"상속부동산 감정평가로 양도세 감면"

한미택스연구포럼·LA총영사관
한국 부동산 법률·세금 세미나

거주 여부·준거법 등 따라 적용
미리 준비하면 다양한 절세 가능

은퇴하는 한인 이민 1세가 늘면서 한국에 있는 부동산 처분에 대한 관심과 문의가 늘고 있다. 실제 한미택스연구포럼(회장 주진현)과 LA총영사관(총영사 이기철) 주최로 26일 열린 '한미택스콘퍼런스'에는 250여 명이 참석해 이 같은 관심을 반영했다.

한국 부동산 처분 및 상속 시 발생하는 세금에는 양도소득세·상속세·증여세 등이 있다. 양도소득세 적용 대상은 토지·건물·부동산취득권리(분양권 등)·주식·골프장 회원권 등이 있다.

이에 대한 과세 범위와 감면 여부는 부동산 처분 당사자나 피상속자(사망자), 상속자가 거주자냐 비거주자에 따라 달라진다. 거주자는 한국에 주소를 두거나 183일 이상 거소(주소는 아니지만 거주하는 장소)를 둔 경우이며 비거주자는 그외 거주자가 아닌 경우를 말한다. 미주 한인은 비거주자에 해당될 가능성이 크다. 물론, 비거주자도 한국 소유 자산에 대한 납세 의무가 있으며 비거주자를 대상으로 한 비과세·감면 규정에 따라 부동산 처분에 따른 양도소득세를 보고하면 최소 기본 공제(250만 원) 혜택을 받을 수 있다.

비거주자(한인)가 활용할 수 있는 상속부동산의 양도세 절세 방안 중 하나는 감정평가다. 상속받은 부동산을 처분했을 때 내는 양도세는 실제 거래액과 부동산 취득 당시 금액 및 상속받을 당시의 기준시가의 차액에 대해 부과된다. 세무법인 다솔의 최용준 세무사는 "취득 당시 금액 또는 상속받을 당시 기준시가가 실제 매각가격과 차이가 클 경우, 상속일로부터 6개월 안에 감정평가를 받으면 양도세를 줄일 수 있다"며 "평가액을 높게 받으면 양도세를 내지 않아도 될 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "단, 상속세 부담도 고려해야 한다. 부동산 시가가 높아지면 양도세는 줄일 수 있으나 그만큼 상속세는 더 내야 할 수 있다"고 지적했다. 최 세무사는 "절세 방법은 다양하고 많다. 하지만 미리 준비하지 못하면 혜택을 받을 수 없다"며 "최소 2~3년 전부터 준비할 것"을 당부했다.

한편, 상속 및 증여 과정에서 법의 적용 또는 분쟁 발생시 기준이 되는 것이 준거법이다. 준거법은 어느 나라 법을 적용하느냐는 것이다. 이에 따라 상속지분이 달라질 수 있다. 미국에서 유언·신탁을 하고 한국에서 상속등기를 하면 원칙적으로 피상속인의 국적을 따르게 된다. 피상속인이 준거법으로 어느 나라 상속법에 따라 상속절차를 진행하겠다고 지정할 수도 있다.

상속 과정에서의 분쟁에 대해 법무법인 바른의 김상훈 변호사은 "한국에서는 주로 자필 또는 공증 유언장을 남기는데 자필증서의 경우, 날짜, 주소 등을 명시하지 않으면 무효처리될 수 있다"고 설명했다. 또 반드시 도장 또는 지장을 남겨야 하며 서명(사인)하면 무효처리된다. 자필증서는 상속등기 시에도 가정법원의 검인을 받아야 하는 등 절차가 까다롭고 문제 소지가 있다. 김 변호사는 "한국에 부모가 있다면 이런 문제를 미리 명확하게 해야 후에 문제 또는 분쟁을 최소화할 수 있다"고 강조했다.


글·사진=이재희 기자