[부동산 Q&A] 소득·직업·다운페이먼트 자금

확실해야 모기지 융자 가능

Q: 주택을 구입하기 위해 여러 집들을 보고 있습니다. 크레딧이 괜찮고 다운페이먼트도 준비해 주택 구입에 문제가 없을 것이라고 생각은 하고는 있지만 요즘은 융자 받기가 쉽지 않다는 얘기를 들었습니다. 융자받을 때 모기지은행이 어떤 것들을 고려해 판단하는지 알고 싶습니다.


A: 모기지은행들은 한두가지만 보고 융자 여부를 판단하지 않습니다. 가장 기본적으로는 감정가를 보고 판단을 하겠지만 이외에도 여러 요소를 고려합니다. 모기지은행들이 신청자에 대해 알고싶어하는 것은 다음과 같습니다.

▶직업 = 모기지은행이 가장 중요시하는 것은 신청자의 수입이다. 특히 안정적인 소득을 만들어낼 수 있는지가 중요하다. 그래서 현재 일하고 있는 회사에서 얼마나 근무했는지를 물어본다. 일반적으로 렌더들은 한 직장에서 최소 2년 이상의 경력을 요구하고 있다. 2년을 채우지 못했더라도 현재 일하는 직종이 과거 다른 회사에서 근무했던 분야와 같거나 비슷하다면 인정해준다.

▶소득 = 모기지 융자를 15년 또는 30년 동안 매월 갚으려면 고정적인 수입이 있어야 한다. 은행은 바이어가 직장인일 경우 회사에서 받는 급여명세서를 요구하고 있으며 세금보고상 소득을 직접 IRS(국세청)으로부터 확인하기 위해 4506-T 양식에 사인하도록 한다.

▶소득 창출 방식 = 매월 고정적인 수입이 보장되는 직장인은 별 문제가 없다. 그러나 회사로부터 월급을 받는다 해도 매월 또는 매년 수입이 달라진다면 왜 차이가 나는지를 물어본다. 그리고 성과급이나 보너스와 같은 추가적이고 비정기적인 수입이 있을 경우 그에 대한 증빙 서류를 요구하게 된다.

▶부채 = 소득이 높더라도 부채가 많으면 모기지 페이먼트를 하기 힘들어진다. 그래서 은행은 바이어가 개인적으로 지고 있는 빚이 얼마나 되는지 알기를 원한다. 자동차, 카드 부채 등 매월 갚아 나가는 빚이 총 얼마인지 확인해 DTI(소득대 채무비율)를 계산하게 된다. 만약 DTI가 은행이 정한 기준을 넘어서게 되면 아무리 신용점수가 높아도 융자는 승인되지 않는다. 통상적으로 모기지 상환금 등 모든 채무가 세 전 소득의 43~50% 이하여야 한다. 다만, 정확한 기준은 은행마다 다르다. ▶보유 현금 = 집을 사기 위해 은행에 거액의 돈이 있을 필요는 없다. 다운페이먼트와 매매경비 그리고 2개월 치의 모기지 페이먼트를 커버할 수 있는 금액 정도면 충분하다. 렌더는 바이어가 공개하는 금액이 맞는지 은행 관련 자료를 요구해 확인해 본다.

▶다운페이먼트 = 렌더들은 다운페이먼트 자금이 최소 2개월 이상 은행이나 다른 금융기관 계좌에 있는 것을 원하며 부정한 자금을 원하지 않는다. 따라서 현금을 집에 갖고 있다가 주택 구입 한 달 전에 한꺼번에 은행에 입금하면 융자 승인이 거부될 가능성이 높다. 집을 구입할 계획이라면 미리 은행에 돈을 넣어두는 것이 바람직하다. 만약 다운페이먼트 자금을 가족들로부터 기프트 형태로 지원받는 경우라면 이것을 입증하는 서류를 준비해야 한다. 현재 살고 있는 집을 팔고 다른 집으로 이사가는 경우라면 다운페이먼트 자금 출처가 분명하므로 은행계좌에 2개월 이상 넣어둬야 한다는 규정에 해당되지 않는다.