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페이먼트 줄이려 융자기간 늘린다

박원득 객원기자
박원득 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2016/05/26 부동산 1면 기사입력 2016/05/25 16:36

수입 줄어든 일부 시니어들의 재융자 풍속도

소득이 줄어든 시니어들 중에서 융자기간을 늘려 모기지 월 페이먼트를 줄이는 홈오너들도 있다.

소득이 줄어든 시니어들 중에서 융자기간을 늘려 모기지 월 페이먼트를 줄이는 홈오너들도 있다.

15년에서 30년으로 재융자시 월 상환금 줄어
총이자· 상환기간 증가하지만 생활비는 절약


대부분의 홈오너들은 모기지 상환기간을 줄이고 싶어한다. 장기간 페이먼트 할 때 보다 이자를 덜 낼 수 있기 때문이다.

그래서 한 달에 한번 내던 페이먼트를 2주 단위로 하고 월 페이먼트가 조금 늘어도 재융자를 통해 30년에서 15년짜리로 갈아타기도 한다.

그런데 이와는 반대로 가는 사람들이 있다. 융자기간을 다시 늘리는 것이다. 총 상환기간 동안의 이자 부담은 증가하지만 당장 월 페이먼트를 줄일 수 있기 때문이다.

버뱅크에 거주하는 60대 한인 정모씨는 최근 10년 남은 융자기간을 30년으로 늘렸다. 상환기간이 늘어나면서 이씨의 월 모기지 페이먼트는 이전보다 거의 절반으로 줄게 됐다. 은퇴를 앞뒀거나 소득이 감소하는 시니어들 중에서 생활비를 줄이기 위해 모기지 상환기간을 늘리는 사례가 많아지고 있다.

어떤 사람들이 하나

융자기간을 늘리는 재융자는 50대 후반 이상이 대부분을 차지하고 있다. 이들 연령대에서 고용 조건이나 비즈니스 상태가 불안정하고 소득이 줄어들어 모기지 페이먼트에 부담을 느끼는 사람들이 관심을 갖고 있다. 성장한 자녀가 있지만 모기지 페이먼트에 도움을 받지 못하는 홈오너들은 융자기간을 늘려 페이먼트 금액을 낮추고 있다.

이들은 줄어든 수입이나 59.5세 이후 꺼내 쓸 수 있는 401K나 다른 연금으로 모기지 페이먼트를 해야되는 상황이다. 물론 소득이 줄어도 모기지 페이먼트를 할 수 있는 기본적인 수입이 받쳐 줘야 재융자가 가능하다.

얼마나 줄일 수 있나

예를 들면 이자율 3.0%에 15년 고정 프로그램으로 30만 달러를 갚아 나가는 홈오너의 월 페이먼트는 2072달러다. 이 금액을 30년 고정으로 이자율 3.6%를 적용하면 월 상환금은 1364달러가 된다. 한 달에 708달러를 줄일 수 있다. 물론 융자기간이 기존의 융자 프로그램보다 10년 이상 길어지고 갚아야 할 총 이자도 함께 증가한다.

하지만 수입이 줄어든 상태에서 주택을 오랫동안 소유하기 위해서는 월 수백 달러 이상의 페이먼트 감소가 큰 도움이 될 수 있다.

어떻게 해야 되나

상환기간을 늘리는 재융자는 일반 재융자와 차이가 없다. 기간을 현행보다 늘리는 것뿐이므로 특별한 심사절차를 요구하는 것은 아니며 기존의 융자 프로그램과 승인 과정은 똑같다. 우선 상황기간을 늘리려는 홈오너는 새 융자 프로그램에 맞는 수입원이 있어야 하며 최근 2년간의 세금 보고 기록이 있어야 한다.

월급쟁이는 매월 받는 월급 명세서(W-2폼)를 필요로 하며 자영업자는 융자신청 시점의 파이낸셜 스테이트먼트(P/L)를 제출해야 한다. 크레딧 리포트는 필수다.

리버스 모기지와 다른 점은

은퇴자들이 이용하는 리버스 모기지는 소유하고 있는 주택의 에퀴티를 담보로 매월 일정액을 은행으로부터 받아 생활하는 것이다.

정해진 수령기간이 끝나면 그 집에 대한 소유권은 은행으로 넘어간다. 만약 중간에 집을 팔게 되면 그동안 은행으로부터 받았던 금액만큼을 제하고 에퀴티를 챙기면 된다.

이 프로그램은 집이 있는 은퇴자들이 경제적으로 의지할 곳이 없거나 또는 있어도 부담을 주지않기 위해서 자신의 집을 담보로 노후생활을 하는 것이 목적이다.

그러나 상환기간을 늘리는 재융자 방식은 주택을 끝까지 소유하면서 줄어든 페이먼트로 상환금에 대한 부담을 낮추는 것이다.

나중에 홈오너가 사망하게 되면 그 집에 대한 소유권은 배우자나 자식, 또는 상속인한테 넘겨지게 된다. 이때 상속인이 상환기간을 단축하고 싶으면 그때 가서 다시 15년짜리 프로그램으로 재융자를 받으면 된다.

전문가들의 생각

모기지 융자 업계서는 "줄어든 수입으로 주택 모기지 페이먼트를 할 수 있는 최선의 방법이 될 수 있지만 상환기간과 이자금액이 늘어나게 되므로 무작정 기간을 늘리는 것보다는 장단점을 충분히 생각을 한 다음에 결정하는 것이 좋다"고 말한다. 또한 "재융자 비용을 생각하면 적어도 3년 이상은 거주해야 효율적"이라고 조언하고 있다.

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