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Ground lease (토지 임대)

상업용 부동산 임대에는 여러가지 방법이 있는데, 그 중의 한가지 방법이 토지만 임대 하는 것 입니다. 상업용 부동산 임대는 일반적으로 토지와 그 위에 위치한 건물 전부 또는 일부를 임대 하는 방식인데, 도심을 중심으로 부동산의 매매가가 빠른 속도로 인상되고 있는 최근의 부동산 상황에서는 현실적인 대안이 될 수도 있습니다.
토지 임대는 상대적으로 장기간(5년 에서 99년 정도) 토지를 임대 하고, 세입자가 임대한 토지 위에 건물을 짓고 사업을 시작 하게 됩니다. 임대 기간 동안에는 토지와 건물의 소유가 분리 되어 있다가 토지 임대기간이 만료되면 건물 소유권을 토지 소유권자에게 이전 하는 방식을 많이 사용 합니다.
세입자 입장에서는 도심의 토지를 인수하는 비용을 재투자 할 수 있기 때문에 맥도날드나 스타벅스 등의 대기업이 도심 중앙에 진출할 때 널리 사용 하고 있습니다.
토지 소유자 입장에서는 신뢰할 만한 세입자가 장기적으로 임대 비용을 지불하고 임대 기간만료와 동시에 건물 소유권을 토지 소유권자에게 이전하는 복귀조항 (reversionary clause)를 임대 계약에 추가 할 수 있어서 도움이 됩니다.

일반 임대 계약과 토지 임대의 대표적인 차이점은 아래와 같습니다.
일반 임대차계약의 경우 세입자의 임대 공간사용 용도에 제한을 두지만, 토지 임대는 장기간 계약이고 세입자가 본인의 필요에 의해 건물을 신축하기때문에 사용 용도를 제한하지 않거나 광범위하게 명시 하는 경우가 많습니다. 건물의 골조와 외관을 일반적으로 건물 소유자가 관리하는 일반 임대 계약과 달리 세입자가 신축한 건물에 대해서는 세입자가 건물의 모든 부분을 관리 하게 됩니다.
토지 임대의 경우, 세입자가 건물 신축을 위해 융자를 받으면 융자 은행과 토지 소유권자 사이에 세입자의 채무 불이행시 건물의 처분우선권 문제가 발생할 수 있습니다.


토지 소유권자가 우선권을 양보하고 높은 월세를 요구하거나, 인접한 토지를 인수해서 개발에 따른 시세 차액증가로 위험을 분산 시키기도 합니다. 우선권을 양보하지 않는 대신 월세를 낮춰주는 방법을 사용하기도 합니다.
위의 내용은 워싱턴주에서 일반적으로 적용되는 내용들입니다. 구체적인 세금 문제는 상황에 따라 달라질 수 있기 때문에 Escrow Closing 과정에서 위의 기본 사항을 확인 하셔서 불이익을 방지 하시기 바랍니다.
위의 글은 특정 사례에 대한 법률 자문이 아님을 알려드리며, 단지 법률 상식 제공을 위한 글로서 필자는 아무런 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 정확한 법률자문을 위해서는 반드시 변호사와 직접 상담하실 것을 권해드립니다.


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