[경제 프리즘] 임봉기 행장-상업용 부동산 투자에 대한 우려

'1031 익스체인지' 잘 따져야

지난 2년간 상업용부동산 가격이 급등해 부동산 투자 희망자와 은행들을 혼란케 하고 있다.

특히 한인들이 선호하는 지역에서는 부동산의 종별 건물상태 임대수입 등의 제반 조건에 관계없이 오르고 있다는 점이 걱정을 더해준다.

부동산 가격이 빨리 오르면 감정가격이 이를 따라잡는데에는 시간갭이 필요하다. 따라서 요즘은 감정가액이 구입예정 가격을 훨씬 밑돌거나 또 감정가액을 억지로 맞춘 것이 명백히 눈에 띄어 대출 은행이 다시 조정해야 하는 경우도 자주 생긴다.

또한 임대수입(현재 수익 또는 수익 예상액)이 대출상환에 필요한 수준에 미치지 못해 많은 다운페이를 요구하는 경우도 자주 있다.

주택 또는 사업용 부동산은 사용가치와 사용자의 만족도 등 금전으로 표시하기 어려운 가치가 있어 비싼 가격을 주고 구입한다고 간단히 비판하기 어렵다. 그러나 상업용 부동산은 임대수입이 목표이기 때문에 투자결정 과정에서 이점이 가장 큰 요소로 간주되어야 한다.

물론 임대수입의 계산도 미래의 수입까지 유추해야 하므로 간단하지만은 않다. 다시 말해서 현재의 임대수입에서 기존 임대계약 만료 이후의 임대율 및 임대료 수준에 대한 합리적인 예측과 조정을 통해서만 부동산의 가치를 판단할 수 있는 것이다.

지금까지의 예를 볼때 상용 임대료는 한인타운 등 특수지역을 제외하고는 부동산 가격 상승 속도를 따라가지 않고 있어 미래지향적인 가격산정에 부정적인 영향을 미치고 있다.

역사적으로 중간 규모 이상의 상용건물 가격을 올리는 가장 중요한 요인이 1031 익스체인지(Exchange) 조항 이였다는 것은 부동산전문가들도 부인하지 않는다. 즉 제한된 시간에 투자건물을 물색해야 세금이 유예된다는 시간적 강박 관념때문에 조금 비싸도 건물을 구입하게 되는 것이다.

현재 부동산매매차익에 대한 세금은 자본소득세(Capital Gains Tax) 조항의 적용을 받으면 연방소득세 20%와 주소득세 8% 등 총 28%를 세금으로 납부하면 된다. 반면 1031 익스체인지 조항을 이용해 더 큰 부동산을 구입한다면 부동산가격이 10%만 떨어져도 세금납부액 이상의 손실을 보게된다는 계산이다 (30%다운 가정).

이렇게 볼때 1031 익스체인지를 고집해야 할지 또는 세금을 납부하는 것이 유리한지를 잘 판단해야 한다.

과거 상업용 부동산투자했다 손해를 본 한인들이 가장 큰 실패요인으로 지적한 것이 1031 익스체인지 였다는 것을 다시한번 되새길 필요가 있다고 본다.

지금 한인경제는 전례없는 호황을 이루고 있고 그 중심핵은 상용 부동산의 가격상승이다. 그러나 정부와 경제 전문가들은 상용부동산 시장에 대한 우려의 메시지를 보내고 있다.

아무쪼록 한인사회가 그동안 쌓아올린 경제력을 잘 보존해서 후세에 물려줄 수 있도록 투자가들의 현명한 판단이 요구된다.