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Easement (통행권) / 김왕진 변호사의 부동산법률 상식

Q:투자용 부동산을 인수 하는 과정에서 인접한 부동산 소유권자가 저희 부동산에 easement을 등기해 둔것을 확인 했습니다. 혹시 저의 부동산 소유권에 제한이 있게 되는것은 아닌지 어떻게 취소 할 수 있는지가 궁금합니다.

A: Easement는 타인의 부동산을 특정한 목적을 위해서 사용할 수있는 일종의 통행권이며, 소유권은 아닙니다. Easement는 부동산 소유권자가 타인에게 통행권사용 목적및 기간을 명시한 서면으로 통행을허가하고 해당 서류를 등기하는 등의 서면 동의 절차를 통해서(express grant), 또는 역소유권 (adversepossession) 과 유사하게, 부동산 소유권자의 제제를 받지 않고, 부동산 소유권자가 명확히 볼수 있도록 10년동안을 사용해서 묵시적인 동의를 통해서 ( easement by implication) 설정이 됩니다, 이경우 통행권이 있어야 부동산을 적절히 사용할 수 있고(예를들어 인접한 도로에 연결되지 않은 맹지를 소유한 경우), 명확히 통행로로 사용하고 있었음을 증명해야 합니다. 통행권이 설정되는 가장 흔한 경우는, 도로를 사용하기 위해서는 어쩔수 없이 이웃의 땅 일부를 가로질러 나가야 하는 경우, 전기 수도 등의 공공 시설 설치 및 유지를 위해 피치 못하게 시설물 일부나 작업자나 차량등이 본인의 토지를 이용하는 경우 등 입니다.
통행권은 다음과 같은 경우에 취소될 수 있습니다. 통행권을 부동산 원 주인에게 양도하는 서면 동의서를 작성하고, 해당 동의서를 등기하는 경우; 이웃한 부동산을 동시에 인수하는 경우; 서면에 명시된 특수 목적으로 사용을 하지 않고 다른 용도로 사용 하는 경우; 통행권 소지자가 사용을 하지 않겠다는 의사 표시를 하는경우, 단순히 사용을 안 하는 것 만으로는 충분하지 않고, 담을쌓거나 더이상 사용하지 않겠다는 의사 표시를 행동 또는 서면으로 하는 경우가 해당 됩니다.
주의하실 점은easement는 단순 통행권이며, easement를 부여받은 사람은 해당 부동산의 목재, 농산물 등에 대한 소유권을 주장할 수 없습니다.
타인의 부동산을 사용한다는 유사한 개념으로 license(허가)가 있습니다. 통행권과 허가의 차이점은, 통행권은 서면이나 행동또는 법조항에 의해 설정이 되지만, 허가는 토지소유권자의 구두 승락으로도 설정 될 수가 있고, 단순 통행권 외에도 사냥, 수렵, 농사 등의 경제 활동을 포함 할 수도 있습니다. 허가는 통행권에 비해서 쉽게 설정되는 만큼 쉬게 해지 될 수도 있습니다. 또한 통행권은 부동산 소유권자가 바뀌더라도 계속 승계될수 있지만 허가의 경우는 다음 소유권자에게 이양되지 않습니다.
위에서 언급한바와 같이 통행권은 사용 목적이 명확해야 합니다. 등기되어 있는 eaeement서류를 확인하시면 어떠한용도의 통핸권인지 명시 되어 있으니, 다른 용도로 사용하고 있다고 의심이 들거나 통행권의 과도한 사용으로 피해를 당하고 계신 경우에는 해당 통행권 서류를 제차 확인 하실 것을 권해 드립니다.



위의 내용은 워싱턴주에서 일반적으로 적용되는 내용들입니다. 구체적인 세금 문제는 상황에 따라 달라질 수 있기 때문에 Escrow Closing 과정에서 위의 기본 사항을 확인 하셔서 불이익을 방지 하시기 바랍니다.
위의 글은 특정 사례에 대한 법률 자문이 아님을 알려드리며, 단지 법률 상식 제공을 위한 글로서 필자는 아무런 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 정확한 법률자문을 위해서는 반드시 변호사와 직접 상담하실 것을 권해드립니다.

JK Law Group T425-440-0220


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