[경제 프리즘] 마이클 임 부행장 '부동산투자'의 금융분석

한미은행

한인들에게 부동산은 많은 부를 안겨 주었으며 일부에서는 '부동산 불패(?)' 라는 단어도 만들어 졌다. 물론 90년도 중반까지 많은 사람들이 아픈 경험도 하였지만 그 때를 기억하는 사람은 많지 않은 것 같다.

금융상품을 분석하는 사람들이 부동산 투자를 평가한다면 어떤 결과가 나올까….

금융분석면에서 우수한 투자상품은 우선 현금흐름이 좋아야 하며 관리비용과 거래 비용이 낮아야 한다. 물론 과거실적도 좋아야한다. 이러한 객관적 잣대로 주택투자를 분석하면 재미있는 사실을 보게 된다. 부동산 투자중 상가건물이 아니라면 현금흐름은 마이너스이고 상가건물이라 할지라도 현재의 캡레이트로 계산하면 마이너스일 확률이 높다. 물론 캡레이트가 높은 상가건물이라면 현금흐름이 양호 할 수 있다.

관리 비용을 비교해 보자. 대부분의 금융상품은 연 평균 관리비용이 1%미만인데 비해 부동산은 보유세만 연 1~2%가 넘는다. 여기에 보험과 관리비용을 합치면 연 3%이상의 비용이 든다.

상품 거래세를 비교하면 주택 부동산은 6%는 기본이고 금융상품은 온라인 매매의 발달로 인해 아주 미미한 액수이거나 일부 무료인 경우도 있다.

수익률을 비교해 보면 금융상품의 대표적 인덱스인 S&P500지수가 이익배당금을 포함해 연 평균 13%인데 반해 부동산의 대표적 인덱스인 S&P National Home Price Index 는 과거 20년 동안 연 평균 5.6% 성장 하였다.

주택붐을 경험했던 샌디에이고 워싱턴 DC 라스베이거스만을 따로 계산해도 연 평균 7% 성장하였으니 인플레를 감안하면 3~5% 수익률에 보유세와 관리비용을 빼고나면 수익률은 크게 떨어진다.

주택은 우리에게 값으로 계산 할수 없는 가족의 행복을 주지만 장기적 투자면에서 볼 때 금융상품에 비해 상대적으로 크게 우수하지 않다는 것을 보여준다.

주택 한채는 누구에게나 필요하지만 그 이상은 투자 자산이기 때문에 '기회비용'을 냉철히 분석하는 것이 현명한 투자자이다.