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주택시장 '거품' vs '조정' 논란 확산

주택시장 진단
주택가격은 무한정 오를 수 없어
모기지 금리 오르면 냉각 가능성
주택경기 10년 주기설도 신경써야

대부분의 에이전트들은 부동산 거품이 아니라고 말한다. 하지만 2012년 이후 4년째 집값이 매년 10% 이상씩 오르는 주택시장을 생각하면 조정기가 오는 것 아니냐에 대한 의구심이 사라지지 않는다.

2007년 서브프라임사태를 경험했기에 또 다시 주택가격이 폭락하게 될까봐 셀러나 바이어 모두 신경을 쓰고 있다. 문제점에 대해서 생각해보자.

◇끊임없이 오를 수는 없다

가주부동산중개인협회(CAR)는 지난해 말 2016년의 주택 가격 예상 상승률을 4.4%로 잡았다. 부동산 가치와 주택정보를 알려주는 부동산 사이트 질로는 전국 집값이 올해 3.5% 오를 것으로 전망했다.



하지만 시장을 들여다보면 주택가격이 놀라울 정도로 뛰고 있다. 현장에서 뛰는 에이전트들은 올해 상승폭을 10% 이상으로 예상하고 있다.

문제는 집값이 이처럼 계속 오를 수 있느냐다. 일반적으로 주택가격이 연 평균 5% 정도 오르는 것은 정상으로 봐야 한다. 그 이유는 재산세가 매년 2%씩 상승하고 있으며 일반 소비자 물가가 2% 정도 오른다고 가정하면 집값은 5% 수준으로 올라야 부동산의 현재 가치를 유지하게 된다는 것이다.

그러나 주택가격이 5% 이상 큰 폭으로 매년 오른다면 결국에는 조정기에 들어갈 수밖에 없는 상황이 된다.

가주 주택가격은 2012년에 전년 대비 11.6%가 상승했고 2013년에는 27.5%로 가장 많이 올랐다. 만약 올해 주택가격 상승폭이 두자릿수 이상으로 집계된다면 조정국면에 가까워졌다고 판단할 수 있다.

모기지 이자율 내년에 오른다

올해는 영국의 EU탈퇴(브렉시트) 결정으로 모기지 이자율이 3.5%대의 낮은 수준을 유지하고 있다. 그러나 내년이 되면 글로벌 자금이 안전자산인 미국 채권으로 몰리게 하는 브렉시트 효과가 사라질 것으로 예상된다.

전문가들은 2017년 모기지 이자율이 올해보다 최소 1%포인트가 오를 것으로 전망하고 있다. 전국모기지협회(MBA)의 마이클 프랜탄토니 수석경제학자는 2017년 말에는 30년 고정 모기지 이자율이 4.8%가 될것으로 예상하고 있다.

집값이 계속 오르고 모기지 이자율도 동시에 상승한다면 주택경기는 다시 조정기를 맞을 가능성이 높아진다.

융자조건이 자꾸 완화된다

2007년에 부동산 거품이 터진 직접적인 요인은 서브프라임 사태라고 할 수 있다. 모기지 렌더들이 신용상태가 좋지 않은 바이어들에도 마구잡이로 노다운과 5% 다운페이먼트 프로그램을 제공했다. 심지어 1% 변동 이자 네거티브 모기지 상품까지 만들어내면서 주택경기가 무너졌던 것이다.

서브프라임 사태 이후 모기지 대출 규정이 강화됐지만 최근 들어 다시 적은 다운페이먼트로 집을 살 수 있는 프로그램들이 출시되고 있다. 집값이 지속적으로 높은 상승률을 기록할 때는 문제가 없지만 조금이라도 가격이 떨어지면 홈오너들은 쉽게 집을 버릴 가능성이 높아진다.

따라서 모기지 융자 조건이 너무 완화되는 것은 거래는 활성화시킬 수 있지만 주택시장의 건전성을 위해서는 좋은 현상이라고 볼 수 없다.

10년 주기설이 가까워 온다

미국은 10년마다 부동산 호경기와 불경기가 되풀이되고 있다.

1990년대 초반 남가주는 두 집 건너 한 집 꼴로 숏세일과 차압주택이 넘쳐 났었다. 부동산 불경기는 1990년대 후반까지 지속됐다가 집값이 다시 오르기 시작했다. 그 후 2006년까지 호황기를 맞이했다가 2007년 부동산 거품이 무너지면서 또다시 집값이 폭락했던 경험을 갖고 있다.

서브프라임 사태로 촉발된 부동산 불황기는 2012년 초까지 이어졌다가 주택가격이 매년 높은 상승률을 기록하면서 올해까지 이어져 오고 있다. 전국부동산중개인협회(NAR) 자료에 따르면 2007년에 무너졌던 주택시장은 거의 10년이 지나 겨우 가격을 회복하게 됐다.

주택가격이 2012년부터 계속 오르고 있지만 이런 페이스가 언제까지 이어질지는 아무도 정확하게 예측하기 힘들다. 다만 10년 주기설을 생각해보면 정점을 향해 치닫는 주택시장이 수년 안에 가격 상승이 둔화되거나 조정될 가능성을 앞두고 있다고 봐야 한다.


박원득 객원기자



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