[상법] 부동산 중개인 커미션

이승호 / 상법 변호사

바이어가 여러 브로커를 거쳤을 때는
실제 거래를 성사시킨 기여도로 판단

많은 부동산 브로커는 바이어를 부동산 매물에 처음으로 소개를 했으면 바이어가 다른 브로커를 통하여 거래를 성사시켰더라도 커미션을 받을 수 있는 권리가 있다고 생각하는데 이것은 잘못된 인식이다. 부동산 브로커 간의 커미션 분쟁에서는 처음에 누가 바이어를 접촉했는지도 중요하지만, 실질적으로 거래를 성사시키는 데에 기여 정도도 중요한 요인이 된다.

대부분의 부동산 브로커는 MLS(Muliti Listing Service)에 가입하게 되는데 MLS의 규정에는 부동산 리스팅 브로커는 바이어를 찾아오는 브로커에게 약속한 커미션은 주게 되어있다.

즉, 다른 브로커가 부동산 매매를 성립시키는 바이어를 확보해줄 때, 리스팅 브로커가 셀러에게서 받은 커미션의 일부를 지불해야 되는 것이다. 그러나 위의 질문에서처럼, 바이어가 여러 브로커를 거칠 경우, 어떤 브로커가 부동산 매매를 성립시키는 역할을 했느냐에 따라서 커미션을 받는 브로커가 정해진다. 이러한 결정을 하는 데에 있어서는 자로 잰 듯한 규정이 있는 것은 아니다. 브로커와 바이어와의 관계에 따라서 실제 에스크로에 들어가게 한 브로커가 꼭 커미션을 받을 수 있는 브로커가 되는 것도 아니다.

바이어와 브로커 사이의 커미션 분쟁에서 중요한 점은 다음과 같다.

첫째, 매매거래에서의 관계, 둘째, 바이어의 선택, 그리고 셋째, 브로커의 행동 내용에 따라서 브로커 사이에서 커미션을 받을 수 있는 브로커를 선정하는 기준이 된다. 브로커 사이에서 커미션 분쟁을 예방하기 위해서는 다음과 같은 사항을 준수해야 한다.

첫째, 바이어와 처음으로 접촉할 때, 다른 브로커와 현재 일을 하고 있는지를 확인한다.

둘째, 만약에 바이어가 다른 브로커와 일을 하고 있을 경우 독점계약으로 일을 하고 있는지를 확인한다.

셋째, 바이어가 같은 부동산 매물에 대하여 다른 브로커와 일을 하고 있을 경우, 바이어가 그 브로커를 떠나게 된 이유를 확인하고 그 브로커를 연락하여 브로커 관계를 해소하도록 한다.

넷째, 바이어와 일을 시작할 때 부동산 에이전트 디스클로저(Agent Disclosure)를 바이어에게 전달한다.

다섯째, 매물을 보여줄 때 항상 바이어와 함께 간다. 또한, 같이 못 갈 경우에는 바이어로 하여금 본인의 명함을 셀러의 리스팅 에이전트에게 전달하도록 한다. 이렇게 함으로써 셀러의 리스팅 에이전트가 바이어에게 접근하는 것을 막을 수 있다.

여섯째, 거래 중에 항상 바이어와 긴밀한 연락을 취한다.

일곱째, 항상 바이어와 처음 접촉할 때 계약서에 서명할 것을 요구한다.

여덟째, 리스팅 에이전트일 경우, 바이어가 직접 접촉을 해 왔을 경우, 바이어에게 현재 바이어를 도와주고 있는 부동산 브로커가 있는지를 확인한다.

또한 오픈하우를 할 경우에는 방명록에 바이어의 이름과 부동산 브로커의 이름을 기재하여 추후에 생길 분쟁에 대비한다.

부동산 브로커 간의 커미션 분쟁은 대부분은 중재재판에 의하여 해결함으로 일반 법원소송보다는 시간과 비용이 적게 드는 것은 사실이지만 시간과 비용의 낭비가 있게 된다. 중재 재판은 브로커가 소속된 MLS에 개설된 중재재판소에 커미션을 주장하는 브로커가 제소를 하면 중재재판 절차가 진행된다.

중재재판의 권한은 브로커가 MLS에 가입하면서 분쟁에 대하여 중재재판소의 관할권과 권한을 인정한 약속에 따라서 생긴다.

중재재판소의 결정은 일반법원의 결정과 같은 효력을 가진다. 따라서 위의 사항을 유념하여 커미션 분쟁을 사전에 예방할 수 있도록 해야 한다.

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