이리 재고 저리 살피고…은행 대출 심사 '깐깐'

기준 강화와 경기 우려 때문
CRE 등 융자승인율 낮아져
대출심사 상정 건수도 줄어

금융당국과 은행의 전반적인 대출 기준강화와 경기에 대한 우려 때문에 한인은행 포함 전체 은행들의 대출 승인율이 호황 때에 비해 여전히 낮은 것으로 전해졌다.

한인은행에 따르면 부동산 가격 상승으로 인한 융자액 증가와 캐시아웃 융자 등에 힘입어 전체 대출액은 늘어나는 추세지만 엄격한 기준에다가 향후 경기에 대한 우려 증가로 고객들이 대출 승인 받는 것은 2000년대 초중반의 호황 때만큼은 쉽진 않다. 호황 때와 비교하면 여전히 승인률 회복이 더딘 것이다. 융자 신청은 꾸준하지만 그간 강화된 대출 조건을 충족시키지 못하는 케이스들이 늘면서 대출 거부로 이어진다는 이야기다.

한 한인은행 융자담당자는 “예전에는 10건의 대출 서류 중에 8건이 대출 심사위원회에 상정됐다면 요즘엔 5-6건 정도로 줄었다”고 설명했다. 그는 이어 “금융당국에서 제시하는 기준이 강화됐고 또 은행 쪽도 예전보다 엄격한 기준 아래 서류를 검토한다. 부실대출 감소를 위해 전반적으로 보수적인 심사를 하는 편”이라고 덧붙였다.

한 은행 이사는 “예전에 비해 심사위원회에 올라오는 대출 심사건수가 줄었다”며 “상정 건수가 감소한 것은 실무진에서 적용되는 대출 기준이 강화됐기 때문”이라고 말했다.

대출 별로는 CRE(상업용부동산)론, C&I(Commercial&Industrial)론, 주택모기지 등 거의 모든 대출 상품의 승인이 호황 때 보다 까다로워졌다. 은행 측의 거부 이유도 다양하다.

◇CRE론, LTV(Loan to Value) 하락

한인은행들이 가장 집중하는 CRE론의 거부 이유는 상당수가 ‘부동산감정가대비 대출비율(Loan to Value)’ 때문이다. 은행가에 따르면 일반적으로 이 비율이 60~65% 선밖에 안 된다. 예전에는 65~75%로 보다 공격적이었다. 한인은행들은 또한 현재의 상업용 부동산 시장을 두고 과열양상을 보이고 있다고 판단한다. 반짝 경기상승에 의해 예상 밖으로 가격이 너무 올랐다는 것이다. 이러다보니 한인은행은 경기에 쉽게 영향을 받는 지역의 상업용 건물 대출은 대부분 꺼리고 있다.

한 한인은행 관계자는 “부동산감정가대비 대출비율을 50~65% 사이로 잡는 경우도 있다. 굉장히 보수적이고 엄격한 심사 기준”이라며 “결국 다운페이먼트를 더 하라는 이야기다. 그래야 은행입장에서는 부실대출의 요소가 더 줄어들기 때문”이라고 강조했다.

◇C&I론, 업종별 경기와 상관 관계

비즈니스 업주들이 주로 신청하는 C&I론의 거부 이유는 대략 세 가지로 볼 수 있다. 우선, 짧은 비즈니스 경력이다. 신생업체나 스타트업이 늘어나면서 이 업체들의 C&I론 신청은 증가했지만 회사 역사가 얼마 되자 않다보니 자연스레 거부되는 경우도 많아진다. 한 은행관계자는 “창업 초기에 돈이 필요하다. 하지만, C&I 론의 경우 보통 택스 리턴을 3번 이상 해야 한다”고 설명했다.

뿐만 아니라, 매출과 수익률에서 문제가 있거나 자산건전성이 떨어지는 것도 대표적인 거부 이유다. 예를 들어, 매출이 하향세거나 들쑥날쑥인 경우, 그리고 외상거래 시 30일 안에 수금을 하기로 했는데 90일 이상 걸리는 경우 등이 거부 이유가 될 수 있다.

한 은행 C&I론 담당자는 “전반적으로 불경기인 자바시장 의류도매업체들과 전통적인 소매점들은 대출 받기가 점점 더 어려워지고 있다”며 “반면, 하이테크 기술에서 파생되는 업체라던지, 건축자재업체 등 활황인 일부 분야는 아무래도 승인확률이 높아진다”고 말했다.

주택모기지 역시 케이스마다 다르지만 대출 승인확률을 높이려면 고객의 다운페이먼트 액수를 늘려야 한다.

한 은행 관계자는 “예전에 연체한 기록이 있거나, 크레딧점수가 떨어졌다면 또 다른 문제가 될 수 있다”며 “적잖은 한인들이 위기를 겪으면서 연체기록을 갖고 있고, 크레딧점수도 예전같지 않다”고 설명했다.


박상우 기자