[전문가 기고] 특혜 임차료 규정과 유의 사항

우수현 / 민권센터 변호사

세입자로서 임차료가 갑자기 폭등해 당황하는 경우가 있다. 최근 어떤 세입자는 임대주로부터 1300 달러나 인상된 임차료를 요구받는 사례도 있었다. 불합리해 보이지만 그 경우는 뉴욕주 현행법상 문제가 없었다.

임대료 상승의 이유는 다양하다. 그중 세입자들이 잘 인지하지 못하는 한 가지가 있다. 바로 '특혜 임차료(Preferential Rent)'를 적용한 임대 계약의 결과로 발생하는 임차료 인상이다. 따라서 세입자는 특혜 임차료 규정을 잘 이해하고 임대 계약시 유의해야 한다.

뉴욕시에 소재한 렌트안정법에 의거한 규제 대상(Rent Stabilized) 아파트의 임대주들은 매년 뉴욕주 주택국(HCR)에 법적으로 용인된 최대 임대료 액수를 등록해야 한다. 그런데 임대주는 최대 임대료보다 낮은 수준인 특혜 임차료를 자율적으로 세입자에게 부과할 수 있다.

특혜 임차료는 임대주와 세입자의 동의 하에 법적으로 받을 수 있는 임대료보다 낮은 금액을 명시하고 임대 계약서를 작성할 때 적용된다. 단기적으론 세입자에게 유리해 보이지만 특혜 임차료에 따른 임대 계약은 많은 문제를 내포하고 있어 위에 든 사례와 같은 일이 발생하기도 한다.

특혜 임차료 임대 계약은 개별 당사자와 계약서의 내용에 따라 천차만별이다. 그 결과 같은 아파트 내에서도 어떤 세입자는 거주하는 내내 낮은 임차료를 납부할 수도 있다. 반면에 다른 세입자는 특혜 임차료 적용 기간이 지나 하루아침에 폭등한 금액을 지불할 처지에 몰릴 수도 있다. 특혜 임차료는 임대 계약서에 '낮은 임차료 부과(lower rent to be charged)' 혹은 '임시 임차료 할인(temporary rent concession)' 등으로 표현되는 경우도 있다. 이런 이유로 세입자는 임대 계약서 내용을 제대로 숙지하고 서명해야 한다.

2003년에 렌트법이 변경되면서 특혜 임차료 규정에도 변화가 생겼다. 이전에는 특혜 임차료가 세입자가 거주하는 동안은 항구적으로 효력을 발휘했다. 즉 동일한 세입자가 같은 집에 거주하며 재계약을 하는 동안은 혜택 유지의 권리가 있었다. 임대주는 새로운 세입자를 대상으로만 특혜 임차료 적용을 폐지하고 법적 최대 금액으로 임대료를 인상할 수 있었다. 그러나 렌트법 변경 이후에는 동일한 세입자와 재계약을 할 때도 특혜 임차료의 폐지가 허용된다.

특혜 임차료가 적용되는 임대 계약에서 중요한 사항들은 다음과 같다. (1)새로운 세입자와 최초 임대 계약서를 작성할 때 특혜 임차료 적용 사실을 분명히 적시하고 법적 최대 임대료 금액도 함께 명시해야 한다. (2)적용 기간이 '세입자의 거주 기간(term of tenancy)' 동안 계속 유효하다고 명시되어 있으면 세입자가 퇴거하기 전에는 폐지할 수 없다. (3)적용 기간이 분명히 명시되어 있지 않으면 계약 기간 만료 전까지만 유효하며 재계약시 폐지될 수 있다.

다급하게 적합한 거주지를 찾아야 하는 세입자는 임대 계약에서 협상력이 부족하다. 복잡한 내용으로 구성된 표준 계약서를 임대주가 미리 작성해 놓은 상태에서 수정을 요구하기도 힘들다. 게다가 영어 구사가 미숙해 임대 계약서의 내용을 제대로 이해하지 못하고 서명을 해야 하는 경우도 있다. 세입자가 추후에 불이익을 감수하지 않으려면 영어가 능숙한 지인의 도움을 받아 임대 계약을 체결하는 게 중요하다. 세입자 권리와 관련된 법률 상담은 민권센터(718-460-5600)로 문의하면 된다.