[상 법] 공사계약 시 주의사항

이승호 / 상법 변호사

계약 후 20일 안에 공사 안 하면 법 위반
공사 전, 다운페이먼트는 1000달러 이내

집을 수리하거나 개조할 때 가장 큰 어려움이 공사를 하는 컨트랙터와의 관계다. 작은 공사일지라도 계약을 해야 하기 때문에 공사계약에 대한 이해가 부족하고 또한 정직하지 못한 컨트랙터로 인하여 곤란을 겪는 경우가 많다.

다행히도 다른 일반 공사와는 달리 주거용 주택에 관한 수리 또는 리모델링을 하는 공사의 경우에는 소비자를 보호하기 위한 특별조항이 있다.

인건비와 재료를 포함한 공사비가 500달러를 넘을 경우에는 라이선스를 가진 컨트랙터만 주택수리 및 리모델링 공사를 할 수 있고 공사의 조건을 적은 계약서를 서면으로 작성해야한다. 서면으로 된 계약서에는 다음의 내용이 반드시 들어 가야하고 소비자와 컨트랙터의 서명이 있어야 한다.

1. 컨트랙터의 이름, 주소와 컨트랙터 라이선스 번호가 기재되어야 한다. 컨트랙터 라이선스 번호는 주 정부의 웹사이트에서 재확인할 수 있다. 또한, 라이선스 번호와 계약서 또는 명함에 적혀있는 이름과 확인해야 한다. 2. 공사 시작일과 완공 날짜를 기입해야 한다. 또한 공사의 규모가 클 경우에는 각각의 공정에 대한 기간도 적어야 분쟁의 소지를 줄일 수 있다.

3. 공사가 될 공간의 도면이 포함되어야 하고, 공사에 필요한 재료와 장비, 드리고 각각의 공사에 대한 구체적인 가격이 명시되어야한다. 특히 마감 재료의 경우에는 브랜드 이름과 모델명도 구체적으로 명시해야 한다.

4. 공사를 시작하기 전에 다운페이먼트를 요구하는 경우에는 전체 공사금액의 10%까지를 요구할 수 있지만 1000달러를 넘어서는 안 된다. 사실 많은 주택 리모델링 공사계약에 있어서 가장 문제가 되는 부분이 컨트랙터가 1000달러를 넘는 다운페이먼트를 요구하는 것이다. 이 이상의 금액을 요구할 경우에는 법에 위반되는 사항이 된다. 5. 공사대금에 대한 지불 스케줄이 명시되어야 한다. 공사대금 지불 스케줄은 공사 진행을 결부시켜야 한다.

6. 공사 진행 중에 대금이 지불될 때마다 지불한 금액만큼 미캐닉스 린 (Mechanics' Lien) 또는 어떠한 클레임에도 소비자가 책임이 없다는 조건 없는 면책증서(Unconditional Release)를 제공해야 한다. 7. 모든 공사에 있어서 분쟁의 소지가 큰 것 중의 하나는 추가 공사 또는 공사의 내용을 바꾸는(change order) 것이다. 추가 공사 또는 공사의 범위를 바꿀 때에는 반드시 서명으로 된 계약서를 작성해야 하고 소비자와 컨트랙터의 서명이 다시 있어야 한다. 8. 계약이 성립된 후 정당한 이유 없이 20일 안에 공사를 시작하지 않는 것은 컨트랙터 라이선스 법에 위배된다는 설명 또한 계약서에 포함되어야 한다.

9. 공사계약서에는 컨트랙터가 공사를 하는데 필요한 책임보험과 종업원상해보험을 갖고 있는가에 대한 정보를 밝혀야 한다. 예를 들어 종업원상해보험을 소지하고 있지 않은 경우에는 종업원상해보험이 없음을 공개해야 한다. 10. 계약서에는 또한 미캐닉스 린에 대한 정보를 포함해야 한다.

뿐만 아니라 공사계약서에는 사용되는 재료를 구체적으로 작성해야 하고, 특히 에어컨, 냉장고, 조명, 카펫 등의 재료에 대해서는 브랜드 이름과 모델 종류도 구체적으로 작성해야 논란의 소지를 줄일 수 있다. 모든 주택수리 및 리모델링 계약은 계약 성립 후 3일 안에 이유와 상관없이 소비자는 계약을 해지할 수 있다. 소비자가 3일 안에 계약해지 통지서를 발송하면 10일 안에 컨트랙터는 다운페이먼트를 돌려줘야 한다. 계약을 해지한 후 20일 안에 컨트랙터가 이미 공사현장에 재료나 물품 등을 가져가지 않을 경우에 소비자는 이러한 재료나 물품 등을 컨트랙터에 반환할 의무 또한 없게 된다.

주택에 관한 수리나 리모델링 공사는 소비자를 상대로 하는 것이기 때문에 법적으로 소비자를 보호하기 위한 규정이 상세하게 명시되어 있다. 따라서 주택개조 공사에 들어가기 전에 컨트랙터의 라이선스 유무를 확인해야 한다. 계약서의 내용은 자세하게 적혀 있을수록 추후에 분쟁의 소지를 줄일 수 있다.

컨트랙터의 명성에 대해서도 반드시 확인해야 한다. 주 정부 웹사이트에 가면 컨트랙터에 대한 라이선스 유무뿐 아니라 소비자로부터 클레임이 있는가도 확인 할 수 있다. 또한 과거에 공사를 한 레퍼런스를 요구해서 확인해 보는 것도 좋은 방법이다.

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