만기 다가오는 HELOC(Home Equity Line of Credit)에 대한 대책 [ASK미국 주택융자-스티브 양 주택융자 컨설턴트]

스티브 양 / 주택융자 컨설턴트

▶문= 가까운 미래에 만기되는 HELOC를 가지고 있습니다. 만기가 되면 어떻게 되고 그것에 대한 대책은 어떠한 것이 있나요 ?

▶답= HELOC는 보통 10년 만기입니다. 만기 시 이자율과 월페이먼트 변화는 HELOC마다, 은행마다 각각 다를 수 있습니다. HELOC 만기가 도래하면 경우에 따라 월페이먼트가 엄청나게 올라갈 수도 있습니다.

이와는 별도로 만기가 도래하지 않아도 HELOC를 가지고 있는 사람들은 금리 인상의 위험을 생각해 봐야 합니다.

트럼프 당선 이후 완화된 금융 정책과 미국 중심의 경제 정책에 대한 기대감으로 시중금리는 많이 올랐을 뿐만 아니라 12월 중순에 있을 연준 미팅에서 정책금리 인상이 확실해지고 있는 상황입니다. 연준에서 현재 0.5%인 기준금리를 인상할 경우 직접적인 영향을 받는 금리가 현재 3.5%인 프라임 금리(Prime Rate)입니다. HELOC가 사용하는 지수가 프라임 금리로 연준이 기준 금리를 0.25% 올릴 경우 프라임 금리는 3.75%로 올라가고 고객의 HELOC 이자율도 0.25% 만큼 올라가게 됩니다. 따라서 HELOC를 가까운 미래에 갚지 않고 장기로 사용할 계획이 있는 사람들은 대책을 세워야 합니다.

이 문제를 해결할 수 있는 대표적인 방법은 재융자입니다. 1차 융자가 있을 경우에는 1차 융자와 2차 융자를 합쳐서 하나의 융자로 재융자할 수 있습니다. 이 경우에 금리 상승과 월페이먼트 상승 불안에서 벗어날 수 있습니다. 하지만 1, 2차를 합치는 융자는 현금 인출 재융자로 간주될 수 있어 심사 기준이 까다로워질 수 있으며 충분한 수입 보고와 에퀴티, 그리고 높은 신용점수를 기본적으로 요구합니다.

두 번째는 2차 HELOC만 재융자를 생각해 볼 수 있습니다. 이 경우는 만기가 돌아온 HELOC에 대한 월페이먼트 상승 문제는 해결될 수 있겠지만 금리 인상에 따른 금융 비용 상승 문제는 근본적으로 해결이 안 됩니다. 세 번째는 HELOC의 이자율도 낮고 만기도 많이 남았지만 가까운 미래에 상환할 계획이 없는 경우입니다. 1차 융자가 25만 달러 정도 남아있고 HELOC 한도가 25만 달러지만 15만 달러만 사용하고 있는데 이자율이 낮고 금방 갚을 계획이 없는 경우, 1차 융자를 $40만 달러로 늘려 15만 달러만큼 현금 인출 재융자를 하면서 HELOC의 15만 달러를 갚되 이자가 싼 라인은 그대로 살려두는 방법입니다. 이 경우 역시 많은 에퀴티 규모와 충분한 수입 보고, 높은 신용점수를 요구합니다.

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