집값 '상승' 숨고르기…매물은 부족할 듯

올해 남가주 주택시장 핵심 팩트 분석
지나치게 올랐던 지역은 하락 가능성도
LA 다운타운 아파트는 공급 과잉 우려

2017년은 남가주 주택시장에 있어서 중요한 한 해가 될 것으로 전망된다.

5년째 오르고 있는 집값 상승속도에 브레이크가 걸릴 것으로 보이며 모기지 이자율의 향방도 중요한 변수가 되고 있다.

여기에다 트럼프 행정부가 들어서면서 여러가지 정책 변화도 눈여겨 봐야하기 때문이다.
새해들어 남가주 주택시장에 변수가 될 수 있는 팩트에 대한 의문점을 분석해 본다.

◇집값이 떨어지지 않나?

주택가격이 그동안 많이 올랐다는데 집값이 다시 떨어지는 것은 아닐까 하고 걱정하는 홈오너들이 적지 않다.

결론부터 말하자면 그럴 가능성은 높지 않다.

지난 2012년 이후부터 지난해 까지 집값은 많이 올랐다. 하지만 현재 주택가격은 2007년때의 수준을 회복했을 뿐이다. 이 말은 10년 전 가격이 더 이상 오르지 않고 그대로 유지되고 있다는 것과도 같은 표현이다.

회복이든 상승이든 집값이 매년 10% 이상씩 무한정 올라갈 수는 없다. 바이어들의 소득 상승 속도가 주택가격 오름세보다 더 높아지기는 힘들기 때문이다. 따라서 올해는 거침 없는 상승세에 어느 정도 숨고르기가 필요한 시점이 될 것으로 예상된다.

부동산 에이전트들은 2017년에는 가격 상승이 주춤하고 인플레이션보다 약간 높은 5% 내외의 가격 상승을 점치고 있다. 그러나 아케이디아처럼 지난 4~5년 간 타지역보다 높은 상승률을 기록했던 지역은 가격이 떨어질 가능성도 배제할 수 없다.

◇모기지 이자율이 많이 오르나?

지난해 11월 초까지 3% 중반에 머물렀던 모기지 이자율이 갑자기 0.5%포인트 이상 오른 이유는 트럼프 당선인의 인프라 투자 계획 때문이었다. 1조 달러 규모의 대규모 사업 자금은 채권 발행으로 충당할 계획이어서 채권 가치 하락에 대한 우려로 이자율이 오르면서 모기지 이자율 상승을 끌어 올리고 있다.

이로 인해 모기지 업계서는 올해 모기지 이자율을 4% 초·중반대로 보고 있다. 일부에서는 4% 중·후반까지 예상하고 있다. 하지만 미국 실업률이 4~5% 수준으로 사실상 완전 고용상태인데 과연 새로운 인프라 투자가 필요한지에 대해서 회의적인 시각을 갖고 있는 사람들이 많다.

만약 인플레이션과 채권 이자율 상승으로 모기지 이자율이 지속적으로 오른다면 주택시장은 또 한번 요동칠 가능성이 높아진다. 모기지 이자율의 급상승으로 주택시장이 다시 얼어 붙는다면 연방준비제도(Fed)는 모기지 담보부 증권(MBS) 매입으로 모기지 이자율을 내리게 하는 카드를 쓸 것으로 예상된다.

따라서 부동산 전문가들은 2017년의 모기지 이자율은 4.5% 이상으로는 오르지 않을 것으로 진단하고 있다.

◇인벤토리가 늘어나지 않을까?

거래량이 감소하면 인벤토리는 증가한다. 그러나 지난해 주택시장은 연율기준 월 거래량이 40만채를 계속 넘겼다. 집값이 올라도 주택거래는 활발했다고 평가 할 수 있다. 올해도 이러한 추세는 지속될 것으로 기대된다.

지역적으로 로컬 MLS(Multiple Listing Service)자료를 분석해 보면 현재 리스팅 수는 예년의 비수기 수준에 비해 약 절반 정도가 감소한 상태다. 주택 인벤토리가 단기간 내에 급증하기 힘든 상황을 감안하면 2017년에도 적은 인벤토리가 이어질 것으로 예상된다.

◇LA다운타운 아파트 공실률 문제없나?

빈 아파트가 생겨날 가능성이 높다고 할 수 있다. LA다운타운은 주택 가격이 바닥을 쳤던 2011년에는 단 한 유닛도 신규 건축이 없었다.

하지만 1년 뒤부터 집값이 회복되기 시작하면서 아파트 신축이 다시 고개를 들면서 200여 유닛이 새로 지어졌다. 2013년에는 650유닛이 새로 공급됐다.

그 후 아파트 개발붐이 미친듯이 일어나면서 2014년부터 지난해까지 매년 6000여 유닛이 개발됐다. 현재 공사중인 아파트 신축현장은 18개로 앞으로 6300유닛이 추가로 렌트 마켓에 쏟아져 나오게 된다. 2014년 이후만 계산해도 약 2만4000여채의 고급 아파트가 생겨나는 셈이다.

1베드룸에 최소 2500달러, 2베드는 3500달러대의 다운타운 고급 아파트에 입주할 사람이 과연 얼마나 되는지에 대해서는 의문이 들 수 밖에 없다.

다운타운 아파트 과잉 공급에 대한 우려는 지난해부터 현실화 되고 있다.
한달 무료는 기본이고 리스 계약시 3개월까지 무료 렌트를 해주겠다는 아파트들이 늘고 있다.

부동산 업계서는 “아무리 다운타운 개발이 붐을 이룬다고 하지만 고소득 세입자들이 갑자이 수만명씩 몰린다는 것이 현실적으로 쉽지 않은 일”이며 “상당수 아파트들이 세입자를 제대로 채우지 못하는 현상이 발생하게 될 것”이라고 진단하고 있다.


박원득 객원기자