부동산국에서 퍼블릭 리포트 받아야 분양 가능

올해 콘도 개발 계획하고 있다면
부지 매입→서브 디비전→단지내 규약 만들고
건축 융자 받으면 공사업체 선정, 진행해야

LA가 부동산 개발의 중심지가 되면서 여기저기서 땅파는 소리가 들리고 있다. 개발을 위한 빈 땅은 찾아보기 힘들고 낡은 주택이나 아파트를 헐어서 콘도를 짓는 경우도 많다. 큰 돈을 투자하는 대형 개발업체들도 있지만 작은 규모의 콘도 단지를 지으려는 한인 업자들도 바쁘게 움직이고 있다.

4~5층짜리 저층 콘도 신축은 부지가 준비되어 있는 경우라면 1년 부지를 구입해서 건물을 완공시키려면 보통 1년6개월~2년 정도가 소요된다.

콘도 개발은 어떤 절차에 의해 진행되는지 알아보자.

◆개발부지 마련

콘도를 지으려면 땅이 있어야 한다. 비어있는 부지를 이용해도 되고 기존의 낡은 주택이나 소형 유닛을 구입해서 헐어도 된다.

그러나 두가지 모두 해당 지역의 조닝이 콘도를 지을 수 있는 곳인가를 먼저 확인해야 한다.

콘도를 지을 수 있는 조닝은 R-3나 R-4면 되지만 지역에 따라 제한 조건이 따라붙을 수 있으므로 반드시 시청을 방문해서 개발이 가능한지를 체크하는 것이 중요하다.

◆타이틀 회사 선정

　일단 부지구입이 완료되었다면 다음 순서는 본격적인 개발 절차다. 콘도 개발은 흔히 '서브 디비전'(subdivision) 프로젝트라고도 한다. 즉 토지를 구획분할한다는 뜻이다.

기존에 있던 한 개의 등기상 APN(assessor's parcel number:재산세 산정을 위해 붙여진 넘버로 부동산의 법적인 주소라고 보면 된다)을 개발하려는 유닛수 만큼으로 분할하는 것이다. 이 작업을 통해 한 개의 APN이 여러 개의 APN으로 나뉘어 지게 된다.

특히 5유닛 이상 건물을 개발할때는 로컬 정부의 승인을 받아야 한다. 그리고 이러한 프로젝트는 BRE(가주부동산국)로부터 공공 보고서(Public Report)를 발급 받아야만 분양이 가능해진다.

이러한 과정은 타이틀 보험회사의 도움으로 이뤄지게 된다.

서브 디비전 작업과 BRE로부터 퍼블리 리포트 서류를 받기 위해서는 타이틀 보험회사와 개발업체 간의 긴밀한 업무 협조가 필요하다.

일반적으로 타이틀 회사에서는 부지의 정확한 경계 설정과 개발에 필요한 모든 법적인 업무를 조언 또는 지원해 준다.

◆콘도단지 규약 제작

개발업자는 서브 디비전 작업 등 여러가지 개발 절차를 준비함과 동시에 신축될 콘도 단지의 CC&R(covenants conditions & restrictions:단지내 홈 오너들이 지켜야 할 규약에 관한 서류)을 만들어야 한다

　이 작업은 개발업자 혼자서 만들 수는 없고 전문 변호사를 선정해서 서류를 만들어야 한다.

◆건축 및 토목회사 선정

　건축회사를 통해 부지 위에 지어질 콘도에 대한 설계도면을 작성한다. 설계도는 시에서 정한 건축 및 토목공사 코드에 맞아야 한다.

　콘도 시공의 첫 출발은 기초를 파는 일인데 이 작업은 토목 기술자가 해야 할 일이며 경험이 있는 업체를 선정하는 것이 좋다.

◆건축융자 신청

부지 취득에 대한 법적인 소유권 작업이 완료되면 바로 건축융자를 신청해야 한다.

융자는 공사비의 100%까지 받을 수 있으며 아파트의 경우 완공 후 건물 시세의 70%까지 융자가 가능하다. 융자금은 공정별로 작업이 끝날 때 마다 지급된다.

융자가 승인되고 건축 및 토목공사 도면이 시청으로부터 허가를 받으면 공사를 시작할 수 있다.

◆퍼블릭 리포트 발급

　콘도 개발은 건물만 짓는다고 해서 모든 것이 끝나는 것이 아니다. 콘도를 분양하려면 가주 부동산국으로부터 퍼블릭 리포트를 받아야 된다. 퍼블릭 리포트는 바이어를 위한 것으로 개발될 부지에 대한 모든 정보와 자료들이 포함되어 있다.

그리고 퍼블릭 리포트는 예비 리포트(Preliminary Public Report)와 최종 리포트(Final Public Report)로 나뉘어진다.

예비 리포트는 핑크색으로 되어 있어 일명 '핑크 슬립이라고 표현하고 있으며 최종 리포트는 하얀색이어서 '화이트 슬립'이라고도 부른다. 개발업자는 핑크 슬립으로 콘도에 대한 사전 예약 판매는 할 수 있지만 정식으로 에스크로를 오픈하려면 화이트 슬립이 있어야 된다.

콘도 개발은 이러한 주요 과정을 거쳐 진행되지만 막상 사업을 진행하다보면 예상치 못한 일들이 나타나기도 한다.

퍼블릭 리포트가 예상보다 늦게 나온다거나 허가를 제때에 받지 못해 공사가 지연되는 일도 발생하므로 그때마다 잘 해결해야 된다.


박원득 객원기자