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"상업용 부동산 공급 과잉 주기…구매 신중해야"

한미택스연구포럼 부동산 세미나
브로커 선정시 꼭 서면으로 계약
타이틀·환경영향평가서 검토 필요
최근 투자 열기 반영 100여명 참석

부동산 시장 열기가 더해 가면서 일반인들도 자산증식 방법으로 부동산을 선호하고 있다. 이에 따라 상업용 부동산(CRE) 투자 전망, 부동산 구입시 주의할 점, 절세에 대한 관심도 덩달아 높아지고 있다. 한미택스연구포럼(회장 저스틴 주)은 지난 29일 LA한인타운 JJ그랜드호텔에서 부동산 세금 및 법률 세미나를 개최했다. 세미나에는 공인회계(CPA), 세무사를 비롯한 일반인 등 100여 명이 참여해 최근 부동산 시장에 쏠린 분위기를 읽게했다. 세미나에서 소개된 주요 내용을 소개한다.

CRE 투자시 유의해야

상업용 부동산은 개발 및 과잉공급 주기에 접어든 상태라 이 분야 투자시에는 조심해야 한다. 강사로 나선 코러스부동산의 마크 홍 대표에 따르면, 부동산은 조정→안정→개발→과잉공급→조정으로 순환하는데, 이를 잘 알아야 투자 성공 확률이 커진다. 현재 부동산 시장은 개발에서 과잉공급 주기로 옮겨가는 과도기에 있어서 상업용 부동산 투자에 주의가 필요하다. 홍 대표는 "금융기관들이 CRE 융자시 엄격한 잣대를 들이대고 있는 데다 부동산 시장 주기가 전체적으로 짧아지고 있다"며 "예상보다 조정기가 빨리 올 수 있다"고 설명했다.

CRE 거래 법적 주의점

리&홍 로펌의 피터 이 변호사는 ▶브로커와의 구두 및 커미션 계약 ▶CRE 구입시 회사설립 시기 ▶부주의한 실사작업(DD) ▶미흡한 타이틀 및 환경영향 평가서 검토 등의 요소로 인해 CRE 투자시 법적 분쟁이나 재정 손실을 야기할 수 있다고 말했다.

이 변호사는 브로커 선정시 구두 계약은 효력이 없는 만큼 반드시 서면으로 해야 하고, 서명 전에 커미션을 포함한 계약서 조항들을 꼼꼼하게 리뷰해서 추후에 발생할 문제를 원천적으로 차단해야 한다고 강조했다. 그는 "최근 개인 명의로 CRE를 산 후에 회사를 설립하고 타이틀·프로퍼티·책임보험 등의 명의 변경을 하지 않았다가 이와 관련한 소송이 제기됐을 때 보험 커버를 받지 못하는 경우가 종종 발생하고 있다"며 "CRE 매입 전에 회사를 세우는 게 이롭다"고 조언했다.

이외에도 테넌트가 있는 CRE를 구입할 때는 테넌트마다 임대계약 기간과 조건 등을 확인하는 테넌트 증명서(Tenant Estoppel Certificate)에 서명을 받아서 임대분쟁을 방지하고, 예비 타이틀 보고서(Preliminary Title Report)와 환경영향 평가서도 전문가와 함께 검토해서 추후 일어날 수 있는 문제를 진단하는 게 바람직하다고 밝혔다.

이 변호사는 "환경오염 처리 의무는 프로퍼티 소유주에 책임을 묻기 때문에 영향 평가서는 매우 중요하다"며 "만약 구입하려는 부동산이 주유소, 세탁소, 자동차 정비소 등이라면 오염됐을 가능성이 있는 만큼 신경써야 한다"고 말했다.

부동산 관련 절세

CRE 절세방법으로 흔히 사용되는 게 '1031 교환'이다. 1031 교환은 연방세법으로 부동산 매각 후 일정 기간 내에 판매액과 비슷한 규모 또는 가격이 더 높은 부동산에 재투자하면 양도세 납부를 연기해 주는 제도. 1031 교환 혜택을 받기 위해서는 부동산 매각 후 45일 안으로 대체용 부동산을 지정해야 하고 180일 내로 거래를 완료해야 한다.

별안간 소득이 크게 늘었을 때 건물 감가상각을 이용해 세금을 줄이는 원가분리(Cost Segregation) 방법도 소개됐다. 감가상각시 상가는 땅을 제외한 건물을 39년간 나누어 경비 처리할 수 있으며 아파트나 주택 등의 주거용 부동산은 27.5년을 기준으로 한다. 원가분리는 건물을 부동산(IRC Section 1250)과 유형동산(IRC Section 1245)으로 세분화하고 부동산으로 측정된 금액에 대해서는 기존 감가상각 기간을 적용하고 유형 동산에 대해서는 5년, 7년, 15년 등 감가상각 기간을 단축해서 경비화할 수 있는 부분을 늘려 세금을 줄이는 방법이다.

저스틴 주 회장은 "원가분리 보고서는 엔지니어를 고용해서 작성하는 것이기 때문에 비용이 든다"며 "비용과 절세액을 비교해서 유리할 경우 선택하는 게 바람직하다"고 설명했다.

글·사진=진성철 기자