페이스(PACE)<건물 에너지 효율 개선 프로그램> 융자 근저당 1순위

융자액, 재산세에 포함돼 변제
페니매나 프레디맥 융자로
재융자나 주택구입 어려워

기존 주택을 리모델링하거나 태양광 패널 설치시, 시나 카운티 등에서 공사 대금을 저렴한 이자로 융자받을 수 있는 페이스(PACE) 프로그램이 주택소유주들에게 호응을 받고 있다. 하지만 이 융자가 근저당 순위로 첫 번째가 된다는 사실을 모르는 주택소유주들이 많아 주의가 요구된다. 전문가들을 통해 페이스 프로그램의 장단점을 알아본다.

▶페이스(PACE)

페이스 프로그램은 'Property Assessed Clean Energy'의 약자로 태양광 시스템 설치 혹은 에너지 효율성을 높게 주택을 수리하는 데 필요한 자금을 정부가 빌려주는 프로그램이다. 채무 변제는 재산세에 포함돼 5~20년간 갚는 방식이다.

▶근저당순위

재산세와 함께 납부토록 되어 있어 근저당 순위로는 1순위어서 모기지 융자보다 앞선다. 융자라기보단 세금에 가깝다고 생각하면 이해가 쉽다. 따라서 페이스 융자를 이용한 주택소유주가 재융자를 하려면 페이스 융자업체에 후순위저당(subordinate) 요청을 해야 한다. 페이스융자업체가 받아들이면 재융자를 할 수 있고 그렇지 않으면 PACE 융자금 전액을 갚아 저당권을 해제해야 한다. 이는 집을 매각할 경우도 유사하다. 만약 태양광 시스템 설치자금을 페이스로 받았을 경우, 바이어가 페이스 승계를 원하지 않으면 남은 융자금을 전액 환급해야 한다.

▶장점

주택에 에퀴티(15~30% 이상 있어야)만 있으면 파산이나 숏세일 등으로 크레딧이 엉망이어도 페이스를 이용할 수 있다. 에퀴티란 주택가격에서 융자금을 뺀 금액을 가리킨다. 이 융자 프로그램의 수혜조건에 소득이나 크레딧점수 기준이 없기 때문이다. 또 페이스 융자금을 받는다고 선금을 요구하지도 않는다. 단, 주택소유주가 재산세를 내고 있어야 하고 다른 저당권이 설정돼 있으면 안 된다. 태양광 시스템을 설치하거나 다른 방법으로 주택 에너지효율이 개선되면 아이템에 따라 세제혜택을 받을 수도 있다.

▶단점

지역에 따라 페이스를 제공하지 않는 곳도 있으며 융자비용도 저렴한 편은 아니다. 페이스 융자 이자율은 보통 6~9% 수준으로 모기지 이자율이 4% 이하인 것과 비교하면 높은 편이며 융자와 관련된 각종 수수료들이 있기 때문에 융자비용이 높은 편이다.

융자액 규모도 공시지가의 10~15%를 넘을 수 없다. 이런 비용은 재산세에 포함되기 때문에 실질적으로 주택소유주의 주머니에서 비용을 지출할 필요는 없다. 가장 큰 단점은 근저당권이 1순위로 잡히기 때문에 국책모기지기관 패니매나 프레디맥 보증 모기지 상품을 통해 재융자를 할 수 없다는 것이다. 또한 주택 매각시 바이어는 패니매나 프레디맥 보증 모기지 융자를 이용해 집을 구입할 수 없다.

위젠 솔라의 레이첼 김 매니저는 "페이스 융자를 많이 접한 부동산 에이전트를 비롯한 전문가들의 도움을 받으면 주택 매매에 큰 불편이 없다"며 "단지 과당경쟁으로 이 같은 사실을 알려주지 않고 무조건 페이스 융자가 좋다고 추천하는 업주는 조심하는 게 좋다"고 설명했다.


진성철 기자 [e-mail]