동안 이자 금액으로만 내게 됩니다.

일반적으로 30년 모기지는12년 페이먼트 기간이 경과된 후부터 월 페이먼트의 원금과 이자의 페이오프 금액 부분이 50:50으로 바뀌게 됩니다. 또한 30만불을 기준으로 10년 경과 후 남게되는 원금 밸런스를 비교해 봐도 30년은 약 233천불 ,20년은 176천불,15년은 115천불이 모기지 잔액으로 남게 되어서, 모기지 납부 기간을 짧게 단축하는 재융자가 재테크 측면에서 엄청난 수익률을 나타낸다고 볼 수 있습니다.

재융자시 필요한 인컴은 다른 별도의 지출이 없다고 가정하고 계산합니다.먼저 30만불 모기지를 현재일 기준 30년, 3.625%로 이자율을 낮추면 월 페이먼트는 1,368불이 됩니다. 별도의 다른 월 지출이 없이 집 텍스와 보험료 만을 적용하면 최소 텍스보고 금액46k-51k/년이 재융자 신청을 위해 텍스보고금액으로 필요합니다. 마찬가지로 20년은 3.5% 기준으로 월페이먼트 1,740불, 54k-60k/년 인컴이 필요하고 15년은 3% 이자율로 월 페이먼트 2,071불, 63-69k/년의 텍스보고 금액이 필요합니다.

현재 모든 모기지 재융자는 주택 융자 전문가와 전화 상담을 통해 가능한지 먼저 알아 볼수 있으며 감정비를 포함한 일체의 비용 부담없이 렌더페이 프로그램으로 신청이 가능합니다.

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