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최근 3% 다운의 주택 융자 프로그램이 나왔다는데? [ASK미국-스티브 양 주택융자]
스티브 양/주택융자 컨설턴트
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[LA중앙일보]    발행 2016/06/09 경제 14면    기사입력 2016/06/08 20:57
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▶문= 최근 3% 다운의 주택 융자 프로그램이 나왔다고 하는데 이에 대한 설명을 부탁드립니다.

▶답= 최근 언론에 3% 다운 주택 융자에 대한 기사가 게재되며 관심이 높아졌는데 이는 어떠한 특별한 대상자를 위한 프로그램이 아닙니다. 첫 주택 구입자만을 위한 것도 아니며 모기지 보험이 면제되는 것도 아니고 수입 검증이 필요치 않은 상품도 아닙니다.

기존 컨포밍 융자의 최소 다운 페이먼트가 5%였는데 이를 약간 낮춰준 것으로 보면 되고 최소 신용 점수는 렌더마다 약간씩 다르지만 620점, 변동 및 고정 등 대부분의 융자 상품에 적용됩니다. 융자금액은 OC와 LA 카운티 기준으로 41만 7,000달러가 상한선으로 3%만 다운할 경우 주택 구입가는 43만 달러가 상한선이 됩니다.

SFR, 콘도에 상관없이 1유닛까지만 가능하고 주거용에만 해당됩니다. 다운 페이먼트가 20% 이하일 경우에 적용되는 PMI를 구입해야 하는데 렌더가 매달 보험료를 대신 내주는 LPMI, 고객이 보험료를 부담하는 BPMI 등 두 가지 선택이 가능합니다. 이자율만 따지면 LPMI가 높지만 총 월페이먼트는 보험료를 따로 내지 않기 때문에 LPMI가 오히려 BPMI보다 더 낮습니다.

3% 다운 주택 융자는 기존의 3.5% 다운으로 융자를 해주는 FHA 융자와 경쟁하기 위해서 페니메와 프레디맥이 만들었다고 볼 수 있는데 FHA 융자에 비하여 초기 비용이 적고 월 모기지 보험료가 적다는 것이 장점이지만 FHA 융자의 상한선이 62만 5,500달러로 다소 높습니다.

참고로 컨포밍 하이 밸런스는 10%다운이 최소 기준이고 점보 융자 역시 10% 다운이 최소 기준입니다. 3% 다운 융자 프로그램은 학교를 졸업한 사회 초년생, 다운페이먼트를 미쳐 모으지 못한 사람들을 위한 것이라고 볼 수 있으며 첫 주택 구입자만을 위한 것은 아닙니다.

다운 페이먼트 금액이 낮고 신용 점수 기준이 620점으로 낮다고 하여 심사 기준이 느슨하다거나 이자율에 대한 혜택이 있는 것은 아닙니다. 오히려 20% 이상 다운보다 이자율이 더 높을 수 있는 등 월페이먼트가 더 많아질 수 있고 심사 기준 또한 20% 다운일 때보다 더 까다로워질 수 있습니다. 특히 DTI(수입 대비 부채비율) 기준이 상당히 까다로울 수 있습니다.

집을 살 계획이라면 자동차 구입 시기 조절, 학자금 융자를 하나로 모아서 재융자를 하거나 신용 카드 사용을 자제하는 등 구체적인 준비가 필요하기에 융자 담당자와 미리 상담을 하고 준비하는 것이 효율적일 것입니다.

▶문의: 웰스파고 (213) 393-6334

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