모기지 재융자 타이밍... 더 낮은 이자율은 없다!! [ASK미국 주택융자-박정수 브로커]

박정수/주택융자오리지네이터

질문: 주택 변동 모기지 이자율을 2016년 다시 조정하여 변동 3.5% 이자율로 현재까지 이자만 내고 있는데 앞으로 이자율이 오르는 것에 대비해서 30년이나 15년 고정이자율로 바꿔 지금 재융자를 하는 것이 유리한 것인지? 향후 이자율은 어떻게 변할지 궁금합니다.

답변: 결론부터 말씀드리면 지금은 변동 이자 모기지 (Adjusted Rate Mortgage)의 금리와 고정금리의 이자율 차이가 거의 없어서 실제 3.5% 변동 이자율로 이자만 내고 계시는 경우라면 NO FEE, NO COST 프로그램으로 비용없이 30년,3.375%~3.5% 고정이자율로 재융자가 가능하며30년 고정의 경우는 추가적인 페이먼트의 증가가 거의 없거나 오히려 더 적게 페이먼트를 줄이는 재융자가 가능할 수 있습니다.

주택 재융자 시 감안해야 할 중요한 요소는 무엇보다 이자율(Rate)입니다. 최근 브렉시트의 영향으로 지난 6월 22일 이전보다 0.5% 전후 하락했던 이자율은 최근 1~2주정도 조금씩 점진적인 상향세를 유지하고 있습니다. 지금 이자율이 최저점인가에 대한 판단은 이자율을 구성하는 몇가지 사항을 비교해 보면 앞으로의 이자율을 어느 정도 예측해 볼수 있습니다.

모기지 은행과 렌더들은 미국 재무성(TCM)에서 정한 금리나 은행간 거래시 적용하는 LIBOR금리(+-1.3%)로 인베스터와 다른 은행으로 부터 돈을 저리로 빌려와서 추가적으로 앞으로의 물가 상승률에 대한 리스크와 자신들의 영업 마진 이자율등을 적용하여 주택융자 시장의 모기지 이자율을 책정합니다.

이때 책정되는 마진율은 은행과 렌더등의 비용 지출 구조에 따라 평균2.25%~2.5%이기 때문에 제로금리로 돈을 빌려온다 하더라도 은행이 손해를 볼수 없는 은행 마진율 2.25%~2.5%와 기본 LIBOR금리를 적용한 금리이하로 모기지 이자율이 떨어질 수는 없는 것입니다. 결론적으로 LIBOR금리가 더 떨어지지 않는한 올해 적용된 선생님의 모기지 변동이자율이 3.5%라면 앞으로 이자율이 낮아 질수 있는 가능성은 거의 없고 경기 회복 속도에 따라 이자율이 올라갈 수 있는 확률은 훨씬 클 것으로 예견되는 것입니다.

모기지 이자율이 지금보다 더 많이 내려갈수 있다고 일부 예측들을 하고 있지만 위에 말씀드린 기본적인 모기지 금리 구조상 현실적으로 가능성이 낮은 예측이라 생각됩니다. 오히려 미국내 경제상황에 따라서는 금리가 인상에 대한 대비책으로 현재의 낮은 모기지 이자율일때를 놓치지 않고 재융자를 시작하는 것이 오히려 필요한 시점인 것으로 판단됩니다.

재융자를 신청한다면 론 금액에 따라 8/30/2016 현재 이자율을 기준으로 30년은 3.375%, 20년은 3.25%, 15년은 2.75% 전후의 이자율로 재융자에 필요한 비용 부담없이 재융자가 가능합니다. 변동금리나 30년 모기지에서 15년 또는 20년으로 기간을 단축해도 페이먼트 부담이 크게 증가하지 않고 페이먼트 기간이 단축되기 때문에 본인의 조건이 재융자가 가능한지 주택융자 전문가와 미리 상담 하신후 이자율을 안정적으로 낮추고 모기지 페이먼트 기간을 단축시킬 수 있는 현재의 기회를 잘 활용하시기 바랍니다.

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