[부동산Q & A] 모기지보험 없이 주택 구입?…노 MI상품·캘홈으로 가능

Q 주택을 구입하고 싶지만 다운페이먼트가 충분하지 않습니다. 그래서 FHA 융자로 주택을 구입하려고 하니 모기지보험을 구입해야 한다고 하네요. 그런데 생각보다 모기지보험이 너무 비쌉니다. 비록 다운페이먼트 자금이 20%가 안 되지만 모기지보험 없이 주택을 구입할 수 있는 방법이 없을까요.



A 일반적으로 융자은행들이 주택 구입용으로 해주는 융자는 주택 가치의 80%가 최대치이기 때문에 20%에 해당하는 다운페이먼트 자금을 준비해야 한다. 만약 20%에 해당하는 다운페이먼트 자금을 준비하지 못하면 일반적으로 모기지보험(Mortgage Insurance·MI)을 구입해야 한다. 다운페이먼트 비율이 적을수록 모기지 연체 위험성이 높아지기 때문에 융자은행들은 MI를 요구하는 것이다. 모기지보험료는 일반적으로 융자액의 1% 선이며, FHA 융자의 경우는 0.85%다. 따라서 주택구입자들은 모기지보험료로 매월 수백 달러를 추가 부담해야 한다. 하지만 모기지보험이 없이도 낮은 다운페이먼트로 주택을 구입할 수 있는 융자상품들이 있다.

▶융자업체 노 MI 상품 : 뱅크오브아메리카(BOA)는 지난해 국책 모기지 업체인 프레디맥과 비영리기관인 '더 셀프-헬프 벤처스 펀드'와 손잡고 중·저소득층을 위한 '어포더블 론 솔루션(ALS)'이란 대출 프로그램을 내놓았다. ALS 프로그램은 직접 거주 목적으로 단독주택을 구매하는 대출자만 이용할 수 있으며, 크레딧점수는 660점 이상이고 대출금은 최대 41만7000달러까지 가능하다. 온라인 융자업체로 소셜 융자라는 새로운 영역을 개척한 소피(SoFi·Social Finance) 역시 모기지 보험이 필요없는 로다운 융자상품을 취급하고 있다. 다만 주택구입자는 10%의 다운페이먼트가 필요하며, 30년 고정 모기지가 아닌 7년 고정 후 변동으로 바뀌는 7/1 ARM 상품만 가능하다.

▶캘홈(CalHome) : 첫주택구입자라면 로컬 정부의 주택 구입 지원 프로그램인 캘홈을 이용하는 것도 생각해볼 만하다. LA거주자의 경우 4인 가족 기준, 연소득 6만9450달러 이하로 지난 3년간 주택이 없었다면 이 프로그램을 통해 5만5000달러까지 다운페이먼트 자금을 보조를 받을 수 있다. 오렌지카운티에서 주택을 구입한다면 5만7500달러까지 지원을 받을 수 있다. 특히 무이자로 융자가 이뤄지며, 주택구입자는 주택을 매각하거나 재융자를 받을 때 자금을 갚아주면 된다.

▶유니선(Unison) : 모기지 보험 시장 이 다양해지면서 다운페이먼트 자금을 투자하는 업체도 생겨났다. 샌프란시스코에 기반을 둔 스타트업 유니선은 다운페이먼트가 부족한 주택구입자에게 10%까지 투자를 해준다. 주택구입자는 다운페이먼트 자금을 투자받을 후 주택을 매각할 때나 30년 간의 모기지 페이먼트가 끝난 후 투자금을 갚아야 한다. 다만, 유니선은 오른 가치의 35%를 회수한다. 이를테면, 주택 매각시 가격이 10만 달러가 올랐다면 투자원금에 3만5000달러를 추가로 가져가는 식이다. 다만, 주택가치가 떨어졌다면 유니선은 35%만큼 손해를 떠안게 된다.