[상법] 부동산 구입시 실사 확인 작업

이승호 / 상법 변호사

매매구조·바이어 구매능력 등 고려해야
명의변경에 따른 계약조건·리스 등도 검토

부동산을 구입하는 과정에서 구입하려는 대상이 결정되면 매매 부동산에 대한 실사 확인 작업(Due Diligence)을 통해 부동산의 구입에 대한 최종 결정을 하게 된다. 부동산의 규모와 종류에 따라 실사 확인 작업의 범위와 내용은 차이가 있지만 기본적인 원칙은 모든 경우에 같이 적용된다. 부동산을 구입할 때 고려해야 할 실사 확인 작업의 원칙, 과정 그리고 구체적인 확인 사항을 소개한다.

실사 확인 작업을 계획하고 구체적인 사항을 결정할 때 다음의 사항을 고려해야 한다. 첫째, 부동산 매매거래의 구조는 어떻게 할 것인가, 둘째, 구입하려는 부동산의 현재와 미래의 가치, 셋째, 바이어의 구매능력, 넷째, 바이어의 위험도에 대한 내구력이 고려돼야 한다.

일반적으로 실사 확인 작업은 다음과 같이 진행된다. 첫째, 실사작업에 필요한 부동산의 정보, 공공기관에서 확인되는 정보, 그리고 환경감정사나 타이틀 보험회사 또는 부동산 감정사에게서 받는 정보를 수집해야 한다. 둘째, 수집된 정보를 분석하는 작업을 해야 한다.

수집된 정보를 분석하는 과정에서 주요 고려 사항은 다음과 같다. 첫째, 부동산의 명의가 변경됨으로써 작동하는 계약조건이 있는가를 확인해야 한다. 여기에는 은행융자의 조기상환 조건, 부동산 매입 옵션 계약이 있다. 예를 들어 부동산 매입 옵션계약(Option to Purchase)이나 일차적 매입권(Right of First Refusal)이 있는 경우, 계약 당사자와 사전에 해소를 하지 않으면 부동산 매매 후에 소송에 휘말릴 수 있으므로 반드시 확인해야 한다.

둘째, 부동산의 리스에 대한 자세한 검토와 분석이 있어야 한다. 부동산의 수익과 가격 결정은 리스의 조건에 달려있다. 단순히 렌트 수익만 분석하는 것이 아니라 각각의 리스 조건을 분석해야 한다. 앞으로 남아있는 리스 기간과 리스 계약서에 바이어가 장기적으로 구상하고 있는 부동산 운영 방향에 악영향을 끼칠 수 있는 조건이 있는 지를 확인해야 한다.

셋째, 타이틀과 지적도(survey)에 관한 분석을 해야 한다. 이러한 분석에는 지역권(easement)의 존재 유무, 옆의 부동산의 영토 침범 등의 분석을 해야 한다. 넷째, 부동산과 관련된 전문가를 적극적으로 활용해야 한다.

예를 들면, 환경 전문가, 부동산 감정 전문가 또는 공공문서 분석 전문가의 도움을 받아 실사작업을 진행해야 한다. 각 분야의 전문가를 효과적으로 사 용해야 실사 분석의 효율성뿐만 아니라 정확성도 높일 수 있다.

실사작업에 필요한 자료와 확인해야 할 사항을 열거하면 다음과 같다. ▶부동산 사용 목적 ▶부동산 매매에 필요한 동의서 확인 ▶부동산 매매와 명의 이전에 관한 전체적인 계획 ▶셀러로부터 받아야 할 정보 공개 및 이에 대한 보증 과정 ▶부동산에 부속된 모든 리스 계약서 ▶부동산과 관련된 모든 융자서류 ▶부동산과 관련된 제삼자와의 계약서 ▶부동산 임차인으로부터 받는 리스 확인서(estoppel certificates) ▶부동산과 관련된 보험 증서 ▶부동산과 관련된 소송이 있는 경우 소송 자료 ▶임차인, 은행, 또는 지면 임대인(ground lessor) 등에게 보내는 명의 이전 통보서 ▶세금에 관하 서류 ▶정부기관에서 발행하는 인허가 관련서류 ▶환경문제에 관한 증서 및 서류 ▶명의 보험에 관한 서류 ▶구조엔지니어의 보고서 ▶조닝에 관한 서류 ▶명의 이전에 필요한 양도 증서 등이다.

위에 언급한 서류를 수집하고 분석하는 과정이 실사 확인 작업이고 이러한 결과에 따라서 부동산 매매계약을 최종적으로 하게 된다. 따라서 부동산 매매 계약이 체결된 후 실사작업을 할 경우에는 반드시 일정기간을 실사 작업으로 설정하고 실사작업 기간 안에는 바이어가 계약을 해지할 수 있는 권리를 반드시 계약서에 포함시켜야 한다.

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