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김왕진 변호사의 부동산 법률 Q & A (2)

상업용 부동산 임대차 계약법에 대한 일반적인 설명을 부탁드립니다.

Q)투자비자를 준비하기 위하여 비지니스를 찾고 있는 친구에게 미국 상업용 부동산 임대차 계약법에 대하여 이해시켜줄 수 있는 일반적인 설명을 부탁드립니다.

A)투자비자 취득을 위해서는 비지니스만큼 상업용 부동산 임대차 계약서가 중요합니다.
상업용 부동산은 관련된 규정과 요구 사항이 더욱 까다로운 편 입니다. 그중 임대차 관련 분쟁이 잦은 것도 사실입니다. 이러한 임대차 관련 분쟁을 사전에 예방 하거나, 또는 현명하게 대처 하려면, 계약서에 서명하기 이전에 임대차 계약서에 관하여 정확한 이해를 하셔야합니다.

1. 임대차 계약서 확인 사항


A. 계약 기간 (Lease Term) – 장기 계약의 경우, 계약 시점으로 부터 (commencement date) 종료일 까지가 명시 되어 있습니다. 이경우, 계약서에 서명한 날과, 임대차 계약서 시작일이 다른 경우가 있으니 반드시 확인 하셔야 합니다.
B. 연장 또는 임대물 구입 조건 (Option) – 일반적으로 알려진 조건에는 임대 계약 연장 조건 (Option to Renew) 와 우선 매수 청구권(Right of First Refusal)이 있습니다.
i. 임대 계약 연장 조건(Option to Renew) – 임대차 계약이 종료되기 전에, 건물주에게 계약 연장 조건 행사 여부를 통보하게 되어 있습니다. 일반적으로 서면 통지를 요구 합니다. 서면 통보가 요구 되지 않는다 하더라도, 서면으로 하셔야, 추후에 법적인 분쟁을 피하실 수 있습니다. 계약 연장 기간 동안의 임대차 계약 내용은, 사전에 협의 하게 되어있으므로, 계약이 허용하는 최대한 빠른 시일내에 건물주와 상의 하셔야 합니다.
ii. 우선 매수 청구권(Right of First Refusal)– 일반적으로 단독 건물에 단독 세입자가 영업 하는 경우 많이 주어지는 조건 입니다. 건물주가 건물을 시장에 내 놓기 전에 세입자의 구매 의사를 타진 하거나, 또는 시장에 내 놓은 후에 적절한 구매 요청을 받게 되면 세입자에게 같은 조건에 구매할 것을 요구 할 수 있습니다. 세입자는 보통 10일 또는 15일 정도의 시간을 부여 받게 됩니다.
C. 월세 (Monthly Base Rent)
i. 매월 지불하셔야 하는 기본 월세를 말 합니다. 보통 해마다 물가 변동률에 따라 인상 되게 됩니다.
D. 관리비용 (Triple Net)
i. 매월 지불하시는 월세 이외에, 건물 사용을 위해 세입자가 지불해야 하는 추가 비용들을 말합니다. 일반적으로 부동산 세금, 보험, 기타 관리비 등을 말하며, 계약에 따라 관리비용 계산 방식이 달라 집니다. 대부분의 임대차 계약서는, 세입자에게 일방적으로 불리할 수 있는 조항들을 포함 하지 않습니다. 예를 들어, 관리 비용이 이전 회기년도보다 과도하게 부과 되는 경우, 건물주에게 확인, 수정 및 정정을 요청 할 수 있는 권리 들이 이에 속합니다.
E. 기타 통지 요구사항 (Other Notice Requirement)
i. 검열 (Inspection Right) – 일반적으로 건물주는 세입자의 사업장에, 검열을 목적으로 들어올 수 있습니다. 하지만, 대부분의 임대차 계약서가, 건물주의 검열 전 통지를 요구 합니다. 또한, 긴급 상황 여부에 따라, 사전 통지 의무 기간이 달라 지게 됩니다.
ii. 수리 (Repair) – 세입자가 건물의 수리, 유지, 보수를 위하여 건물주에게 연락을 할 경우에도, 서면 통지를 요구하는 경우가 많습니다.
iii. 전대차 계약 (Sublease) – 대부분의 임대차 계약서가, 전대차 계약 이전에 서면 사전 통지를 요구 합니다. 건물주가 새로운 전대차 세입자의 경제적인 또는 법적인 배경 조사를 원하기 때문입니다.
iv. 세입자의 파산 (Insolvency) – 이와 반대로, 세입자가 파산 신정, 또는 재정적인 능력이 부족하여 일정 기간 이상 월세 및 관리비를 지급 하지 못할 경우, 건물주는 사전 통지 없이 임대차 계약을 취소 할 수도 있습니다.
F. 대표적인 독소조항
i. 부동산 개발 조항 (demolition clause) – 임대 계약 종료 전이라도, 건물주가 개발계획에 의해 건물 신축 또는 증축을 위해 퇴거를 요청 하는 경우 3~6 개월 정도의 일방의사전 통지 후에 임대차 계약이 종료 될수 있다고 적힌 조항들이 있을 수 있으며, 대부분 대도시 내의 낙후된 건물에 이러한 조항이 많습니다..
ii. 대체 조항 (relocation clause) - 개발조항과 유사하게 임대 계약 종료 전에 같은 건물내의 또는 건물주 소유의 다른 건물로 이동을 요청하는 조항으로, 대부분 건물주가 비용을 부담 한다고 하지만, 이전으로 인한 악영향 및 사업 일시 중단의 위험이 있으니 주의 해야 합니다. 대부분 대형 상가 또는 쇼핑몰에서 자주 사용하는 조항 입니다.

위의 내용은, 워싱턴주에서 일반적으로 임대차 계약서에 적용되는 내용들 입니다. 임대차 계약은 건물주와 세입자간의 계약 내용에 따라 달라지기 때문에, 본인의 계약서에서 위의 기본 사항을 확인 하셔서, 불이익을 방지 하시기 바랍니다.




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