모기지 페이오프 vs 투자용 부동산 구입

여윳돈 10만 달러가 생겼다면

이자율 높거나 은퇴 연령대라면
모기지 페이오프 하는 게 유리

홈오너에게 10만 달러의 여유 자금이 갑가지 생겼다. 이 돈으로 살고 있는 주택의 남아 있는 모기지를 페이오프 하는 것이 좋은지 아니면 다른 투자용 부동산을 구입하는데 사용하는 것이 현명한 생각인지 고민에 빠지게 된다.

사실 이 질문에 대해서 100% 정답을 말하기는 매우 곤란하다. 홈오너의 크레딧 등 재정적인 상태와 나이, 그리고 갖고 있는 모기지 이자율, 남아있는 융자금, 현재 소득과 앞으로 수입에 대한 변화 등 따져봐야 할 변수들이 너무나 많기 때문이다. 과연 10만 달러의 여유자금으로 그려 볼 수 있는 시나리오를 생각해 보자.

모기지 페이오프

모기지 이자가 7~8% 이상으로 높다면 수중에 있는 여유 자금으로 페이오프 하는 것이 유리하다. 현재 30년 고정 이자가 4% 수준이므로 이보다 훨씬 높은 이자를 갖고 있다면 페이오프 할 경우 큰 돈을 절약할 수 있다. 수입이 일정치 않고 재정적으로 안정되지 못한 홈오너라면 역시 남아 있는 빚을 없애는 것이 좋다. 굳이 모기지 빚이 아니더라도 5~6%대 이상의 높은 이자율의 자동차 융자금이 남아있다면 이것을 페이오프해도 된다.

은퇴를 생각하는 시니어라면 여러 가지를 따져봐야 한다. 은퇴 연령대라면 고정적인 수입이 필요하다. 단순히 생각하면 은행에 잠자고 있는 여윳돈으로 매월 렌트 인컴을 만들어 주는 유닛을 구입하는 것이 좋다고들 말한다. 그러나 깊게 생각해보면 결정이 말처럼 쉽지만은 않다.

소자본으로 인컴 유닛을 구입하면 건물주가 모든 테넌트를 관리해야 한다. 테넌트가 나가면 세입자를 찾아서 리스 계약을 맺어야 하고 자잘하게 수리할 곳이 생기면 직접 손을 봐야 할 때도 있다. 만약 홈오너가 이런 것을 하기 힘들어 한다면 차라리 살고 있는 집의 모기지를 페이오프 하는 것이 마음 편하다.

은퇴가 다가 오거나 이미 은퇴를 한 상태에서도 다른 곳에서 수입이 나온다면 굳이 투자용 건물을 구입하는 것 보다 모기지를 페이오프해서 페이먼트에 대한 부담을 없애는 것도 생각해 볼 수 있다.

인컴 창출 투자용 부동산 구입

우선 홈오너가 젊고 고용이나 수입이 안정적이라면 10만 달러로 투자용 부동산을 구입하는데 쓰는 것이 좋다. 현재 소득으로 충분히 살고 있는 집의 모기지 페이먼트를 하고 인컴 유닛을 구입해서 추가 수입을 올릴 수 있기 때문이다.

투자를 하게 되면 항상 위험 부담을 안게 된다. 따라서 부동산 투자는 무리하게 시작하기보다는 재정적으로 안정된 상태에서 하는 것이 정석이다.

또한 부동산은 장기적으로 투자할수록 수익률이 높아지므로 부동산 투자는 나이가 젊을 때 할수록 유리하다. 고연봉 직장인이라면 이자에 대한 세금 공제 효과를 보기 위해 이자율이 낮은 모기지 페이먼트는 남겨두는 것도 괜찮다.

은퇴 이후에 수입을 원하고 본인이 투자용 건물을 관리할 수 있는 상황이라면 투자용 부동산에 돈을 넣는 것도 나쁘지 않다.

부동산 에이전트들은 "투자용 부동산을 구입 할 때는 건물 및 세입자 관리 능력이 있어야 하고 높은 공실률 등 예기치 못한 리스크에 대처할 수 있는 여유 자금, 세금 관계 등 개인의 재정적인 상황을 잘 따져보는 것이 중요하다"고 입을 모으고 있다.

박원득 객원기자